La propiedad cuadridimensional: Un estudio sobre la multipropiedad

Abogados Civil

Resumen

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De la función social a las dimensiones de la propiedad.-Multipropiedad: concepto y caracteres.-Contrato de multipropiedad.-Terminología.-Orígenes.-Fundamento económico-social.-Naturaleza jurídica: I) Propiedad temporal. II) Propiedad periódica. III) Propiedad cuadridimensional.-Clases: A) Multipropiedad inmobiliaria. B) Multipropiedad societaria: I) Dificultades. II. Derecho del socio-multipropietario. III) Modelos: a) El modelo francés. b) El modelo inglés, c) El modelo italiano. IV) Subtipos.-Bipropiedad.-Multipropiedad inmobiliaria o comunitaria: concepto y objeto: I) Uso ad tempus predetrminado. II) Cotitularidad simultánea y ejercicio sucesivo. III) Indivisión. IV) Publicidad registral: A) Hipoteca del multipropietario. B) Derechos de adquisición preferente. C) Estatutos de la multipropiedad.

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Extracto

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La propiedad cuadridimensional: Un estudio sobre la multipropiedad

-Todas las cosas están colocadas en el tiempo, en cuanto al orden de sucesión, y en el espacio, en cuanto al orden de ubicación.-

(Newton, en el Scholium a los Principia Mathematica.)

De la funcion social a las dimensiones de la propiedad

La función social representa toda una época de la historia de la propiedad, todavía ante nuestras miradas, pero poco a poco se alejan los parabienes, los cánticos contingentes del bienestar, todas esas oraciones laudatorias de juristas ideólogos, arrastrados consciente o inconscientemente por !a fuerza intelectual de las masas. ¡Cosas más inconmovibles se han hundido!, por lo que el futuro de las próximas generaciones ignoramos qué dirección tomará. ¿Llamarán propiedad clásica a la propiedad-función social? ¿La propiedad futura, diferente a la en boga en. el pasado, vivirá desfasada de la función social, será postfuncional? La siguiente cita de G. Marañón nos da una posible respuesta parcialmente enigmática: -Cada vez que el suelo falla y no sabemos dónde se posará nuestro pie en el siguiente paso volvemos los ojos a la Historia-.

Sobre la propiedad de ahora, la que tenemos actualmente, caben dos diferentes modos de interpretación, resumidos por Alpa- y Bes soné (Poten dei privati e statuto della proprietá, CLU, 1978): a) el modo de interpretación que ve en la función social una fórmula que modifica la parte interna del derecho de propiedad y piensa, por consiguiente, que la introducción de la función social en la propiedad privada significa la introducción de un nuevo concepto, una nueva idea de propiedad. La idea que se traduce con la expresión, que la propiedad nace con diversos fines de uso, que la propiedad está confinada. -Los confines -escribe Castan Tobeñas (La propiedad y sus problemas actuales, 1963)- acotan los poderes del propietario-; b) el otro modo de interpretación, de los citados autores italianos, ve en la propiedad la fórmula tradicional un poco modernizada, y en la función social una expresión comprensiva de todos los vínculos y límites. Conforme a esta tesis, la propiedad permanece íntegra internamente y recortada en sus confines externos, con una expresión usual, se define este modo de entender la propiedad como -propiedad vinculada-, sometida a vínculos y límites. Por otra parte, se habla por Mazzoni (La proprietá procedimiento, 1975) de tres formas de propiedad: legitimación, empresa y reservada, según el grado mayor o menor de utilización del bien por el propietario.

-La noción de propiedad -afirma Perijngieri- es extremadamente variable en el tiempo y en el espacio, que recoge y acoge con visión renovadora las nuevas corrientes.- No es, por tanto, semper firma atque inmutabilia permanent, porque la propiedad es encarnación del realismo jurídico. Escribe Hernández Gil (La función social de la posesión) que -las categorías del pensamiento jurídico no son invariables, porque son fruto de quienes actúan como sujetos históricos-. -El alejamiento de la realidad, de la experiencia concreta -nos dice Federico de Castro y Bravo- resultaría infecundo para la práctica y condena de la esterilidad de la ciencia jurídica.- Y la -realista- de Zubiri nos insinúa este principio del quehacer jurídico ante las mutaciones de cada época.

Actitud variable de la propiedad, que, evidentemente, no deberá sobrepasar los límites del derecho (seguridad jurídica) ni los límites de la ciencia jurídica (afirmación del derecho como ciencia), convirtiéndose el derecho en algo esencialmente huidizo.

La propiedad no es mera reliquia del pasado, la propiedad cambia sus contornos precisamente por poseer especial sensibilidad de las reali-dades socio-económicas. Con esa característica empírica que se viene señalando.de este derecho: elasticidad, flexibilidad conceptual o plasticidad infinita, en frase de Josserand. Me refiero a lo que quiero llamar la -propiedad docilitada-, obediente a los avatares históricos de distinto signo, difícil polivalencia, que la hace merecer el primer puesto de los derechos reales y figurar en el Gotha de los derechos con el título de príncipe de los derechos subjetivos. La propiedad interpreta los papeles más dispares: el egoísmo simbólico, la explotación del necesitado, la confiscación, la caridad, la producción, el progreso, la estructura revolucionaria.

Desde un punto de vista jurídico estricto, lo mudable de la propiedad ha determinado, como dice Pugliatti, que la propiedad no tenga ni haya tenido un significado unívoco. Castan manifiesta parecida opinión, en el sentido de admitir las propiedades: -Hoy no se puede hablar de propiedad, sino de propiedades-, y oímos la voz de Pescatore discrepante: -La propiedad es única-.

De aquí la tarea de reconstrucción del concepto, unidad compatible con la variedad de formas de propiedad. Así, se habla de un contenido mínimo, que constituye el mínimo común denominador de todos los tipos de propiedad. Noción unitaria, que Perlingieri denomina -propiedad genérica-, al lado d...

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