Cuota de participación

AutorJoaquim Martí Martí
Cargo del AutorAbogado y profesor colaborador Derecho Civil UB
Páginas31-41

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Las cuotas de participación se fijan en centésimas (artº 3) y se asignan de manera proporcional a las superficies de las entidades, su uso y destino y las circunstancias físicas y jurídicas.

Ello siempre ha sido así, y el criterio de la superficie como dominante para determinar la cuotas ha sido corregido por otros parámetros tales como si el piso o local formaba esquina, era el piso más alto o el más bajo. La cabida de la entidad, por sí sola, no debe ser la que determine la cuota de participación, ya que otros elementos, como su ubicación dentro del edificio o su más rápido acceso a los elementos comunes, se han considerado como factores ligeramente correctores.

La cuota de participación marca la identidad individual de cada piso o local; sin ella no se puede hablar de propiedad privada y singular, de tal manera que la Comunidad podrá Page 32 reivindicar como elemento común todo aquello que no figure con carácter independiente y con asignación de coeficiente, dejando a salvo la utilización personal que se pueda hacer de determinadas zonas, como consecuencia de disposición estatutaria.1

La forma más habitual de fijación de la cuota de participación es la realizada por el propietario único, el Promotor, el cual redacta y otorga la escritura de división horizontal, asignando el coeficiente de cada piso o local. Igualmente pueden fijarse dichas cuotas por acuerdo unánime de todos los propietarios, y por último, por laudo judicial, con independencia de la posibilidad de interposición del correspondiente juicio or-dinario, en casos de desacuerdos, y tengan que resolver los Tribunales en última instancia.

La cuota, una vez se haya determinado en el título, por el propietario único, por todos los propietarios existentes, por el ár-bitro o por el Juez, «solo podrá variarse por acuerdo unánime» conforme dispone el art. 3. No obstante la jurisprudencia, así STS 18 Jun. 1970, admite la posibilidad de que también sea el Juez quien, aunque no exista la mencionada unanimidad, cambie las cuotas ya establecidas, lo que la doctrina justifica por la necesidad de corregir errores materiales de consideración, abusos o injusticias cometidas, en muchas ocasiones por los constructores, al atender a criterios distintos de la «superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos.» Page 33

Ahora vuelve a aparecer el destino y uso como criterio corrector de las cuotas de participación. A nuestro entender el uso o destino sólo puede suponer trascendencia en la cuota de participación en los gastos pero no en los derechos. Y ello por cuanto en caso de destrucción del edificio, la cuota de participación corregida en base al uso o destino del piso o local no encuentra justificación.

El destino del piso o local no debería ser criterio corrector de los coeficientes y ni tan siquiera de las cuotas de participación. Y ello por cuanto el destino de las entidades en todo caso puede suponer, la exclusión en la participación de ciertos gastos (como se hará estudio en este mismo capítulo) o incluso en un incremento en la participación de ciertos gastos; pero nunca debería ni puede suponer modificación de la cuota de participación.

Es decir, la cuota de participación, tras la aplicación de la exclusión en ciertos gastos y la imputación de otros, ya se ha convertido en un término distinto al de la participación en gastos. Pues bien, en base a esta diferente identidad e independencia, el destino del piso o local no debería servir para la fijación de la cuota de participación.

En caso de unión de dos o más entidades o de división de entidad en varias, la nueva cuota de participación vendrá fijada automáticamente por la operación aritmética correspondiente a la variación física producida. Para llegar a este resultado no se precisa el consentimiento de la Junta de Propietarios y la modificación puede tener acceso al registro sin la ratificación comunitaria. Así pues las operaciones aritméticas que se rea- Page 34licen por los propietarios afectados son libres y tienen trascendencia a terceros a través del registro de la propiedad.

Para la modificación de la cuota de participación, la Ley contiene una contradicción. Así, mientras el artº 3 establece en su punto 4 que la cuota se fija y modifica por acuerdo unánime, el...

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