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El contrato de arrendamiento de vivienda (I). La ley de arrendamientos Urbanos de 24 de noviembre de 1994

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Vincent
AutorXavier O'Callaghan
Cargo del AutorMagistrado del Tribunal Supremo. Catedrático de Derecho Civil

LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS DE 24 DE NOVIEMBRE DE 1994

EVOLUCIÓN DE LA LEGISLACIÓN ARRENDATICIA URBANA

El Código civil reguló el contrato de arrendamiento, de acuerdo con los principios generales de la contratación, esencialmente el de la autonomía de la voluntad; y al arrendamiento de finca urbana le dedicó unas escasas y poco importantes normas.

Cuando la cuestión de la vivienda y locales se convierte en un verdadero problema social, particularmente grave tras las guerras mundiales (en Europa) y la civil (en España), aparece una legislación especial, o más bien excepcional, que regula el arrendamiento de fincas urbanas con el criterio de protección al arrendatario y limitación de la autonomía de la voluntad. Lo que es consecuencia de que el arrendatario, salvo excepciones, carece de libertad de contratar (necesariamente tiene que contratar el arrendamiento para cubrir su necesidad mínima de dormir bajo techado) y de libertad contractual (debe aceptar lo que le oferta el arrendador). Por ello, el legislador inicia esta legislación excepcional a partir de 1920 y sigue en 1931, 1946, 1955 y, finalmente, la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido, de 24 de diciembre de 1964.

Por Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, se suprimió la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos. La modificación fue tan esencial que todas las demás normas (sobre renta, cesión inter vivos del contrato o subrogación mortis causa) apenas tenían trascendencia práctica, por cuanto el arrendamiento estaba abocado a la extinción por la llegada del plazo que se había pactado (nunca, en la práctica, demasiado amplio). Este Decreto entró en vigor el día de su publicación en el Boletín Oficial del Estado, que fue el 9 de mayo.

Por último, se dicta la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994, de 24 de noviembre, que entró en vigor y se aplica a los contratos celebrados a partir del 1 de enero de 1995. Concede una débil protección al arrendatario y vuelve, salvo escasas normas, al principio de autonomía de la voluntad, propio del Código civil y opuesta a la legislación arrendaticia urbana que había regido durante décadas. Por lo cual, esta ley, que es breve (40 artículos), tiene unas larguísimas y complicadas disposiciones transitorias.

LOS CUATRO REGÍMENES ARRENDATICIOS URBANOS

Como consecuencia, coexisten actualmente cuatro regímenes jurídicos del arrendamiento de fincas urbanas.

I. RÉGIMEN ARRENDATICIO URBANO DE DERECHO COMÚN.—Se aplican tres normas específicas del Código civil y la normativa, del mismo Código, del contrato de arrendamiento.

La primera de ellas se refiere a la obligación del arrendador de mantener la posesión adecuada y útil al arrendatario (que impone con carácter general el art. 1554, núms. 2.º y 3.º) en lo que se refiere concretamente a las reparaciones; dispone el...

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