Disciplina urbanística

AutorJosé Luis Fernández Maestu
Páginas357-407

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Capítulo I Protección de la legalidad urbanística

Comentario

Tribunal Supremo, Sala Tercera, de lo Contencioso-administrativo, Sección 5ª, Sentencia de 5 de julio de 2006, rec. 1998/2003.

Este motivo de casación no puede prosperar porque arranca de una premisa errónea, cual es confundir la prescripción de las infracciones urbanísticas graves con el plazo para ejercitar una acción a fin de restablecer la legalidad urbanística. Aun en el supuesto de que el uso fijado por el planeamiento urbanístico, asignado a la parcela, fuese el cívico comercial y hotelero, como sostiene la representación procesal del recurrente, y no el residencial amparado por la licencia municipal impugnada, no estamos en presencia de una infracción con el significado previsto en el Capítulo Segundo del Título VII del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, cuyas infracciones pueden ser cometidas por las personas físicas o jurídicas a que se refiere la Sección Segunda de dicho Capítulo, o en Título III del Reglamento de Disciplina Urbanística aprobado por Real Decreto 2187/1978, de 23 de junio, y antes en el Capítulo Segundo del Título VII del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1976, sino que lo que la entidad recurrente ha pretendido, mediante el ejercicio de la acción pública contemplada en el artículo 304 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, es el restablecimiento de la legalidad urbanística que considera conculcado con el acto de concesión de la licencia municipal para edificar sobre la parcela, destinada por el planeamiento a uso cívico-comercial y hotelero, un edificio para viviendas.

No estamos, pues, ante el plazo de prescripción de una infracción continuada, que no prescribe hasta la finalización de la actividad, a lo que se refiere la jurisprudencia citada de esta Sala, sino ante el plazo para ejercitar válidamente dicha acción pública, que, como correctamente lo ha entendido la Sala de instancia, es de cuatro años a partir de la terminación de la obra en virtud de la remisión que el apartado segundo del artículo 304 del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992 hace a los preceptos relativos al trans- Page 358 curso de los plazos para la adopción de las medidas de protección de la legalidad urbanística, fijado en cuatro años por el artículo 249 del mismo Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, de manera que, como el edificio cuyo ajuste a la legalidad urbanística pretendió la entidad demandante y ahora recurrente en casación, se había terminado seis años antes de que aquélla ejercitase la acción pública, la Sala de instancia declaró caducada dicha acción por haber transcurrido con exceso el plazo de cuatro años, desestimando, por tanto, el recurso contencioso-administrativo interpuesto.

Cuestión distinta hubiese sido que, otorgada la licencia para construir un centro cívico comercial o un hotel, se hubiese levantado un edificio de viviendas, en cuyo caso, mientras no finalizase la actividad ilegal, podría perseguirse la infracción grave cometida, pero éste no es el supuesto planteado por la entidad recurrente, quien alega que, en contra de lo permitido por el planeamiento, la licencia se otorgó para construir un edificio de viviendas.

La doctrina jurisprudencial recogida en las Sentencias citadas por la recurrente se elaboró en contemplación del primer supuesto y no del segundo, pues todas ellas aluden a las alteraciones del uso para el que se concedieron las licencias, y por ello en la de 15 de septiembre de 1989 se declara que «si la Administración puede impedir el uso del suelo ilegal en tanto que éste dure, será razonable que el plazo de prescripción no empiece a correr mientras se mantenga el uso», y en la de 22 de enero de 1992, siguiendo idéntico criterio a la de 21 de mayo de 1985, se alude a que «la Administración con los medios legales oportunos y adecuados puede impedir la alteración del uso del desván a la propietaria del ático que, desde luego, no ha adquirido por prescripción».

La Resolución 2 de junio de 2006, DGRN, publicada en el BOE de 17 de julio de 2006, recoge el siguiente supuesto: por sentencia se declara la nulidad de una licencia de edificación y se ordena su inscripción en el registro de la propiedad, constando inscrito un conjunto urbanístico en régimen de propiedad horizontal, adquisiciones de elementos y cargas por terceros, etc. La DGRN afirma que "En la propiedad urbana, de acuerdo con el principio de subrogación real, las limitaciones del dominio afectan con trascendencia real a todo adquirente posterior, y si bien es cierto que parece atentar contra el principio de publicidad y seguridad del tráfico, no lo es menos que aquél se encuentra resguardado por la Ley de tal modo que las limitaciones derivadas del Urbanismo en manera alguna pueden ser catalogadas como las antiguas cargas ocultas, pues este principio de la subrogación real se da respecto a toda transmisión de bienes afectados por alguna función administrativa y estas limitaciones han sido configuradas por la más moderna corriente civilística caracterizada como «obligatio propter rem», que afectan al propietario de la finca por el mero hecho de serlo, sin que el actor pueda pretender ampararse en la literalidad del art. 34 de la Ley Hipotecaria.

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La cuestión que se plantea en el presente recurso no es tanto determinar el alcance subrogatorio de las limitaciones legales de la propiedad urbana, sino el grado de intervención que debe tener el titular registral al objeto de que se haga constar en el Registro de la Propiedad la declaración de nulidad de una licencia de edificación.

Si lo que se pretende es la mera constancia por nota marginal de la declaración de ilegalidad de la licencia de edificación, de conformidad con el artículo 75 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio (BOE. núm. 175, de 23 de julio), por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística, es suficiente que los titulares registrales hayan sido citados en el procedimiento.

Si lo que se hubiera pretendido hubiese sido la inscripción (Cfr. art. 309.1 del RDL 1/1992, de 26 de junio, Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana) de la sentencia firme por la que se declare la anulación de la licencia (Cfr. art. 307.7 del RDL 1/1992, de 26 de junio), hubiese sido precisa la participación del titular registral en el procedimiento, como expresamente dispone dicho precepto.

No constando del documento presentado que los titulares registrales hayan sido citados, el recurso debe ser desestimado".

CONCORDANCIAS

Art. 307.3 del TR de la Ley de Suelo de 1992, arts. 56, 63, 71 y 75 del Real Decreto 1093/1997, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística.

Artículo 211 Obras y usos en curso de ejecución, sin licencia o sin ajustarse a sus determinaciones

1. Cuando se estuviera realizando algún acto de edificación o uso del suelo o del subsuelo sin licen cia u orden de ejecución, el Ayuntamiento dispondrá su paralización inmediata y, previa la trami tación del oportuno expediente, adoptará alguno de los acuerdos siguientes:

  1. Si las obras o los usos fueran incompatibles con la ordenación vigente, decretará su demoli ción, reconstrucción o cesación definitiva, a costa del interesado.

  2. Si las obras o los usos pudieran ser compatibles con la ordenación vigente, requerirá al interesado para que en el plazo de dos meses solicite la preceptiva licencia, con advertencia de demolición o reconstrucción a su costa, si así no lo hiciera o si la licencia fuera denegada.

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    2. Cuando las obras de edificación o el uso del suelo o del subsuelo se realizasen contraviniendo las condiciones señaladas en la licencia u orden de ejecución, el Ayuntamiento, dentro del plazo de cuatro años dispondrá su paralización inmediata y, previa la...

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