Crédito refaccionario
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
El crédito refaccionario es el contraído en la construcción, conservación, reparación o mejora de una cosa, generalmente un inmueble.
Así lo define la resolución de la DGRN de 10 de octubre de 2011, [j 1] que añade:
Tradicionalmente se ha exigido a la figura del acreedor refaccionario una colaboración personal en las tareas vinculadas a la cosa refaccionada. Y, según la evolución jurisprudencial, el crédito deriva de la anticipación de dinero, material o trabajo con dicha finalidad.
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La realidad es que no existe en nuestro Derecho una definición del crédito refaccionario.
Se suele hablar de un concepto estricto y de un concepto amplio:
- En sentido más restringido, es crédito refaccionario el nacido a consecuencia de préstamos concedidos para la realización de una obra, ya sea de construcción, reparación o conservación del inmueble.
- En sentido más amplio, y aceptado así por la jurisprudencia, también son créditos refaccionarios los que provienen del importe debido por los materiales empleados en la obra, la cantidad adeudada por tales obras o conceptos similares.
Según la Resolución de la DGRN de 6 de abril de 2006 [j 2] el crédito refaccionario es el que procede de dinero invertido en fabricar o reparar algo, con provecho no solamente para el sujeto a quien pertenece, sino también para otros acreedores o interesados en ello; y aun cuando el TS tiene un concepto amplio del mismo, ello no autoriza a su extensión indiscriminada a todo crédito que tenga su origen en el suministro de bienes o servicios que guarden cualquier tipo de relación con bienes inmuebles, sino que es necesario que el acreedor haya ejecutado la propia obra del edificio o suministrado elementos integrados de forma fija en el inmueble en cuestión.
La STS de 6 de febrero de 2006 [j 3] dice que:
Procede recordar el concepto de crédito refaccionario: éste es el crédito que se contrae y se emplea en la construcción, conservación o reparación de un inmueble; no necesariamente el crédito deriva del contrato de préstamo.
La Audiencia Provincial de León en Sentencia de fecha 23 de noviembre de 2010 [j 4] explica cómo se ha llegado a este concepto amplio. Dice:
Una antigua interpretación privilegiaba tan sólo las sumas prestadas para tareas de reconstrucción, reparación o construcción, partiendo de que el acreedor privilegiado no era el que realizaba las obras en sentido etimológico, línea que sigue el art. 59 LH cuando privilegia al que una vez o sucesivamente anticipare sumas para la refacción. Sin embargo, dicho planteamiento ha sido matizado y superado por la jurisprudencia, salvando: a) La incongruencia de no considerar privilegiados los créditos por construcción de inmuebles, cuando lo son los relativos a bienes muebles en el art. 1922.1; y b) La contradicción de privilegiar al que presta sumas, y no al contratista que se encarga de realizar una obra y va pagando él a trabajadores y suministradores de material, antes de cobrar al dueño o promotor.
La jurisprudencia ha citado casos de créditos refaccionarios, en todos los cuales es el acreedor el que ha ejecutado la propia obra del edificio, o bien había suministrado elementos integrados de forma fija en el inmueble en cuestión: tubería de hierro suministrada a una compañía de aguas para su instalación en el inmueble desde donde se elevaban aguas; ejecución material del tendido de una línea férrea de una compañía de ferrocarriles; la propia ejecución de la obra de una nave industrial pactándose el pago contra la entrega mensual de certificación; la ejecución material de las obras de un hospital, etc.
La Resolución de la DGRN de 20 de mayo de 2010 [j 5] dice:
Justificación del crédito refaccionarioPuede afirmarse que se considera crédito refaccionario el contraído en la construcción, conservación, reparación o mejora de una cosa, generalmente un inmueble. Tradicionalmente se ha exigido a la figura del acreedor refaccionario una colaboración personal en las tareas vinculadas a la cosa refaccionada. Y, según la evolución jurisprudencial, el crédito deriva de la anticipación de dinero, material o trabajo con dicha finalidad.
El privilegio de este crédito se basa en que el acreedor ha contribuido en la reconstrucción o reparación de un inmueble y, por ello, se trata de evitar que los acreedores del deudor se beneficien de la conservación o reparación a costa de los gastos hechos por un tercero.
La Sentencia nº 261/2015 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 21 de Mayo de 2015 [j 6] recuerda la doctrina de la Sentencia nº 261/2015 de TS, Sala 1ª, de lo Civil, 21 de Mayo de 2015 [j 7] según la cual el fundamento del privilegio del acreedor refaccionario descansa en la idea de que el aumento de valor que la cosa financiada experimenta, obedece al desembolso patrimonial hecho por el acreedor refaccionario. Si la cosa o el bien cuyo valor ha experimentado un aumento de valor se distribuyera por un igual entre todos los acreedores, éstos se habrían enriquecido a costa del acreedor refaccionario.
Anotación y preferencia Código CivilEl art. 1923 CC, (no modificado en este punto por el Real Decreto-ley 24/2021, de 2 de noviembre, de transposición de directivas de la Unión Europea) al hablar de créditos preferentes respecto del bien inmueble del que se trate, cita expresamente:
3. Los créditos hipotecarios y los refaccionarios, anotados e inscritos en el Registro de la propiedad, sobre los bienes hipotecados o que hubiesen sido objeto de la refacción.
Es decir, la prelación de los créditos refaccionarios sobre inmuebles dependerá de que haya o no anotación preventiva:
- Si el crédito refaccionario está anotado preventivamente, goza de preferencia por razón de la antigüedad de su anotación, sobre ese bien inmueble frente a otros de igual clase.
- Los créditos refaccionarios no anotados gozarán de prelación entre sí por el orden inverso a su antigüedad, es decir, los más modernos son preferentes a los anteriores (art. 1927 CC).
El art. 42 LH reconoce que el acreedor refaccionario podrá pedir anotación preventiva de sus respectivos derechos en el Registro correspondiente, mientras duren las obras que sean objeto de la refacción.
Es decir, puede solicitarse anotación preventiva mientras duren las obras, no una vez terminadas, que es el caso que resuelve la citada resolución de la DGRN de 10 de octubre de 2011, [j 8] que afirma:
El reconocimiento del concepto amplio de crédito refaccionario que el Tribunal Supremo ha tomado en consideración no puede llegar al extremo de soslayar el requisito temporal que, a efectos de su protección registral, se exige inequívocamente en la legislación hipotecaria (cfr. las Resoluciones de 19 febrero 1896 y 9 de junio de...
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