Registro de la propiedad y desarrollo de los mercados de crédito hipotecario

Abogados Civil

Resumen

---

Mercado hipotecario.

Los registros desempeñan funciones esenciales en una economía de mercado. El recurso a la ingeniería inversa nos permite conocer esas funciones. Permiten la conversión de los inmuebles en activos económicos y facilitan la contratación, pues al disminuir las asimetrías informativas, permiten que las partes puedan superar las principales dificultades para el intercambio -falta de comunicación y desconfianza- y coordinar mejor sus intereses comunes.

Pero no todos los sistemas registrales son igualmente eficientes y eficaces en la consecución de estos objetivos. Los registros de derechos son claramente superiores a los registros de documentos. El efecto fe pública, característico de los primeros, equivale al principio de literalidad de los títulos valores perfectos o de fe pública y permite considerar la inscripción un título-valor que facilita la circulación de la propiedad y su aptitud como garantía crediticia. Desde la perspectiva del mercado, la inscripción no es así un mecanismo de publicación, sino de creación del derecho, independizando -abstrayendo- al mismo de las vicisitudes que puedan afectar al negocio causal, salvada la buena fe del tercero.

Es preciso, para ello, que el sistema judicial otorgue un alto valor probatorio a los pronunciamientos registrales, lo que, en última instancia, depende de su fiabilidad y ésta de las garantías que ofrezca el procedimiento registral, lo que determina, en gran medida, la estructura de la organización encargada del mismo.

El análisis de las evidencias empíricas sobre la relación entre los sistemas registrales de diferentes países y sus mercados hipotecarios así lo confirma.

En esta misma línea se hace un análisis crítico de las políticas de formalización seguidas en algunos países de América Latina.

Mortgage Market.

Registries perform essential functions in a market economy. Reverse engineering reveals those functions. Registries enable real property to be converted into economic assets, and they facilitate contracts, because by reducing information asymmetry they enable the parties to any exchange to overcome the main difficulties in their way (lack of communication and mistrust) and better coordinate their common interests.

But not all registration systems are equally efficient and effective at attaining these objectives. Title registries are clearly superior to recording systems. The effect of conclusive title, which is characteristic of title registration systems, is equivalent to the rule for securities whereby, in securities fully verified as incorporating the right and securities attested to by an official for oaths, the scope of the lender' s right is circumscribed to what is written in the securities certificates against which he has made his loan. So, entry in a registry may be regarded as a security certificate that facilitates the circulation of property and the eligibility of property as collateral for loans. From the market perspective, entry in a registry is not therefore a mechanism of disclosure, but of right creation, making the right independent of (i.e., abstract from) the vicissitudes that may affect the business at issue in the entry, third-party good faith notwithstanding.

It is necessary therefore for the judicial system to look upon registrar pronouncements as good, reliable evidence. This ultimately depends on the reliability of registrar pronouncements, which in turn depends on the guarantees the registration procedure offers, and that is largely determined by the structure of the organization in charge of the registration system.

Analysis of the empirical evidence on the relationship between the registration systems of different countries and their mortgage markets confirm this hypothesis.

Along these same lines, there is a critical analysis of the formalization policies used in some Latin-American countries.

Ver el contenido completo de este documento

Extracto

---

Registro de la propiedad y desarrollo de los mercados de crédito hipotecario

1. Introducción

Los sistemas registrales desempeñan funciones esenciales en una economía de mercado, no solamente en relación con el desarrollo de los mercados crediticios -singularmente hipotecarios-, sino, también, en relación con el funcionamiento eficiente del sistema económico en su conjunto.

La presente exposición tiene por objeto, sin embargo, explicar únicamente el primer aspecto, esto es, la relación existente entre los sistemas registrales y los mercados hipotecarios, más concretamente entre los grados de eficiencia y de eficacia de un sistema registral y el desarrollo de tales mercados.1

Aún así, para comprender tal relación en toda su profundidad, es preciso hacer una referencia, por breve que sea, a la función económica general de un sistema registral. Ello nos posibilitará, además, entender mejor los sistemas registrales, lo que, a su vez, nos permitirá evaluar tanto el grado de eficiencia como de eficacia de los mismos.

Para ello, recurriremos al método denominado ingeniería inversa 2. Como explica, S. PINKER, mientras en la ingeniería proyectual se diseña una máquina para hacer algo, para cumplir una función, la ingeniería inversa trata de averiguar la función para la que una máquina fue diseñada y, de ese modo, entender el diseño tanto de la máquina en su conjunto como el de cada uno de sus componentes. Pero la ingeniería inversa, según nos explica PINKER, sólo es posible cuando disponemos de una pista acerca de la función para la que fue concebido el aparato en cuestión.

Quizá sea así cuando hablamos de tecnología física, al menos en muchos casos. Pero, tratándose de instituciones -de tecnología institucional- cabe recurrir a la ingeniería inversa, aun cuando no dispongamos de las pistas a las que se refiere PINKER, mediante el recurso de imaginar qué problemas tendría una sociedad sin esa institución concreta, deduciendo de ello la razón o razones de su creación, es decir, su función o finalidad. Aún así, obviamente, el recurso al método de la ingeniería inversa se verá facilitado si disponemos de pistas al respecto.

Porque esta idea -básica en una concepción evolutiva- es aplicable no sólo a los organismos en un sentido biológico, sino también a las herramientas o aparatos creados o fabricados por el hombre, y también, cual es el caso del registro, a las instituciones conformadas a lo largo de la historia para cubrir ciertas necesidades ineludibles para la supervivencia y el progreso de la especie humana.

Si identificamos adecuadamente esas necesidades, podremos entender mejor la función, y si entendemos la función adecuadamente, podremos entender el diseño institucional creado para desempeñarla, y entonces, y sólo entonces, estaremos en las condiciones adecuadas para evaluar su grado de eficiencia y de eficacia y de hacer, en su caso, propuestas de mejora. En definitiva, la ingeniería inversa es la que nos permite hacer una buena ingeniería proyectual, también en el ámbito institucional 3.

2. La función de los sistemas registrales

Decíamos que la ingeniería inversa aplicada al ámbito institucional, aun cuando no requiera una pista de la función para la que fue diseñada la institución en cuestión, ve facilitado su uso si disponemos de pistas al respecto.

Pues bien, en el caso de los registros tenemos algo más que una pista. Tenemos declaraciones explícitas por parte de los legisladores: se trataba de fomentar el crédito territorial, esto es, de convertir a los bienes inmuebles en activos económicos, capaces de servir de garantía al crédito, la gran palanca de toda economía moderna que, como se ha dicho, no es sino una economía de créditos 4. Para que los inmuebles puedan cumplir esta función es necesario que se den dos condiciones: 1) que la propiedad sobre los mismos sea una propiedad segura, y 2) que sea fácilmente transmisible 5.

En efecto, cuando quien adquiere una propiedad inmobiliaria adquiere una «caja de sorpresas» -no puede estar seguro de si ha adquirido del verdadero dueño, o si hay cargas que no ha podido conocer porque el transmitente no se las ha revelado o porque tampoco las conocía-, porque no puede conocer el verdadero «estado civil» de la propiedad que adquiere o porque sólo puede hacerlo a un precio extremadamente elevado, la consecuencia son que hay pocas transacciones, que los mercados no se desarrollan y que la propiedad así adquirida no sirve de garantía para acceder al mercado de capitales.

Desde Adam SMITH sabemos que la especialización -la división del trabajo- es la base del bienestar público. A mayor especialización, mayor crecimiento y mayor bienestar. La especialización implica interdependencia y ésta necesita de intercambios voluntarios en beneficio recíproco.

Pero intercambiar -contratar- no es fácil. El motivo estriba en que, al tener cada una de las partes sus propios intereses, pueden emplear el intercambio como instrumento para apropiarse de los frutos del ...

Ver el contenido completo de este documento

---