La decisión de compra de la vivienda por los consumidores: endeudamiento y fiscalidad

Abogados Mercantil y de la Empresa

Resumen

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1. Introducción - 2. Legislación fiscal básica - 3. Valor de la inversión - 4. Factores que inciden sobre el valor de la inversión - 4.1. Revalorización de la vivienda/rentabilidad activos financieros - 4.2. Coste de la financiación/revalorización vivienda - 4.3. Interés de inversión y financiación - 5. Nivel óptimo de endeudamiento para la financiación de vivienda habitual - 6. Conclusiones - Bibliografía

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Extracto

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La decisión de compra de la vivienda por los consumidores: endeudamiento y fiscalidad

1. Introducción

La compra de una vivienda para uso habitual supone, hoy en día, tener que pagar el 46% de los ingresos brutos de una familia, cuando en 1998 este esfuerzo sólo alcanzaba el 36% y, teniendo en cuenta que los tipos de interés medios del año 1998 y los previstos para el 2001 están en el mismo nivel, este incremento en el esfuerzo es obviamente debido al mayor incremento que ha sufrido la vivienda en España con relación a los sueldos medios. En estos tres años el sueldo medio se ha incrementado un 2,71 % anual, mientras que la previsión en el incremento del precio medio de la vivienda, para los mismos años, es de un 11,9% anual. Si se tienen en cuenta las bonificaciones o deducciones fiscales para la adquisición de vivienda habitual, el esfuerzo que realiza el individuo para adquirir ésta se puede reducir del 46 al 34%. No obstante esta reducción depende fundamentalmente del importe de la vivienda, de la financiación ajena utilizada para ello, y de la duración del préstamo utilizado, entre otras variables.

En el cuadro 1, se puede observar la evolución de los salarios medios y el precio medio de la vivienda en los últimos años. Arriba se han tomado como años de comparación 1998 y 2001 dado que los tipos de interés medios del mercado hipotecario esos dos años se sitúan en el mismo nivel y la comparación es entonces más evidente. No obstante, en el cuadro se recogen los datos de los últimos años.

CUADRO 1 Años

Interés Hipotecario medio

Salario medio (miles de ptas.)

Precio medio Vivienda *

Esfuerzo anual **

  

Variación anual (%)

Miles de ptas.

Variación anual (%)

Miles de ptas.

Variación anual (%)

Miles de ptas.

Variación anual (%)

1995

11,0%

  

2.385

  

12.550

  

52,86

  

1996

8,2%

-25,45

2.490

4,39

12.700

1,20

42,18

-20,20

1997

6,3%

-23,17

2.578

3,53

13.125

3,35

36,38

-13,74

1998

5,7%

-9,52

2.640

2,42

14.089

7,34

36,32

-0,18

1999

4,8%

-15,79

2.702

2,33

15.500

10,01

36,21

-0,31

2000

5,9%

22,92

2.764

2,30

17.700

14,19

44,30

22,37

2001

5,7%

-3,39

2.861

3,50

19.366

9,41

46,08

4,00

2002 ***

5,1%

  

2.961

3,50

  

  

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