Dictamen sobre inscripción de exceso de cabida en el Registro de la Propiedad
| Autor | Elias Izquierdo Montoro |
| Páginas | 1537-1546 |
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Por don J. P. D. se me encarga la dirección letrada de un expediente de dominio, con el fin de constatar registralmente el exceso de cabida de una finca, propiedad de los señores J. M. M. y M. M. M., según título de compra inscrito en el Registro de la Propiedad de Oriente en el tomo .... libro ..., sección ..., pares de Ruzafa, folio ..., finca núm. ..., inscripción primera.
El problema planteado consiste en el "cómo" ingresar del modo más pacífico, eficaz y sencillo en el Registro, el exceso de cabida de la finca en cuestión.
De los documentos solicitados y presentados resulta que: la escritura de compraventa arroja una cabida total de 2.533 me; la cabida total de la certificación catastral es de 2.731 me y el plano del técnico agrimensor arroja a su vez una cabida total de 3.193 me.
Se totaliza, pues, un exceso de 660 me, que hoy por hoy se encuentran fuera del Registro y que desean acceder al mismo.
El asiento registral constata un trozo de tierra arenisca, sito en término municipal de esta ciudad de Valencia, partida del Recatí o Mareny del Perelló y con los siguientes linderos: por Norte y Este, con la denominada Gola del Perellonet; por Sur, con terrenos de la C. de P. y otros, y por el Oeste con tierras de los aquí compradores, señores M. M. No constan cargas.
La finca en cuestión se halla cercada en toda su extensión, según manifiestan los interesados, por una valla de manipostería, de unos doce años de antigüedad, sin que hasta el presente se haya producido reclamación alguna por los colindantes.Page 1538
La registración de obra nueva y de excesos de cabida plantean una clara problemática de carácter puramente inmatriculador, porque sólo constatan en el Registro un cambio en las circunstancias materiales expresadas en la descripción baja la cual figura inmatriculada una finca.
Un Registro con técnica depurada diferencia estructuralmente los asientos referentes a lo que pudiéramos llamar lo "geográfico" y lo "jurídico" de la finca.
El Registro español entremezcla ambas categorías: habla de "inscribir" (cuando debía hacerlo de "constatar", o "expresar", o 'rectificar") los excesos de cabida y por lo mismo coloca de modo inadecuado los preceptos que regulan su constatación registral.
Ambos tipos de asientos (los geográficos y los jurídicos) necesitan para su entrada en los libros regístrales su constatación documental (título en sentido formal). Pero los datos referentes al soporte físico no adquieren categoría de verdad por su expresión en el documento.
Esto es lógico, dada la manera como se producen los títulos formales. La finca, como ente físico, no se presenta ante el documento para que éste la "retrate". Existe con independencia del documento. No queda plasmada, como la voluntad a efectos de crear, modificar o extinguir derechos, en el propio documento. Sólo podría llegarse a un resultado parecido (nunca igual), si por fictio legis un documento o certificación oficial garantizara la realidad de los datos referentes a las fincas.
Por otra parte es un hecho, muy frecuente en nuestra patria, que una finca figura inmatriculada con una extensión menor de la que realmente tiene, ya sea por errores de cálculo o de medición, por ocultación de riqueza, siempre a efectos de evitar la presión fiscaJ, o por incrementos posteriores (aluvión, etc.).
Hemos de advertir que la constatación de la mayor cabida no es hipotecariamente necesaria (salvo cuando se imponga en materia...
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