Abogados Civil
Resumen
1. Mandato y corretaje. 1.1. Orígenes de la consideración jurídica del corretaje como mandato. 1.2. Reiteración jurisprudencial de la proximidad con el mandato. 1.3. Diferencias entre el corretaje y el mandato. 1.3.1. La profesionalidad. 1.3.2. La dependencia. 1.3.3. El encargo de venta a un corredor no es un mandato de venta. 1.3.4. El mandato para unir o mediar entre dos personas se convierte en corretaje. 1.4. Conexiones entre ambas figuras. 1.4.1. La retribución del corredor y el artículo 1.711 del Código Civil. 1.4.2. Corretaje y los artículos 1.715 y 1.727 del Código civil. 1.4.3. La revocación del corretaje y del mandato. 2. Arrendamiento de servicios. 2.1. Diferencias entre el corretaje y el arrendamiento de servicios. 2.2. Obligación de medios versus obligación de resultado. 2.1.2. La independencia del agente inmobiliario. 2.1.3. Otras diferencias entre el corretaje y el arrendamiento de servicios. 2.1.3.1. Carácter intuitu personae de la relación contractual. 2.1.3.2. La posibilidad de sustitución. 2.2. Posibles coincidencias entre el corretaje y el arrendamiento de servicios. 2.1.1. El carácter común de profesión liberal. 2.2.2. El plazo para la interposición de las acciones. 3. Arrendamiento de obra y pacto de garantía. 3.1. Aproximación inicial de ambas figuras. 3.2. Contrato de medios o contrato de resultado. 3.3. Conexiones entre ambos contratos. El pacto de garantía. 4. Contrato de agencia. 4.1. Una primera aproximación. 4.2. La ley del contrato de agencia. 4.3. Principales diferencias entre ambas figuras contractuales. 4.4. La mercantilidad del contrato de agencia. 4.5. Análisis de una supuesta coincidencia entre ambas figuras contractuales. 5. Relación promotor-corredor. 5.1. Planteamiento del problema. Posible superposición de ambas figuras. 5.2. El promotor. 5.3. Diferencias entre promotor y corredor. 5.3.1. Obligación de medios-obligación de resultado. 5.3.2. En nombre propio y en nombre ajeno. 5.4. Caso fronterizo de las cooperativas o comunidades de propietarios. 5.5. Recapitulación.
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Extracto
Diferencias con otras figuras afines
1. Mandato y corretaje 1.1. Orígenes de la consideración jurídica del corretaje como mandato No cabe ninguna duda de que el mandato es la figura jurídica típica más próxima al corretaje, por ello es lógico pensar que en sus orígenes, en los primeros pronun ciamientos judiciales sobre la actividad que después se ha considerado como propia y específica del contrato en cuestión, se hiciesen continuas referencias e incluso se denominase mandato a lo que después se ha calificado como una relación contractual con sustantividad propia. Partimos de la sentencia de 10 de enero de 1922 y del comentario que hace Castán a propósito de la misma65, por lo que supone de reconocimiento probablemente por primera vez del contrato de corretaje como contrato autónomo66. Trataba la sentencia de la mediación en un contrato de suministro de carbón y destacamos de la referida sentencia los siguientes pronunciamientos: a) La intervención de la mediadora lo era para poner en relación a dos mercantiles, a fin de que celebrasen un contrato de compraventa, sin contratar en nombre propio ni en el de su pretendido comitente. b) No puede calificarse de comisión mercantil. c) Se trata de un contrato innominado, fatio ut des, principal, consensual y bilateral. Se rige por las disposiciones contenidas en los títulos I y II del libro IV del Cc. d) La causa del contrato es la prestación de los aludidos servicios. e) Afirma la Sala sentenciadora que el cobro de la comisión no quedó sujeto al cumplimiento de la condición de que la venta se consumara, y que además la venta no se llevó a cabo por culpa de la Sociedad oferente, por lo que condena a pagar a la misma. Entiende Castán que hasta ahora los contratos de intervención, agencia o intermediación en las ventas se habían equiparado a los de mandato o comisión mercantil (sentencias de 2 de diciembre de 1902 y 26 de noviembre de 1919), y se habían considerado como condicionales y subordinados a los de venta, de cuyo precio habría de obtener, en su caso y tiempo, el intermediario la convenida recompensa de sus gestiones y servicios, (Sentencia de 10 de mayo de 1899)67. 1.2. Reiteración jurisprudencial de la proximidad con el mandato Son reiterados y constantes los pronunciamientos que consideran que el corretaje, más que un mandato, es un contrato con sustantividad propia, aunque próximo al mandato, arrendamiento de servicios o contrato laboral. Valga como muestra de todas ellas, el texto de la sentencia del Juzgado de Primera Instancia n.º 3 de Santander de 7 de marzo de 200568, así el encargo de la venta de un inmueble a un profesional de la intermediación inmobiliaria, autorizado a recibir arras o señal, y utilizando el texto de la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante de 11 de enero de 200169, no se considera mandato para vender, sino la normal actuación de una agencia inmobiliaria, es decir poner en contacto a las partes para que suscriban el contrato de compraventa. «Y aunque revestido de atipicidad, está dotado de propio contenido sustantivo, generándose al amparo de la libertad de contratación que autorizan los artículos 1.091 y 1.255 del Cc y si bien mantiene aproximaciones con el mandato, corretaje 70, arrendamiento de servicios y contrato laboral, predomina en el mismo la función de gestión mediadora por lo que reviste de naturaleza de pacto de encargo, al interesar al Agente, en su condición de intermediario, para que por sus relaciones con el mercado inmobiliario, oferte a la venta determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, que suele ser indicativo». Dice la Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de febrero de 199671: «El documento aceptado por ambas partes, de fecha 12 de junio de 1989, debe calificarse como lo hizo el Juez a quo de corretaje o comisión, no regulado expresamente en leyes civiles, si bien con sustantividad propia, innominado, factio ut des, a quien alcanza la regulación de las obligaciones y los contratos del Código civil y de manera subsidiaria la regulación del contrato de mandato de los artículos 1.709 a 1.739 (Sentencia de 6 de octubre de 1990)». De esta manera podríamos decir, que el corretaje y su especie el corretaje inmobiliario, no es, según reiterado criterio jurisprudencial mandato, aunque se reconoce como la figura jurídica típica que más proximidad guarda con el mismo. Álvarez Caperochipi72considera que la jurisprudencia más antigua caracterizaba el corretaje como un contrato atípico distinto del mandato y de la comisión mercantil, y ello porque no se retribuye una actividad sino un resultado, pues el corredor no tiene derecho a la retribución si el contrato no se celebra. En la jurisprudencia más reciente, es difícil por el contrario, encontrar sentencias que no sean de corredores inmobilia...
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