El contrato de arrendamiento de vivienda

Abogados Civil

Resumen

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La fianza. -La forma del contrato. -La renta: Gastos generales y de servicios individuales. -La duración del contrato. -La cesión del contrato y el subarriendo. -La subrogación del contrato: 1. Muerte del arrendatario. 2. Separación, divorcio o nulidad matrimonial. 3. Otros supuestos. -Enajenación de la vivienda arrendada: Derechos de adquisición preferente: tanteo y retracto. Otros supuestos de cambio en la persona del arrendador. -Obras en la vivienda arrendada: Eliminación de barreras arquitectónicas. -Suspensión, resolución y extinción del contrato.

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Extracto

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El contrato de arrendamiento de vivienda

En el capítulo 1 vimos que el contrato de arrendamiento de vivienda es aquel que recae sobre una edificación habitable y cuyo destino primordial es la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Este concepto, sin embargo, precisa de las siguientes observaciones:

* El arrendamiento de vivienda no pierde esta condición aunque el inquilino no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes. Pensemos, por ejemplo, en que, por razones de trabajo temporal, el cónyuge titular del contrato necesita trasladarse a otra vivienda distinta a su residencia habitual. En cuanto a los hijos dependientes, la ley no especifica si se refiere a los hijos menores de edad sometidos a patria potestad o incluye también a los hijos mayores, dependientes económicamente de los padres.Accesorios de la vivienda

* A veces, junto a la vivienda propiamente dicha, se alquilan mobiliario, trasteros, plazas de garaje y otras dependencias. A estos espacios arrendados o servicios cedidos por el mismo arrendador la ley denomina accesorios de la finca y se les aplican las mismas normas que regulan el arrendamiento.* No están incluidas las llamadas viviendas suntuarias o de lujo, es decir, aquellas que tengan una superficie superior a 300 metros cuadrados o aquellas en que la renta inicial exceda, en cómputo anual, de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional (para el año 2004 este salario mínimo interpro-fesional ha sido fijado en 15,35 euros/día o 460,50 euros/mes, según que el salario esté fijado por días o por meses).Están excluidas de la regulación de la LAU las llamadas viviendas suntuarias o de lujo.Inventario

Cuando la vivienda esté amueblada es recomendable realizar un inventario de los muebles y enseres que contiene y, si el inquilino observa que los mismos tienen desperfectos o que el inventario contiene enseres que no aparecen en la vivienda, deberá advertírselo al arrendador.

La fianza

Concepto

La fianza es una cantidad de dinero en metálico que el inquilino ha de entregar al arrendador en el momento de la celebración del contrato. Su finalidad es asegurar que el inquilino va a cumplir con las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, principalmente la de devolver la finca tal y como se la entregó el arrendador, así como del pago de la renta y cantidades asimiladas que corresponda pagar al inquilino (gastos de comunidad, impuestos, etc.).

Cuantía

La fianza es obligatoria por lo que no puede pactarse su exclusión y su importe es el de una mensualidad de renta. Sobre si el arrendador puede exigir que el inquilino preste una fianza superior a la que la ley establece (una mensualidad) la ley no lo prohibe expresamente, por lo que habrá que entender que no hay obstáculo para fijar una cuantía mayor, máxime cuando, como veremos más adelante, la propia ley permite prestar otro tipo de garantías adicionales a la fianza.La fianza es siempre obligatoria, no cabe su exclusión y su importe es el de una mensualidad de renta.Actualización

Aunque el alquiler se actualice, durante los cinco primeros años de duración del contrato, la fianza no puede actualizarse. Ahora bien, con posterioridad a estos primeros cinco años y cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador puede exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una mensualidad de la renta vigente.

Durante los cinco primeros años de duración del contrato la fianza no puede actualizarse.

A partir del sexto año y si el contrato se pactó por un plazo superior a cinco años, la fianza podrá actualizarse, si así se convino por las partes. Si en el contrato no se ha previsto nada al respecto, se presume que lo acordado sobre actualización de renta es aplicable también para la actualización de la fianza.

Devolución

Una vez ha finalizado el contrato y entregadas las llaves, el arrendador deberá devolver la fianza o el saldo restante al inquilino en el plazo de un mes, pues, en caso contrario, el arrendatario tendrá derecho a que se le abonen los intereses legales correspondientes.

Ocurre con mucha frecuencia que el inquilino, con el fin de asegurarse que la fianza le va a ser devuelta, destina ésta al pago del último mes de renta o al pago de los servicios medidos por contador (agua, l...

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