Despido de colonos
| Autor | F. Cerrillo Quílez |
| Cargo | Juez Municipal núm. 10 de Barcelona; Secretario de Publicaciones del Instituto Español de Derecho Procesal |
| Páginas | 668-687 |
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Sus causas - La denominación de los contratos - La «necesidad» del propietario.
El «preaviso».
Los contratos, y entre ellos el arrendamiento, son relaciones humanas, y, por tanto, finitos. Tienen un momento en el cual comienza su vigencia, y otro, a partir del cual se extinguen, desapareciendo.
Precisamente la nota, distintiva del negocio agrícola es la irregularidad de sus rendimientos y la necesidad consiguiente de basar todos los cálculos, si han de ser prudentes, en el promedio de varias cosechas continuadas. «De estos consabidos principios -dice Benjumea 1- se deduce la conveniencia de dar a los contratos de arrendamiento una duración prudencial que los ponga a cubierto de su propia condición aleatoria. » Justamente del riesgo que corre el colono de sufrir una mala cosecha, sin compensación, ha nacido el derecho de prórroga que algunas legislaciones reconocen al terminar los contratos, como después se verá, derecho que en la práctica se respeta bastante, reconociéndose en muchos contratos la tácita reconducción y respetándose muy generalmente el deseo de continuación del colono, tanto por el propietario como por los aspirantes a sustituirlo en el arriendo, en los términos que después se verán.
Efectivamente, uno de los caracteres o principios en que des-Page 669cansa la vigente legislación arrendaticia es el de la libertad contractual por lo que a la fijación del plazo especialmente se refiere, si bien dicho principio aparezca condicionado y limitado, como después indicamos, en diferentes direcciones por preceptos de la Ley dictados en aras del bien común. Los contratantes, por uso del principio de la autonomía individual, de tan rancio abolengo en nuestro Derecho, podrán libremente estipular, en principio, el plazo de duración que estimen oportuno, siempre que no sea contrario a los límites que la Ley establece.
Hora es ya, en consecuencia, de terminar con el verdadero lugar común de que los arrendamientos en los que no se hayan establecido de antemano plazo de duración no se extinguen jamás, y en los que se haya establecido dicho plazo, se prorrogan tácitamente mientras el propietario no haga uso de su derecho oponiéndose a la continuación del contrato 2. En realidad, como sucede en las aparcerías 3, son múltiples las causas de extinción del contrato de arrendamiento, repartidas a través del articulado de la vigente legislación arrendaticia, especialmente contenida en las Leyes de 15 de marzo de 1935, 28 de junio de 1940, 23 de julio de 1942 y 18 de marzo de 1944; pero dada precisamente su extraordinaria amplitud, aquí sólo nos hemos de ocupar del despido de colonos, basado en la terminación del plazo, ya se trate del plazo fijado por las partes al contratar, ya del fijado con carácter supletorio por la Ley o costumbre, procurando aclarar con suficiencia los requisitos que han de cumplirse para que el propietario pueda disponer libremente del predio que cedió para el cultivo, con el consiguiente desalojo del colono o cultivador.
Por otra parte, debemos advertir que nuestro estudio sólo se habrá de referir a los llamados arrendamientos protegidos otorgados con posterioridad al 1. ° de agosto de 1942 4, que sólo ha de ser aplicable, en principio, a aquellos colonos que reúnan esta triple condición:
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Que cultiven directa y personalmente la finca, o sea que las operaciones agrícolas se realicen materialmente por ellos o porPage 670 sus familiares, en su más amplio sentido, que se encuentren en relación de convivencia bajo su dependencia económica.
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Que dicha explotación la realice el arrendatario sin utilizar asalariados más que circunstancialmente por exigencias estacionales del cultivo, y sin que en ningún caso el número de obradas (debe entenderse en el sentido de jornada de trabajo) de dichos operarios exceda del 25 por 100 del total que sea necesario para el adecuado laboreo de la finca.
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Que la finca o fincas que cultiva tenga establecida una renta anual que no exceda de la equivalencia de 40 quintales métricos de trigo 5.
I.-La duración de los contratos de arrendamientos de fundos rústicos era en el antiguo Derecho egipcio de un año 6. Solían pactarse a últimos de agosto y duraban hasta mediados de noviembre, una vez recogida la cosecha más importante. En Roma, según la Ley Colonice Genitiva Julia, se prohibía arrendar por más de cinco años los campos coloniales. No obstante, los arrendamientos a largo plazo o a perpetuidad eran corrientes en el antiguo Lacio, especialmente por lo que se refiere al conducto vectigale. Hasta tal punto, que, como hace notar Brisaud, los arrendamientos con término breve resultan así realmente excepcionales, sucediendo lo pro-Page 671pió en el Derecho griego, en que se solía dar las tierras a largos plazos, de cinco a veinte años, como ha puesto de relieve Dittemberger7. En Grecia y Roma se encuentran, por tanto, los antecedentes de los arrendamientos hereditarios o a perpetuidad, en los que se admite la posibilidad de transmisión en caso de muerte del titular.
Los textos antiguos españoles presentan diversidad de fechas de extinción del contrato de arrendamiento, según los cultivos y las fiestas de cada comarca. En el Fuero de Cereso se dice que: «sy un onme da a otro tierra de lavor a otro onme e non dise dotel a por año puédela tener el otro dos años, si quisiere, maguer que con cuya es la tierra, dando su derecho cada año, al dueño de la tierra8. La conclusión del contrato queda referida ordinariamente al incumplimiento de determinadas condiciones; así, por ejemplo, por no haber los trabajos que se dijesen (que jaga lavores sabidas, si las no quiziere asi con lo puso, pueda gela tollar su dueño, se dice en el Fuero de Soria 9 señalándose, además, las fechas en que puede ser desahuciado el arrendatario, teniendo en cuenta siempre el interés de los cultivos y los trabajos realizados por el mismo. Generalmente, el no cultivar adecuadamente el fundo o el necesitar el dueño fue causa de desahucio, así como la venta del fundo arrendado, sin necesidad de indemnizar al doeductor y si éste abandonaba el fundo antes de transcurrir el término fijado, se estableció ordinariamente que debía pagarse completa la renta 10.
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-Estas misruas normas informan, en general, el Derecho vigente, acentuándose, sin embargo, la protección hacia el cultivador directo y personal, que en íntimo contacto con la Madre Tierra la fecunda a golpes de su azada y le infunde el sello especial de su ser y de su personalidad.
Por otra parte, ya se dijo que la duración puede determinarla la Ley o los contratantes. En el primer supuesto, no se trata, según se ha afirmado impropiamente, de un arrendamiento al que falta un elemento esencial o cuya duración sea indeterminada, - porque, Page 672 en realidad, se estima que las partes se refieren al plazo establecido por la Ley. Ahora bien: las partes no podrán fijar libremente la duración contractual, sirio que establecen limitaciones por el legislador fundadas, como antes, se apuntó, más en razones económicas que jurídicas. La Ley ha estimado que para que el rendimiento de una finca sea el máximo y para que el colono tenga la indispensable compensación y estabilidad se hace preciso el establecimiento de plazos mínimos en los contratos futuros y la permanencia durante cierto tiempo en las relaciones contractuales existentes.
El artículo 6. ° de la vigente Ley de 1942 se remite a la duración ya establecida en el artículo 2. ° de la Ley de 28 de junio de 1940, que dispone que cuando la renta no alcance la cifra de 5.000 pesetas, el plazo mínimo de duración será de tres años 11.
Ahora bien: una vez transcurrido el plazo mínimo legal, si el colono cultivador lo desea, puede continuar en la finca en virtud del beneficio de prórroga legal, cuyo concepto, requisitos y efectos se señalan a continuación.
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-La prórroga legal es el derecho concedido al colono por ministerio de la Ley de continuar en el arrendamiento, impuesto con carácter forzoso para el arrendador.
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-Aparte de los plazos mínimos de duración establecidos en la Ley, se estima por ésta que no debe concluir el arriendo por su mero transcurso, y se faculta al arrendatario para que lo prorrogue por su exclusiva voluntad 12. De aquí resulta que a la prórroga legal se diferencia especialmente de la tácita reconducción, cuyas características se han de ver más adelante, pues es notorio que en la- prórroga falta la- voluntad del arrendador, la cual en la tácita reconducción ha de presumirse. Luego ha de prescindirse para determinar los efectos jurídicos de la prórroga legal de la presunción de que las partes quieren continuar el contrato, porque dados los términos legales, la presunción más legítima respecto al arren-Page 673dador sería la contraria. Hablar, en caso de prórroga impuesta por el poder público, de contratos forzados, dictados o corregidos o de reconducción coactiva, significa, como dice -Benjumea 13 una contradicción in terminis, puesto que la raíz de la obligación contractual es la libertad.
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-En realidad, la prórroga, en los términos establecidos en la legislación vigente, no es la continuación de un contrato de arrendamiento, sino sólo su apariencia. No es que se repute prorrogado, como en el Código alemán, el contrato de arrendamiento existente, sino que se mantiene legalmente la vigencia de la relación jurídica creada por el contrato; pero esta relación jurídica no es ya de origen contractual, sino que tiene su fuerza en la Ley; no es un contrato, sino una relación jurídica calcada, salvo en lo referente a duración, en el contrato existente, y a la que vienen sujetas las partes por imperio de la Ley. En consecuencia, cuando se trate de la...
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