Derecho de propiedad y derecho a edificar.
| Autor | Moll de Alba Lacuve, Chantal. |
| Páginas | 1447-1462 |
La propiedad es un derecho que evoluciona con el tiempo. Su contenido y función varía según las circunstancias históricas y según la ideología imperante. Por ello no cabe hablar de crisis actual del derecho de propiedad sino de modalización o adaptación de la institución al momento histórico que vivimos 1. El derecho de propiedad en la actualidad es un derecho socializante, un instrumento del moderno Estado Social y Democrático de Derecho, para organizar armónicamente a la sociedad. Hoy en día, con la regulación de la propiedad, no se persigue únicamente el interés individual y exclusivo de su titular, tal y como ocurría en la época liberal, sino también el interés general de la comunidad.
La propiedad o el dominio pueden definirse, con carácter general, como aquel derecho real que otorga a su titular el mayor poder que existe sobre una cosa. No obstante, la configuración y el contenido de este derecho han variado según las circunstancias históricas 2. El derecho de propiedad es, en efecto, un derecho que ha marcado cada etapa histórica, de tal modo que, como afirma un insigne autor, con la historia de la propiedad se explica la historia de la humanidad 3.
En el Derecho Romano clásico se distinguía la propiedad in bonis habere de la propiedad ex iure quiritium 4. La primera recaía sobre las cosas nec mancipi y la segunda se refería a las res mancipi 5. Las res mancipi, bienes susceptibles del dominio ex iure Quiritium 6, sólo podían adquirirse por la mancipatio 7 o por la in iure cessio 8. Por contra, la transmisión de las res nec mancipi, exigía sólo la tradición.
Con el tiempo se fueron eliminando las diferencias entre ambos tipos de dominio, llegándose a una unificación del Derecho de propiedad con la derogación de la exención de tributos a la propiedad quiritaria en tiempos de Augusto y con la generalidad de la Constitución de ciudadanía dada por Caracalla. En virtud de estas reformas, en el Derecho Romano nuevo no hay más que una sola especie de propiedad. La antigua división entre las res mancipi y las res nec mancipi desaparece totalmente, la mancipatio y la in iure cessio son reemplazados por la simple tradición, y la rei vindicatio se concede a toda propiedad 9.
El propietario en el Derecho Romano tenía un poder casi omnímodo sobre la cosa. La propiedad se definía de forma abstracta, como la suma de todos los poderes posibles, indefinidos a priori, sobre un bien. Como consecuencia de esta concepción se predicaba de la propiedad su carácter elástico, en el sentido que podía verse desprovista circunstancialmente de ciertas facultades sin dejar de ser propiedad. De este modo el propietario atraía para sí todas las facultades sobre la cosa que no hubieran sido atribuidas a otra persona. Se establece, por lo tanto, una idea unitaria de la propiedad entendida como poder absoluto, ilimitado y exclusivo 10.
La propiedad es el conjunto de todas las facultades, de todas las posibilidades de actuación del dueño.
En cuanto al ius aedificandi, éste no era más que una de las múltiples facultades que ostentaba el dominas. En el Derecho Romano ya se establecieron normas que regulaban y limitaban la facultad de edificar. Así en la Ley de las XII Tablas, para impedir la demolición de los edificios se prohibía al propietario de los materiales empleados en las construcciones, el derecho de pedir la devolución de estos materiales, concediéndole, a título de indemnización, el doble de su valor. Por una razón análoga, algunos edictos de Adriano y Vespasiano y varios senadores consultos prohibieron quitar de las casas en las ciudades y quintas en el campo, domus et villae, las estatuas, columnas, etc., que les servían de adorno, demoler estas casas con objeto de lucro o venderlas para ser derribadas. Se estableció el deber de tolerar la pared del vecino que hiciera salida, siempre que ésta no excediera de medio pie 11. Se dictaron varios edictos imperiales determinando la altura máxima de los edificios 12. En el Codex también se encuentran disposiciones que limitaban el ius aedificandi para proteger las vistas al mar 13.
Con el declive del Imperio Romano y su invasión por los denominados pueblos bárbaros se produjo un cambio en las estructuras sociales y jurídicas que provocó la aparición de una nueva concepción de la propiedad. La propiedad deja de tener el carácter absoluto que tenía en el Derecho Romano clásico, y se produce la llamada división del dominio, esto es, el reparto de los poderes sobre la tierra entre el propietario y el beneficiario, entre el concesionario y el siervo.
La propiedad beneficiaría al principio estaba constituida por las concesiones hechas por los reyes a los nobles o por éstos a los plebeyos, incorporándose posteriormente, bajo idéntico régimen, la propiedad alodial en la que, por iniciativa de su dueño, se recomendaba a un señor a cambio de diversos servicios, como la protección. Cuando los vínculos derivados de esta propiedad beneficiada se hacían hereditarios pasaban a denominarse feudo. La propiedad censual consistía en el disfrute de unos terrenos a cambio del pago de un canon. Finalmente, la propiedad servil, último escalón en el ámbito de las relaciones hombre-cosa, consistía también en la posesión por parte de los siervos de una tierra señorial, pero estando unidos y ligados con la tierra misma, con una libertad restringida y prestando, además de la correspondiente aportación económica periódica, todo tipo de servicios de carácter temporal 14.
Con el transcurrir del tiempo y debido a las presiones de los concesionarios de las tierras, la propiedad beneficiaria y los oficios u honores se convirtieron en hereditarios 15. El fortalecimiento de los derechos de los concesionarios provocó la calificación de estos poderes como dominio útil frente al dominio directo o eminente del señor propietario 16.
Con el enfeudamiento progresivo se incrementaron los vínculos de fidelidad en perjuicio de las relaciones de obediencia debidas al Rey por todos sus subditos. La herencia de los beneficios y de los oficios llevó consigo una fusión de soberanía y propiedad, dejando la primera de estar en poder del Rey y pasando a los señores-propietarios 17. Señor es llamado el que tiene dominio sobre todos los que viven en territorio o potestad de armar caballeros; y vasallo el que recibe de su señor honra, beneficio, tierra, dinero o cosa semejante 18.
Por lo que respecta a la facultad de edificar, en el Derecho español medieval también se encuentran algunas normas que tratan de limitarla 19.
Durante la Edad Moderna se produce, de forma progresiva, la decadencia del régimen feudal en su aspecto político, de modo que la soberanía vuelve a unificarse bajo el poder absoluto del monarca. Por lo que respecta al ámbito puramente civil, la transformación de la situación jurídica de las tierras y de la concepción de la propiedad coincide con la Revolución Francesa. Bajo la máxima «Libertad, igualdad y fraternidad», se busca una propiedad libre de ataduras y por ello se abóle la división del dominio, concentrando la propiedad en manos de los titulares de uno de ellos. Se vuelve por lo tanto a la concepción individualista, unitaria y absoluta de la propiedad preconizada por los romanistas.
En cuanto al derecho a edificar, si bien se mantenía un concepto absoluto del derecho de propiedad, existían también algunos límites 20. El control de la edificabilidad era competencia de las ciudades y de los pueblos 21.
En la época de la Codificación, el derecho de propiedad se configura definitivamente como un derecho subjetivo de carácter absoluto, un ámbito de libertad exclusivo, tan sólo limitado por las disposiciones legales. Según la concepción liberal, imperante en la propiedad codificada, la propiedad es un derecho absoluto que además sólo persigue fines individuales. En este sentido, puede considerarse que los Códigos del siglo xix retomaron, en cierto modo, la concepción romana de la propiedad 22.
Claro exponente de esta concepción individualista y liberal de la propiedad es el artículo 544 del Código Civil francés de 1804, según el cual la propiedad es el «derecho de disfrutar y disponer de las cosas de la forma más absoluta» 23.
El Código Civil español también estuvo influenciado por la corriente de pensamiento liberal, y su artículo 348 configura el derecho de propiedad como un derecho subjetivo, definiéndolo como el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas en las leyes. Señala el artículo que el propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.
Del artículo 348 del Código Civil se deriva que la propiedad consiste en la suma de las facultades de goce, disfrute y reivindicación. Dado el carácter absoluto que tenía la propiedad en el pensamiento liberal, dentro de las facultades del artículo 348 puede considerarse también incluida la facultas aedificandi en cuanto a los bienes inmuebles 24.
En el Código Civil español la regulación del derecho de propiedad tiene por finalidad la satisfacción de los intereses exclusivos de los propietarios 25. Sin embargo, son varios los autores que consideran que la regulación de la propiedad en el Código no resultaba acorde con la época en la que...
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