Delimitación del concepto de Derecho de Vuelo y Subsuelo
| Autor | José Arturo Matheu Delgado |
| Páginas | 27-96 |
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El derecho de vuelo es una institución que por tener una regulación positiva tan exigua, ha dado lugar a múltiples conceptuaciones e incluso a una multiplicidad de términos que se consideran sinónimos, pero que cuando se estudian a fondo, permiten comprobar que no existe para nada tal parangón. Resulta en un principio obvio acudir a lo que se entiende por vuelo en el vigente Diccionario de la Real Academia de la Lengua1, que en una primera acepción lo describe como "La parte de una fábrica, que sale fuera del paramento de la pared que la sostiene", añadiendo a continuación otra en la que se refiere a "La extensión de esta misma parte contada en dirección perpendicular al paramento", acepciones ambas referidas al campo de la arquitectura, añadiendo a continuación la referida al campo del Derecho, en la que se dice "En algunas divisiones tradicionales de la propiedad, derecho al arbolado con separación del que otra persona tenga sobre el suelo".
Creemos que de tales acepciones podemos sacar una primera aproximación al concepto del derecho de vuelo en lo que nos atañe, que es el vuelo en el campo jurídico y, más en concreto en el ámbito del derecho a la edificación urbana, y es la de que el derecho de vuelo hay que ponerlo, en un primer lugar, en relación al volumen que se desea edificar en un plano que se sale fuera del paramento edificado de un edificio, en el que cabrá tanto el volumen que se encuentra en un plano vertical como horizontal (el Diccionario de la Real Academia habla de perpendicularidad); en segundo lugar, la otra nota que debemos extraer es la de que se trata de una forma de propiedad separada, o de dos dominios distintos, en donde existirá un titular del suelo, y otro del vuelo, o de lo que en su caso se haya edificado. No obstante, ya veremos que esta
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segunda nota no será un requisito intrínseco del derecho de vuelo, y que, sin embargo, sí que lo será, de otra figura análoga cual es el derecho de superficie, siendo ésta la principal diferencia entre ambas instituciones, amén de la nota de la temporalidad de esta última, en confrontación con el carácter perpetuo de nuestra figura en estudio.
Por otra parte, el propio Diccionario de la Academia define el subsuelo como "el terreno que está debajo de la capa labrantía o laborable o en general debajo de una capa de tierra. En otra acepción lo conceptúa como la "parte profunda del terreno a la cual no llegan los aprovechamientos superficiales de los predios y en donde las leyes consideran estatuido el dominio público, facultando a la autoridad gubernativa para otorgar concesiones mineras"
Uno de los posglosadores, Cino de Pistoia, decía que la propiedad se extiende por arriba hasta el cielo, usque ad sidera, y por debajo, hasta el centro de la tierra, usque ad inferos. Según Beneyto2el tema de la extensión vertical del dominio aparece en España en los territorios románicos de Levante en el siglo XIII. Don Jerónimo González3invocaba a Coepolla quien afirmaba que los predios son libremente del dueño, hasta el cielo y lo más profundo.
De todas las acepciones citadas podemos asimismo sacar a priori alguna conclusión que sirva para nuestro estudio y es la de que el subsuelo es la parte subterránea de los predios donde no llegan los posibles usos que sobre el terreno se hagan del suelo, tanto en su aspecto agrícola como constructivo, esto es, no será subsuelo la parte excavada para hacer los cimientos de un edificio siempre que sea la inmediata siguiente a la rasante del terreno en superficie; como tampoco será subsuelo la parte superficial que esté bajo tierra, y que se utilice para la plantación o siembra en la agricultura. Más allá de esa capa superficial, que es imposible cuantificar volumétricamente a la hora de saber hasta cuántos metros de profundidad no es subsuelo, todo lo demás sí que lo será y será allí donde entre en juego el derecho de edificación en el subsuelo, que es la materia de nuestra investigación jurídica.
Si bien el objeto de nuestro estudio es tanto el derecho de vuelo como el de subsuelo, utilizaremos para referirnos a ellos indistintamente el término genérico derecho de vuelo, que es el comúnmente aceptado por la doctrina para
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referirse tanto a la posibilidad de ejercer el derecho a construir sobre el vuelo o a sobreedificar, como también se le conoce, como al derecho a subedificar o a construir en el subsuelo.
Hay que señalar, por otro lado, que en nuestro ordenamiento jurídico común, las únicas referencias expresas al derecho de vuelo y subsuelo nos la dan el artículo 396 del CC4, el artículo 12 LPH, el nuevo TRLS 2008 en diversos de sus preceptos aunque referidos al derecho de propiedad urbanística sobre el vuelo y el subsuelo; y más en particular, el artículo 16.2 RH, norma esta última de carácter reglamentario y por lo tanto inferior en rango normativo a las dos primeras citadas. En concreto, el Título II del Código Civil, denominado "De la Propiedad", encuadrado en el Libro II "De los bienes, de la propiedad y de sus modificaciones" del CC, viene a citar a nuestra figura jurídica dentro de la parte dedicada a las comunidades de bienes (Título III) y lo hace en referencia clara e inequívoca a los edificios compuestos por pisos o locales, lo cual es aún más significativo, y por lo tanto, el art. 396 CC vincula estrechamente el derecho de vuelo y subsuelo a los edificios de pisos y locales en donde los mismos encontrarán su referente físico de cara a su desarrollo. En particular, el artículo 396 CC5establece que:
"Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquel o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada, que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos aquellos necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, el vuelo, cimentaciones y cubiertas, elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que lo conforman y sus revestimientos exteriores, el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías, o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conduc-
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ciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.
Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y sólo podrán se enajenadas, gravadas o embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.
En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este sólo título, no tendrán derecho de tanteo ni de retracto.
Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntad de los interesados".
Este amplio artículo del CC no define de un modo claro y expreso nuestra figura sino que lo que hace es incluir al vuelo y al suelo entre los elementos comunes o en copropiedad que se entienden incluidos en el tipo de propiedad de pisos o locales en edificios y que se denomina propiedad horizontal. O sea que el Código Civil vincula estrechamente el vuelo y el suelo (y en nuestro caso, el subsuelo) al régimen de propiedad de casas por pisos. Una especial forma de propiedad que, como dice el art. 396 CC en su último párrafo, se regirá, en primer término, por el Código Civil, en concreto por el artículo precitado y el resto del artículos del CC que pudieran serle de aplicación; en segundo término, y aunque el artículo 396 en su último párrafo nos diga que se rige por las disposiciones legales especiales, se regirá por su propia Ley especial, en este caso, La Ley de Propiedad Horizontal (en adelante LPH6) o aquellas disposiciones que en el futuro se dicten en la materia. Obsérvese que el término disposiciones legales especiales debemos interpretarlo en un sentido lato, esto es, referido a todas aquellas normas aunque tengan carácter reglamentario que regulen de algún modo este régimen especial de copropiedad que es la propiedad horizontal; y, finalmente, en lo que ésta (u otras normas que se dicten en la materia) lo permitan, por la voluntad de los interesados, esto es, por los pactos de éstos que libremente puedan celebrar o convenir y que como dispone el artículo 1255 del CC, no sean contrarios a las leyes, a la moral ni al orden público, entendidos estos tres conceptos en el contexto en el que nos movemos hoy en día. Asimismo, el artículo 12 de la LPH7establece que:
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"La construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio o de las cosas comunes afectan al título constitutivo y deben someterse al régimen establecido para las modificaciones del mismo. El acuerdo que se adopte fijará la naturaleza de la modificación, las alteraciones que origine en la descripción de la...
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