Los contratos de obras y servicios. El mandato

AutorElsa Sabater Bayle/Aránzazu Novales Alquézar
1. Casos prácticos
1.1. Ejercicio nº 1
1.1.1. Supuesto de hecho

En el edificio de viviendas urbanas 001, aparecieron unos problemas que fueron objeto de un informe de expertos de fecha 9 de mayo de 2002 en el que se hicieron constar los siguientes defectos:

"Falta de pintura en techos de zonas comunes de planta sótano", "falta de armarios en recintos de instalaciones de telecomunicaciones de ambos portales", "falta de terminación de pavimento, conexiones eléctricas y tiradores de puertas", "la falta de extintores en zonas de escaleras de viviendas", "falta de pasamanos en escaleras"; "retenciones con embalsamientos y formación de charcos de agua en la vía de acceso de los vehículos al garaje", "humedades en muros de acceso de los vehículos al patio por falta de impermeabilización y las existentes en el techo del zaguán de acceso al garaje" "rotura de la solera del garaje por no haber sido ejecutada conforme a lo proyectado" y " agrietamiento por desprendimiento del mortero de agarre del chapado de piedra caliza en el zócalo exterior sobre aceras".

El 23 de septiembre de 2004 la Comunidad de Propietarios reclamó la reparación de los daños frente a la empresa Inmobiliaria Promotora SL.

La licencia de obra para la construcción de este edificio de viviendas se concedió en fecha 21 de marzo de 2000, pero hubo una segunda licencia de obra para la reforma de la planta sótano del edificio de fecha 14 de diciembre de 2001. La mayoría de los defectos, aunque no todos, se observaron en la zona objeto de esta segunda licencia.

La demandada, Promotora Inmobiliaria SL, contestó a la demanda alegando que la responsable era la empresa constructora del edificio por lo que hubo de ser demandada, que la acción había prescrito, y que los defectos no constituían "vicios ruinógenos" sino simples defectos de acabado.

1.1.2. Cuestiones
  1. ) ¿Qué se entiende por "agentes de la construcción"?

  2. ) ¿Qué preceptos legales son aplicables a este supuesto?

  3. ) ¿En qué fecha entró en vigor la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación?

  4. ) ¿Qué diferencia de tratamiento de los defectos constructivos presentan la LOE y el Código civil?

  5. ) ¿Qué calificación jurídica merecen los defectos denunciados? ¿Son vicios estructurales, constructivos o de acabado?

  6. ) ¿Cuáles son los plazos de garantía y de prescripción de los defectos denunciados?

  7. ) ¿Cree que se le puede imputar alguna responsabilidad a la empresa promotora?

  8. ) ¿Cree que la empresa constructora está libre de responsabilidad? ¿qué podría alegar si acaso la empresa promotora le repitiera lo pagado por consecuencia de la reclamación?

  9. ) ¿Prosperará la excepción de litisconsorcio pasivo necesario?

  10. ) ¿Han transcurrido los plazos de garantía y de prescripción?

  11. ) Dictamine sobre la solución que le parece más adecuada a este caso.

(SAP Madrid, Sección Decimotercera, núm. 210/2007, de 16 de abril)

1.2. Ejercicio nº 2
1.2.1. Supuesto de hecho

Los esposos Doña Luisa y Don Jesús, de común acuerdo, encargaron a Don Martín la compra de una parcela para urbanizar, por un precio que no excediera de 120.202,42 euros.

Don Martín aceptó el encargo, y el acuerdo se formalizó en documento privado de fecha 3 de mayo de 2000. Se convino además que Don Martín cobraría el 1% del precio de compra, una vez realizada ésta por cuenta de los mandantes.

Pasados cuatro años, Don Martín seguía sin encontrar un vendedor dispuesto a entregar la parcela por ese precio. Finalmente Doña Teresa le comunicó que estaba dispuesta a entregar la parcela por un precio de 126.212,54 euros.

Don Martín suscribió el correspondiente contrato de compraventa en nombre propio.

Los mandantes no estuvieron de acuerdo con este contrato pues la parcela comprada por Don Martín tenía una servidumbre de conducción eléctrica oculta.

1.2.2. Cuestiones
  1. ) ¿Ha actuado Don Martín con contemplatio domini?

  2. ) ¿Ha actuado Don Martín en interés de sus mandantes?

  3. ) ¿Es válido el poder de Don Martín?

  4. ) ¿Es válida la compraventa llevada a cabo por Don Martín?

  5. ) ¿Puede reclamar Doña Teresa los 126.212,54 euros? ¿Frente a quien?

  6. ) ¿Están obligados Doña Luisa y Don Jesús a pagar el precio de la compra? ¿A quien?

  7. ) ¿Entre quiénes se dará, en su caso, la acción de saneamiento por gravámenes ocultos, y en qué precepto legal puede fundarse?

  8. ) ¿Cuál es a su juicio la solución más adecuada a este conflicto?

2. Cuestiones de autocomprobación

2.1 Para que surja la responsabilidad por los "vicios constructivos" regulados en la Ley de Ordenación de la Edificación es preciso que :

  1. Los defectos surjan en el plazo de 10 años contados a partir de la recepción de la obra.

  2. La acción se ejercite antes de transcurrir 2 años contados a partir de la recepción de la obra.

  3. La acción se ejercite dentro del plazo general de prescripción de acciones personales, de 15 años.

  4. Los defectos surjan dentro del plazo de 3 años a partir de la recepción de la obra, y la acción para reclamar se ejercite dentro del plazo de prescripción de 2 años.

    2.2. Según la Ley de Ordenación de la Edificación, la recepción de la obra:

  5. Debe ser expresa.

  6. Debe formalizarse por escrito firmado por la promotora en todo caso.

  7. Debe firmarse ante fedatario público en todo caso.

  8. Puede hacerse tácitamente si la promotora deja pasar el plazo de 30 días contados a partir de la certificación de obra sin formular reparos.

    2.3. En el contrato de mandato sin contemplatio domini ocurre que:

  9. El tercero tiene acción contra el mandante.

  10. El mandante tiene acción contra el tercero.

  11. Las acciones derivadas del contrato celebrado con el tercero tienen lugar entre éste y el mandatario.

  12. El acto de apoderamiento es nulo.

    2.4. Señale cuál de las siguientes afirmaciones relativas al contrato de mandato es FALSA:

  13. Una vez aceptado el contrato por el mandatario, el poder otorgado por el mandante es irrevocable.

  14. El mandatario puede renunciar en todo momento al encargo.

  15. El mandatario puede negarse a entregar al mandante las cosas que sean objeto del mandato mientras no se le abonen las cantidades anticipadas necesarias para la ejecución del mandato.

  16. El mandato concluye por la muerte del mandante o del mandatario.

    2.5. Indique cuál de las siguientes afirmaciones en relación con el contrato de servicios es FALSA:

  17. Al que presta los servicios le es exigible una diligencia media o "del buen padre de familia".

  18. Si en el contrato no se señala plazo, concluye a voluntad del que presta los servicios mediante un preaviso.

  19. La acción para reclamar los honorarios profesionales del que prestó los servicios prescribe en el plazo de 3 años.

  20. Los contratos celebrados con profesionales libres pueden ser de obra o de servicios.

3. Preguntas cortas

3.1. ¿Qué significa "representación indirecta"?

3.2. ¿En qué consiste la contemplatio domini?.

3.3. ¿Qué distintas clases de vicios o defectos regula la Ley de Ordenación de la Edificación?

3.4. ¿Cree que pueden considerarse vigentes los arts. 1.583 a 1.587 CC? Razone la respuesta.

3.5. En el contrato de obra ¿responden las empresas promotoras?

3.6. La responsabilidad de los "agentes de la construcción" ¿es siempre individual o puede ser solidaria?

3.7. ¿A qué contratos se aplica actualmente el art. 1.591 CC?

3.8. Si el mandatario Jacinto vende por encargo la moto de Miguel a Trinidad y tras haber ésta pagado el precio surgen defectos ocultos, ¿frente a quien puede ejercitar las acciones redhibitoria y quanti minoris?

3.9. ¿Qué obligaciones tiene el mandante frente al mandatario?

3.10. ¿Qué plazo de prescripción tiene la acción derivada del contrato de servicios profesionales?

4. Análisis del tratamiento jurisprudencial de una materia

Estudie detenidamente la argumentación de las siguientes sentencias sobre contrato de obras y servicios:

· STS nº 505/2009 (Sala de lo Civil, Sección Primera), de 30 de junio.

· STS nº 984/2008 (Sala de lo Civil, Sección Primera), de 24 de octubre.

· STS nº 563/2009 (Sala de lo Civil, Sección Primera), de 16 de julio.

A continuación conteste a las siguientes preguntas:

  1. A través del mandato se puede incurrir en la figura del autocontrato. ¿Cree que los contratos celebrados consigo mismo por virtud de un acto previo de apoderamiento son válidos? Razonar la respuesta.

  2. Analizar la muerte del mandante como causa de extinción del mandato, y explicar cuales son sus excepciones.

  3. Explicar el concepto de ruina funcional que contiene el art. 1.591 CC.

5. Key-words

- Agentes de la construcción

- Comitente

- Constructor

- Contemplatio domini

- Contratista

- Contrato de obra

- Contrato de servicios

- Mandato representativo

- Plazo de garantía

- Promotor

- Representación directa

- Representación indirecta

- Ruina

- Vicios o defectos constructivos

- Vicios o defectos de acabado

- Vicios o defectos estructurales

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR