El contrato de corretaje

Autor:Marta Blanco Carrasco
Páginas:3-36
Cargo:Profesora Contratada de Derecho Civil en el Colegio Universitario Domingo de Soto, Segovia
RESUMEN

INTRODUCCIÓN. I. CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO DE MEDIACIÓN O CORRETAJE. 1. LA MEDIACIÓN O CORRETAJE COMO RELACIÓN DE HECHO. 2. LA MEDIACIÓN O CORRETAJE COMO PROMESA UNILATERAL O PRECONTRATO. 3. LA MEDIACIÓN O CORRETAJE COMO CONTRATO. II. CARACTERES ESENCIALES DEL CONTRATO DE MEDIACIÓN O CORRETAJE. III. EFECTOS DEL CONTRATO DE MEDIACIÓN O CORRETAJE. 1. LA OBLIGACIÓN DEL CORREDOR:... (ver resumen completo)

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INTRODUCCIÓN

Como consecuencia del vertiginoso ritmo de vida, la eliminación de las barreras jurídicas, económicas y sociales, la ingente información y la especialización de los sectores económicos y jurídicos, es muy frecuente en la actualidad que a la hora de desarrollar cualquier tipo de actividad (comprar, vender, arrendar, etc) acudamos a otra persona para que supla nuestras carencias. Estas carencias pueden ser tanto de información, de conocimientos, de habilidad, como simplemente de tiempo.

Esta forma de actuar es conocida como mediación. Ahora bien, mediación es un término muy amplio, lo que nos permite encontrar muy variadas formas de entender este tipo de actividad dependiendo del ámbito en el que nos encontremos. Algunas de estas «actuaciones mediadoras» han sido recogidas por nuestro ordenamiento jurídico, dándoles forma y delimitando sus caracteres.

La mayoría de los contratos de colaboración o de gestión, como el mandato o la gestión de negocios ajenos, encierran en mayor o menor medida una mediación. Dentro de estos contratos de colaboración destaca especialmente el contrato de corretaje, puesto que podemos decir que es el contrato donde de forma más pura encontramos la actividad mediadora; no en vano es conocido también como contrato de mediación.

Podemos definir este contrato como aquel por el cual una persona (oferente) encarga a otra (mediador o corredor) que le informe de la oportunidad de celebrar un contrato con un tercero o que realice las oportunas gestiones con este fin, a cambio de una contraprestación.

La esencia del corretaje es poner en relación a los que pueden ser contratantes sin intervenir en el contrato1. Esta es, por tanto, la esencia de la mediación desde el punto de vista civil, facilitar la contratación sin participar en ella.

En las próximas líneas vamos a tratar de establecer el concepto y contenido del contrato de corretaje de forma que podamos delimitar qué se entiende por mediación así como la función del mediador.

I. CONCEPTO Y NATURALEZA JURÍDICA DEL CONTRATO DE MEDIACIÓN O CORRETAJE

En España el corretaje carece de reconocimiento normativo, de forma que la definición así como las características de este contrato se encuentran las aportaciones hechas por la doctrina y la jurisprudencia, que han tenido muy en cuenta el reconocimiento normativo que este contrato ha obtenido en otros países y fundamentalmente los importantes y abundantes estudios monográficos doctrinales italianos2.

El contrato de mediación ha sido definido de forma especialmente precisa en el artículo 412 del Código suizo de Obligaciones, que establece: «el corretaje es el contrato por el cual el corredor es encargado, mediante una remuneración, sea de indicar a la otra parte la ocasión de concluir una convención, sea de servirle de intermediario para la negociación de un contrato». Es interesante apuntar que se incluye la mediación dentro del Título XII bajo la rúbrica «Del mandato».

Los Códigos civiles alemán e italiano únicamente se refieren a aspectos puntuales del mismo.

Así el parágrafo 652 del B.G.B. alemán dispone «Quien promete una comisión de corretaje por una información acerca de la oportunidad de realizar un contrato o para que se procure un contrato está obligado a pagar la comisión sólo si se concluye el contrato como consecuencia de su obtención por parte del corredor. Si el contrato se concluye sujeto a una condición suspensiva, la comisión del corredor no puede solicitarse hasta que se cumpla la condición»3. Como vemos el artículo se limita a establecer en qué momento nace la obligación del pago al corredor, siendo destacable que incluya la mediación como una especialidad del contrato de obra.

El artículo 1754 del C.c. italiano por su parte se limita a definir la figura del mediador como «aquel que pone en relación a dos o más partes para la conclusión de un negocio sin estar ligado a ninguna de ellas por relaciones de colaboración, de dependencia o representación»4.

En España, el concepto del contrato de corretaje ha sufrido una importante evolución, pudiendo destacar dos etapas; una primera en la cual el corretaje aparecía vinculado a otras figuras contractuales, y otra segunda, a partir de la sentencia del T.S. de 10 de enero de 19225, en la cual consigue independencia y autonomía frente a contratos como el mandato, el arrendamiento y la comisión mercantil, con los cuales tiene una especial vinculación pero también importantes diferencias.

Podemos resumir sus características siguiendo a DÍEZ-PICAZO6 cuando afirma que «El Tribunal Supremo ha delimitado la actividad del mediador considerándola originada por un contrato, en virtud del cual una persona encarga a la otra que le informe acerca de la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o que le sirva de intermediario, realizando las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a su realización, a cambio de una retribución (S. de 2 de mayo de 1963). En otros términos, a poner en relación a dos o más partes para la conclusión de un negocio jurídico (S. 27 de diciembre de 1962). El mediador no está ligado a ninguna de ellas por vínculos de dependencia, subordinación o representación. Sólo después de la conclusión del negocio puede asumir la representación de las partes limitadamente a los actos de ejecución del mismo de que venga encargado, entrando ya esta actividad en el campo del mandato, representación, etc. (...) Esta orientación es más acertada de la de admitir una representación de una de las partes en la perfección del negocio (Ss. De 21 de mayo de 1990 y 17 de julio de 1995), pues hace perder en definitiva a la mediación su singularidad frente al mandato».

Sin embargo, determinar los elementos y características propias que hacen el contrato de corretaje diferente de otras figuras de nuestro ordenamiento no es fácil, según reconoce la sentencia anteriormente aludida.

La doctrina y la jurisprudencia disiente sobre la naturaleza jurídica del contrato de corretaje, incluso en aquellos países donde existe una previsión legal (Italia en el artículo 1754 y ss. del C.c; Alemania en el § 652 y ss. del C.c. y Suiza en el artículo 412 y ss del Código de Obligaciones).

Para poder analizar la naturaleza jurídica de este contrato es necesario en primer lugar conocer cuales son los sujetos que participan en la mediación, pudiendo distinguir:

El mediado, oferente o comitente: es la persona que encarga al mediador que realice las gestiones necesarias para poder concluir un negocio con una tercera persona y se compromete a pagar un premio en caso de que se consiga el negocio pretendido.

El mediador o corredor: es la persona a quien el mediado u oferente encarga que realice las gestiones necesarias para la consecución del contrato y a quien deberá pagar el premio en caso de que con su intervención se concluya el negocio pretendido.

El mediatario: es la persona a quien el mediador pone en contacto con el oferente dado que tiene interés en la consecución del mismo negocio.

Dependiendo del número de personas que se consideren como sujetos del contrato de corretaje, así como la vinculación entre ellos podemos distinguir varias posturas en relación a la naturaleza jurídica del mismo:

  1. Aquellos que consideran que el corretaje no tiene naturaleza contractual, siendo, simplemente una «relación de hecho».

  2. Aquellos que consideran que el corretaje es un precontrato o una promesa unilateral.

  3. Aquellos que consideran que el corretaje es un contrato, si bien podemos encontrar posturas que ponen el acento en su carácter unilateral, mientras que otros afirman su carácter bilateral o plurisubjetivo.

  4. LA MEDIACIÓN O CORRETAJE COMO RELACIÓN DE HECHO

    Entre los que se encuentran en la primera postura, es decir, los que niegan el carácter contractual a la mediación podemos destacar VON HAHN7, CARTA8, FERRI9 o CARRARO10, quienes afirman que la relación establecida entre los sujetos de la mediación es una relación de hecho a la cual se reconocen efectos jurídicos por la ley.

    En España, encontramos autores como DÍEZ-PICAZO y GULLÓN11 que afirman que la mediación no tendrá carácter contractual cuando no exista un encargo previo por las partes que lleve al mediador a desplegar su actividad. Según estos autores «no siempre es contractual la fuente de la mediación» como en el caso de que sin encargo previo el mediador realice las gestiones necesarias remitiéndose a las partes solo en el caso de que exista oportunidad de concluir el negocio y éstas utilizan el resultado de dicha gestión. Esta posibilidad ha sido también reconocida en varias sentencias, como la sentencia del T.S. de 23 de septiembre de 1991 o de 10 de marzo de 1992.

    Sin embargo esta tesis ha sido desechada por otros autores. Unos consideran que sin ese encargo previo la mediación no tiene eficacia, como PUIG BRUTAU12, cuando afirma que «seguramente en este caso ha de entenderse que esta efectiva celebración del contrato definitivo implica la aceptación de la oferta de mediación hecha por el corredor».

    Otros afirman que sin ese encargo previo no estaríamos ante un contrato de corretaje o mediación sino ante una gestión de negocios ajenos u otra figura contractual. En este sentido BONET CORREA13 afirma que «creemos que la simple situación de mediación, por el hecho de una puesta en contacto de las partes, sin un previo acuerdo de voluntades, no tiene eficacia por sí sola. Si tal ocurriera no estaríamos ante un supuesto de mediación, supondría una gestión de negocios ajenos, una prestación de servicios a impulsos de beneficencia o liberalidad o incluso un contrato innominado, pero nunca una relación de mediación. Incluso surgiría el peligro de confundir la mediación típica con la mera información».

  5. LA MEDIACIÓN O CORRETAJE COMO PROMESA UNILATERAL O PRECONTRATO

    El hecho de que el contrato de corretaje...

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