Resolución de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 12 de septiembre de 2000. Registro de la Propiedad.
| Autor | María Goñi Rodriguez de Almeida |
| Páginas | 2583-2594 |
La reflexión que suscita esta resolución puede hacerse en torno a dos grandes bloques. El primero de ellos hace relación a la necesidad de causa en la cancelación registral, y el segundo al poder necesario para cancelar un asiento de hipoteca por parte de un representante del acreedor hipotecario.
A) La causa de la cancelación registral
La primera cuestión sobre la que surge controversia tiene como antecedentes de hecho la cancelación parcial de una hipoteca (total con respecto a una de las fincas ofrecidas en garantía de ese crédito, que queda liberada) y «consecuente» reducción del crédito que garantiza, en una cuantía respecto de la cual ni se da carta de pago ni se manifiesta causa alguna que lo justifique. El Registrador de la Propiedad suspende la cancelación de hipoteca solicitada por entender que se produce «una extinción parcial de la obligación principal asegurada sin que se exprese la causa de dicha extinción».
Pues bien, creo que a este respecto pueden hacerse dos consideraciones distintas, según se examine la extinción y consecuente cancelación, del derecho real de hipoteca (lo que tiene verdadera trascendencia registral); o bien, se examine la extinción del crédito garantizado.
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Extinción y cancelación del derecho real de hipoteca
Se discute la posibilidad de cancelar totalmente una hipoteca, aun cuando el pago de la obligación garantizada es menor que el principal debido, por lo que, en principio, para la cancelación total de esa hipoteca no sería posible alegar, como causa de la misma, dicho pago, si no sólo en la parte correspondiente a dicha cantidad; no obstante se procede a liberar la finca y cancelar totalmente la hipoteca aun no constando causa de esa cancelación total.
Se plantea aquí un viejo tema, ya tratado en otras resoluciones, como es el de la causalización de la cancelación. Es decir, si para cancelar un asiento del Registro es necesaria la causa de dicha cancelación, o por el contrario, basta o es suficiente el simple consentimiento del titular registral, que así manifiesta su intención al Registrador, como parece ser este caso (consentimiento formal).
El consentimiento formal en la cancelación ha sido superado gracias a Díez Picazo, quien en su artículo «El negocio cancelatorio y la causa de la cancelación» 1, se encarga de destruir todos y cada uno de los mitos existentes sobre este tema, afirmando tajantemente la necesidad de causa en el negocio cancelatorio. Otros muchos autores le han seguido 2, y se puede afirmar, hoy, sin temor a equivocarnos, que la cancelación, al igual que la inscripción, requiere siempre una causa antecedente que pasa a convertirse en el fundamento o premisa fundamental de la cancelación registral. Muy resumidamente para no extendernos en este comentario, se fundamenta esta tesis en las siguientes afirmaciones:
El consentimiento cancelatorio no puede por sí solo bastar para que se practique el asiento de cancelación. Tiene que fundarse en un negocio real de Derecho sustantivo, que provocó la extinción del derecho inscrito, es decir, en su causa. Esto queda confirmado por el hecho de que el Registro español es de títulos, es decir, se presentan al mismo los títulos (en sentido formal) que acreditan el negocio jurídico que produjo la modificación jurídico-real (extinción del derecho real en este caso), tal y como asevera el artículo 173 RH. Además, la inscripción en nuestro sistema es declarativa, lo que significa que la inscripción no constituye (ni extingue) los derechos reales, sino que se limita a constatar o declarar una modificación jurídico-real ya producida; luego, se hace imposible la práctica de un asiento (sea inscripción, sea cancelación) sin que previamente se haya producido esa modificación que publica. Modificación jurídico-real (en este caso extinción del derecho), que es la causa del asiento de cancelación, causa que es necesaria y existe siempre, como se deduce de los artículos 79 y 80 LH (que enumeran las causas de la cancelación), en combinación con los artículos 99 y 18 LH que establecen que la calificación del Registrador alcanza también al negocio dispositivo previo (causa). Por último, confirma la idea de la necesidad de causa en la cancelación el artículo 193.2 RH, que exige que conste expresamente en el asiento...
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