Demanda del juicio de desahucio
| Autor | Mª José Achón Bruñén |
| Cargo del Autor | Doctora en Derecho Procesal |
| Páginas | 59-76 |
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De conformidad con el art. 437 de la LEC el juicio verbal principiará con demanda sucinta o cumplimentando unos impresos normalizados cuando se reclamare una cantidad que no exceda de 900 euros88.
En el juicio de desahucio los anteriores postulados merecen ser objeto de matización:
En primer lugar, el apartado segundo del art. 437 no admite otra lectura que entender que el demandante no podrá iniciar el procedimiento cumplimentando un impreso normalizado cuando el petitum de la demanda sea algo distinto a la mera reclamación de una cantidad de dinero, lo que veda dicha posibilidad en los juicios verbales por razón de la materia como el desahucio. No obstante, estimamos que similar argumento no puede ser esgrimido para defender que la demanda debe ir firmada por Abogado y Procurador por el mero hecho de tratarse de un juicio verbal por razón de la materia porque los arts. 23 y 31 de la LEC exceptúan la intervención de dichos profesionales cuando la cuantía del juicio verbal no supere 900 euros (y no cuando se reclame una cantidad que no exceda de dicho importe), aunque no faltan autores89 que defienden dicha tesis apoyando sus postulados en el apartado Page 60 tercero del art. 33 de la LEC (introducido por la ley de Garantía en la Venta de Bienes de Consumo), argumentando que si el demandado solicita asistencia jurídica gratuita. el requerimiento de Abogado y de Procurador de oficio se liga a la mera solicitud, ya que el abono de los honorarios y derechos por el solicitante sólo tendrá lugar cuando el derecho a litigar gratis se deniegue, de lo que infieren el carácter preceptivo de la intervención de dichos profesionales en los juicios de desahucio por falta de pago, interpretación que a nuestro parecer resulta demasiado forzada pues si el legislador hubiera querido exigir la intervención de Abogado y de Procurador en todos los juicios verbales por razón de la materia lo hubiera establecido expresamente y a falta de un precepto legal que lo determine, no se puede imponer a los justiciables mayores cargas que las que la ley expresamente contempla. De todos modos, y aunque por la cuantía del procedimiento no resulten preceptivos dichos profesionales, se podrán incluir en la tasación de costas cuando resulte condenada la contraparte en el caso de que el órgano judicial aprecie temeridad en la conducta del condenado en costas o que el domicilio de la parte representada y defendida se encuentre en lugar distinto a aquél en que se haya tramitado el juicio (art 32.5 de la LEC), entendiendo como tal el municipio en que tenga su sede el órgano judicial (art. 84 LOPJ)90, si bien en el caso de que la parte sea una sociedad no sólo se debe tener en cuenta el lugar donde se encuentre su domicilio social sino también donde desarrolle su actividad o donde cuente con delegaciones o agentes91.
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En segundo lugar, y, a pesar del carácter imperativo de la ley ("el juicio verbal principiará mediante demanda sucinta",) dicha prescripción legal no debe reputarse de ius cogens, pues a fortiori nada obsta para que el demandante prefiera interponer una demanda con todos los requisitos que prescribe el art. 399 de la LEC para el juicio ordinario, sin perjuicio de que estimemos más oportuno para el interés del actor una demanda sucinta que le compromete menos y minora las posibilidades de una meditada defensa del demandado, bastando con un escrito meramente preparatorio -demanda impropia- siendo en la vista en donde ejercerá la pretensión en sentido propio92.
La facultad del actor de interponer una demanda con todos los requisitos previstos para la del juicio ordinario aunque no se encuentra legalmente contemplada en el art. 437, se infiere de lo previsto en el art. 443 de la LEC en que se establece que la vista comenzará ora con la exposición por el demandante de los fundamentos de lo que pida (con lo que el legislador está pensando en que el actor haya iniciado el juicio por demanda sucinta) ora por la ratificación de los expuestos en la demanda (cuando se hubiere formulado conforme a lo previsto para el juicio ordinario). El problema radica en que el actor, sin interponer propiamente una demanda ordinaria, sobrepase los límites de lo que constituiría la sucinta y entienda que lo escrito en la misma puede ampliarse en la vista, correspondiendo al Juez determinar si se están o no alterando los fundamentos que contribuyen a identificar la pretensión o si los mismos pueden modificarse por no haberse expresado por completo93.
Con la demanda sucinta no se interpone completamente la pretensión sino que únicamente se prepara, por lo que, en puridad, la demanda se interpone en dos actos, lo que reviste el peligro de que el actor no comparezca a la vista, ya que si el demandado pidiere la continuación del proceso alegando interés legítimo, el pleito continuará sin que se haya interpuesto de modo completo la pretensión, siendo cuestionable cómo el órgano judicial podrá resolver sobre el fondo si ignora los fundamentos fácticos y jurídicos de lo pedido94.
No obstante, la presentación de una demanda sucinta se justifica con el argumento de que técnicamente no parece lógico incluir en la misma los Page 62 requisitos exigidos en un juicio ordinario puesto que se produciría una quiebra del principio de igualdad de armas, ya que se estaría obligando al demandante a desarrollar plenamente sus pretensiones y argumentos fácticos o jurídicos mientras que al demandado se le permitiría el efecto sorpresa en el acto de la vista95.
En todo caso y si bien se deduce del art. 437 de la LEC que la demanda sucinta en el juicio verbal queda restringida a la identificación del actor y del demandado, el domicilio en que pueden ser citados, así como lo que se pida96, suscribimos las opiniones doctrinales97 que mantienen que, pese a la relativa complejidad que puede tener el juicio de desahucio, debe exigirse en la demanda una mínima relación de los hechos y los fundamentos de derecho en que se base la petición, pues sólo se podrá diferir al momento de la vista los hechos fundamentadores que no individualizan ni singularizan la petición planteada aun cuando coadyuven en cierto modo al éxito o perecimiento de la pretensión.
El petitum de la demanda de desahucio será exclusivamente el desalojo del arrendatario, sin perjuicio de que si se acumula la acción de reclamación de rentas su objeto se integre también por la reclamación de las cantidades vencidas y debidas, en cuyo caso lo más oportuno para los intereses del arrendador es que solicite en la demanda todas las rentas que se devenguen hasta el efectivo desalojo del inmueble. En estos casos, debe entenderse posible la condena de futuro en aras de evitar que el impago del deudor compela al acreedor a tener que iniciar un nuevo proceso (que por mor del art. 249.1 6º de la LEC se tendría que tramitar por el juicio ordinario) para el cobro de las mensualidades devengadas desde la interposición de la demanda hasta el desalojo voluntario o lanzamiento del arrendatario, lo que atentaría contra del principio de Page 63 economía procesal aun cuando el órgano judicial que conociera del ulterior proceso se encontrara vinculado por la decisión judicial anterior98.
La posibilidad de acumular las acciones de desahucio y la de falta de pago supone una ventaja para el arrendador, ya que la máxima de la experiencia viene demostrando que cuando el arrendador consigue recuperar la posesión del inmueble, le resulta harto difícil cobrar las cantidades adeudadas en concepto de renta, habida cuenta que tiene que acudir a un juicio ordinario en el que, por lo general, el demandado se encontrará en situación de rebeldía y en paradero desconocido, por lo que verificándose su emplazamiento por edictos, el arrendador conseguirá un titulo ejecutivo que muchas veces quedará en papel mojado99.
Cuando junto con la demanda de desahucio por falta de pago se acumule la reclamación de rentas, dichas pretensiones se sustanciarán conjuntamente por el juicio verbal, según prescribe el art. 438. 3. 3ª de la LEC (reformado con ocasión de la Ley de Garantías en la Venta de Bienes de Consumo) y ello con independencia del importe de rentas que se reclame, lo que, a nuestro parecer, resulta cuando menos paradójico, habida cuenta que si se reclama una nimia cantidad de dinero en concepto de rentas debidas se deberá acudir al juicio ordinario100 (conforme establece el art. 249.1 6º) mientras que si la reclamación de rentas se acumula al juicio de desahucio deberá sustanciarse como juicio verbal aunque la cuantía de lo reclamado exceda los 3000 euros por el mero hecho de haberse acumulado a la acción de desahucio.
A nuestro parecer, se echa en falta en el apartado 6º del art. 249 de la LEC una prescripción similar a la prevista en el apartado 4º (en materia de competencia desleal, propiedad industrial, propiedad intelectual, publicidad) y en el apartado 8º (acciones que otorga a la Junta de Propietarios y a éstos la Ley de Propiedad Horizontal), las cuales se tramitan por el juicio ordinario, salvo que versen exclusivamente sobre reclamaciones de cantidad en cuyo caso se sustanciarán por el procedimiento que corresponda.
De lege data, la única vía que tiene el arrendador para la reclamación de rentas arrendaticias no superiores a 3000 euros por un procedimiento diferente al ordinario sin la necesidad de acumularlas a un desahucio por falta de pago, es acudir a un juicio monitorio, pues aun en el caso de que el deudor Page 64 se...
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