Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 6 de septiembre de 2002. Registro de la Propiedad
| Autor | Isabel de la Iglesia Monje |
| Páginas | 1330-1336 |
El consentimiento de la Comunidad (de propietarios de una propiedad horizontal) no existe a efectos regístrales pues, aunque el recurrente alegue que ha prestado dicho consentimiento en diversas ocasiones, tanto de forma expresa como tácita, el mismo no figura reflejado en documento alguno que se haya presentado para la calificación, por lo que no puede ser tenido en cuenta para ella (art. 326 LH). En cuanto al defecto consistente en que el otorgante no es el único dueño del local dividido, también debe ser mantenido por imperativo del artículo 397 del Código Civil
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Así pues, de la presente Resolución consideramos que son objeto de interesante y justificado análisis, los siguientes puntos:
Resulta conveniente detenerse en dos puntos esenciales:
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Se trata de una subdivisión de un elemento susceptible de aprovechamiento independiente de un edificio en régimen de propiedad horizontal, realizado sin que se hubiera atribuido en el asiento correspondiente tal facultad al edificador y sin el preceptivo acuerdo de Junta de vecinos, previsto en el artículo 8 LPH. Y, en conexión con este aspecto: No es posible inscribir la escritura de subdivisión del local por el antiguo propietario único del inmueble, porque en la actualidad no es titular exclusivo de la finca y para realizar actos de dominio es necesario el acuerdo unánime de todos los condueños y el consentimiento, también unánime, de los distintos dueños de los distintos departamentos susceptibles de aprovechamiento independiente que constituyen el edificio dividido en régimen de propiedad horizontal.
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El titular del inmueble (local) ha optado por transmitir no locales concretos, sino cuotas indivisas del local general, constituyendo éste una comunidad romana sin que se hiciera constar en el Registro de la Propiedad ninguna determinación de ninguna otra característica.
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La subdivisión implica una modificación del título constitutivo que presupone el acuerdo unánime de todos los copropietarios. La inscribibilidad de dicha modificación requiere que se haya otorgado por todos los que en el momento en que se solicita la inscripción aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos 1.
En cuanto al consentimiento unánime 2es necesario, puesto que los artículos 397 del Código Civil, 11 y 16 LPH exigen el consentimiento de los condueños para las modificaciones que puedan producirse: como alteraciones en la cosa común, en la estructura del edificio y exigencia de unanimidad para los acuerdos que impliquen modificación de reglas contenidas en el título constitutivo. Sin olvidar la necesidad de que dicho consentimiento quede reflejado documentalmente exigencia obvia en el supuesto de los actos inscribibles para que accedan al Registro 3.
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En cuanto a la comunidad romana cabe decir puede tener su origen en la voluntad de los comuneros...
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