Declaraciones de obra nueva, tanteos y retractos urbanísticos y venta forzosa. Conferencia pronunciada en la Academia Sevillana del Notariado el día 25 de mayo de 1998
| Autor | Eduardo Ruiz del Portal Bermudo |
| Cargo del Autor | Registrador de la Propiedad de Sevilla |
DECLARACIONES DE OBRA NUEVA, TANTEOS Y RETRACTOS URBANÍSTICOS Y VENTA FORZOSA
CONFERENCIA PRONUNCIADA EN LA ACADEMIA SEVILLANA DEL NOTARIADO EL DÍA 25 DE MAYO DE 1998 POR EDUARDO RUIZ DEL PORTAL BERMUDO Registrador de la Propiedad de Sevilla
Inscripción de declaraciones de obra nueva
Las fincas registrales pueden ser objeto de varias clases de modificaciones que podríamos distinguir en unas cuantitativas (agrupaciones, divisiones, segregaciones, etc.) y otras cualitativas, que suponen una alteración en su estructura material, en su aspecto físico, que pueden ser naturales, como los casos de aluvión, avulsión, etc., o artificiales, como las edificaciones y plantaciones.
Con referencia concretamente a la construcción de nuevas edificaciones o de obra nueva, para que puedan ser inscritas en el Registro de la Propiedad deberá consignarse la descripción de la edificación o la de su mejora en una escritura pública u otro documento inscribible, que suelen denominarse como de declaración de obra nueva.
Roca Sastre las define como «la manifestación del propietario de una finca inmatriculada en el Registro de la Propiedad consignada generalmente en escritura pública, en la que se hace constar haberse terminado o estar en construcción en dicha finca edificaciones o mejoras que alteren su estructura..., todas ellas al efecto descritas y cuya declaración se efectúa primordialmente a los fines de su inscripción en el Registro de la Propiedad».
Rafael Arnáiz, refiriéndose sólo a las edificaciones, dice que «la declaración de obra nueva puede concebirse como el acto formal por el que el titular de una finca registral determinada manifiesta estar construyendo o haber construido por sí, o en virtud de un contrato de obras concertado con un tercero, un edificio concreto con expresión de sus circunstancias descriptivas».
Tanto los citados autores como Lacruz coinciden en considerar que las declaraciones de obra nueva participan de la naturaleza jurídica de los actos registrables de carácter inmatriculador, si bien dentro de ellos ha ido evolucionando, pasando de considerarse como una simple modificación física o ser un hecho hasta considerarlo un negocio jurídico, declaración de voluntad dirigida a configurar plenamente el dominio de una finca registral a todos los efectos y especialmente para su constancia registral.
Regulación
Los artículos 208 L.H. y 308 R.H., 22 de la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, y antes el artículo 37 de la Ley de 26 de junio de 1992. Esta última norma, por ser relativa al Registro, ha de ser uniforme en todo el Estado y ha sido respetada por la demoledora sentencia del Tribunal Constitucional de 20 de marzo de 1997, por ser competencia exclusiva del Estado, según el artículo 149 de la Constitución española; y los artículos 45-55 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, que aprueba las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre Inscripciones en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanística (en adelante Normas Urbanísticas). Y en nuestra Comunidad, la Ley 1/1997, de 18 de junio (B.OJ.A. de 26 de junio de 1997), que asume la mayor parte de las normas declaradas inconstitucionales, por la sentencia antes citada.
Para su inscripción, la declaración de obra nueva debe reunir determinados requisitos, tanto relativos a los elementos personales como a los formales.
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Elementos personales. La declaración debe ser formulada por el propietario de la finca. Si le pertenece a varias personas en condominio o en otra clase de comunidad, deben realizarla todas ellas (Res. de 20 y 21 de febrero de 1969). Se requiere la comparecencia de todos los comuneros para que pueda ser inscrita en el Registro una obra nueva, sin que sea suficiente el que lo haga uno solo de ellos. Otra Resolución, de 21 de mayo de 1991, dice que al tratarse de un acto de administración que refleja un hecho constatado en la realidad (la construcción del edificio) puede ser inscrito siempre que no altere la titularidad jurídica actual del inmueble.
Y la Resolución de 21 de febrero de 1995 consideró inscribible la escritura de declaración de obra nueva otorgada únicamente por uno de los cónyuges, casados en régimen de gananciales, manifestando expresamente que se ha hecho la construcción a expensas de la sociedad conyugal, cuando la finca esté inscrita a nombre de ambos cónyuges con carácter ganancial. Y ello a pesar de que parece contradictorio con lo dispuesto en los artículos 93.2 y 94.2 del R.H. Si sobre los bienes gananciales inscritos a nombre de un solo cónyuge puede hacer la declaración de obra nueva tan sólo el titular registral a sensu contrario para formularla sobre bienes inscritos a favor de ambos cónyuges, deberán intervenir los dos titulares registrales. La justificación es que se trata de constatar un hecho -dice la resolución- y su acceso al Registro queda al margen del régimen civil sobre los actos de disposición y administración de bienes gananciales: el principio de tracto sucesivo (art. 20 L.H.) no es suficiente para exigir el consentimiento de ambos cónyuges, porque no hay alteración en la situación dominical de la finca, sólo se completa su descripción física.
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Elementos objetivos. Referirse a nuevas edificaciones o mejoras de las existentes.
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Elementos formales:
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Título formal. El título inscribible será la escritura pública, con carácter general, o el documento administrativo, que recientemente ha sido admitido, según la reforma introducida en el artículo 206 de la L.H., por la Ley 13/1996, de 30 de diciembre, que en su artículo 144 establece que «mediante certificación administrativa, librada en los términos indicados en el párrafo anterior y con los demás requisitos en cada caso establecidos, podrán inscribirse la declaración de obra nueva, mejoras... de fincas del Estado y de los demás entes públicos estatales certificantes». Está claro que se refiere a lo exigido para las certificaciones administrativas para la inmatriculación de bienes del Estado...
La escritura de división de obra nueva podía ser, según los artículos 208 L.H. y 308 R.H.:
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Una escritura en la que exclusivamente se haga tal declaración con la descripción de la obra nueva.
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Una escritura por la que se declare, reconozca, transfiera, modifique o grave el dominio (y demás derechos reales) en la que además se contenga la descripción de la obra nueva.
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Una escritura descriptiva de la obra nueva en la que el contratista manifieste haber sido reintegrado del importe de la misma o acompañada de certificado del Arquitecto Director de la obra o del Arquitecto municipal, acreditativo de que la construcción está comenzada o conluida.
Por tanto, también puede distinguirse entre declaración de obra nueva en construcción y terminada, conceptos que no parecen exigir aclaración.
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Requisitos urbanísticos o administrativos. A partir del texto de la Ley de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo 8/1990, de 25 de julio, se establecieron unos requisitos que podríamos llamar «administrativos» o «urbanísticos» por contraposición a los «hipotecarios» antes vistos.
El artículo 25 de la Ley 8/1990, de 25 de julio, estableció una obligación totalmente nueva, recogida luego por el artículo 37.2 del Texto Refundido de 26 de junio de 1992 y ahora por el artículo 46 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, y por el artículo 22 de la Ley 6/1998, de 13 de abril. Esta obligación consiste en acompañar a la escritura de declaración de obra nueva:
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La licencia municipal que autorice la edificación, porque el proyecto para el que se da es conforme con la ordenación urbanística aplicable (art. 45 R.D. 1997).
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Una certificación de técnico competente en la materia, distinta en su contenido según se trate de obra nueva en construcción o concluida (art. 46.2 y 3 del mismo R.D.).
Antes no se exigía por el artículo 208 de la L.H. la licencia de obras, lo cual era absurdo; porque se exigía para efectuar una parcelación urbanística (art. 96.3 L.S. 1976) la licencia para división de terrenos, pero no la licencia para edificar. Aunque ahí es donde los Ayuntamientos debían y podrían controlar; había casos como los que denunciaba un concejal de un Ayuntamiento en la Comisión de Urbanismo de Andalucía: se pide licencia para construir un almacén de aperos y una alberca, pero en realidad se construye un chalet y una piscina, tan rápidamente que la policía no era capaz de detectarlo antes de su terminación.
Ello plantea problemas de interferencias con el planeamiento, en especial la necesidad de dotar de servicios municipales a zonas que no estaban proyectadas para urbanizar y riesgos de clandestinidad jurídica de las construcciones. Este punto dio lugar a numerosos trabajos que intentaban justificar la innecesidad de tal licencia, o las consecuencias de su falta, ya que tal requisito no fue pacíficamente admitido. La licencia de edificación o de obra nueva ha sido aceptada más fácilmente. En ambos casos -art. 96.3 L.S. 1976 (licencia de división de terrenos) y artículos 37.2 L.S. 1992 y 22 L.S. 1998 (licencia de edificación)- el texto es idéntico: los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirán para autorizar e inscribir respectivamente escrituras de división de terrenos y declaración de obra nueva terminada que se acredite el otorgamiento de la (preceptiva) licencia que deberán testimoniar en el documento o escritura.
¿Por qué la diferente recepción en uno y otro caso?
No cabe duda que por la diferencia de los intereses en juego.
En el caso de la división o segregación, el adquirente quedaba fuera del Registro, con la falta de protección, de la seguridad jurídica que éste concede. El transmitente seguía como titular registral, pudiendo, conforme al principio de legitimación, disponer y ser objeto de procedimientos de ejecución sin conocimiento del adquirente que se vería obligado más tarde, al enterarse, de acudir a la correspondiente tercería.
En la declaración de...
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