El contrato y el aprovechamiento urbanístico

AutorLuis Miguel López Fernández
CargoProfesor Titular de Derecho Civil Universidad Autónoma de Madrid
Páginas1079-1108

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Palabras claves

Obligaciones y contratos, el objeto del contrato, contratación sobre fincas sometidas a actuaciones de transformación urbanística, la ejecución del planeamiento urbanístico en el suelo urbano, el aprovechamiento urbanístico.

1. Introducción

Tiene bastante difusión la idea de que el aprovechamiento urbanístico es un «derecho real sobre bienes inmuebles», defendida por prestigiosos autores procedentes del sector hipotecario y con los cuales venimos discrepando. Por nuestra parte consideramos que el único denominador común de los diversos significados que a menudo se albergan bajo el concepto de «aprovechamiento urbanístico», consiste en entender el término como simple unidad convencional para medir la utilidad edificatoria de las fincas susceptibles de actuación urbanística, asimilándose en este sentido a otras unidades de medida que como el litro, metro o gramo, nada nos indican sobre la naturaleza del objeto medido o pesado, y por tanto nada pueden indicarnos sobre la adscripción del aprovechamiento urbanístico a alguna de las grandes categorías en que se diversifica el derecho subjetivo (derechos reales y derechos obligacionales o de crédito), y, mucho menos, acerca de su relación con los contratos que incluyen alguna referencia al mencionado aprovechamiento. Por no reiterar argumentos desarrollados en otros lugares1, nos limitaremos a destacar algunas de las realidades que suelen agruparse bajo tan imprecisa denominación.

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2. El aprovechamiento urbanístico como equivalente a la edificabilidad permitida sobre una finca concreta
2. 1 Supuestos más frecuentes

La confusión de conceptos se produce, en este grupo de casos, porque en la legislación urbanística la edificabilidad también suele denominarse «aprovechamiento urbanístico objetivo», «aprovechamiento real», o «aprovechamiento materializable» (sobre todo en normas autonómicas que prevén las TAUS o transferencias de aprovechamientos como mecanismo de obtención de terrenos destinados a instalar dotaciones locales en suelo urbano). En tanto esa edificabilidad se atribuya en su totalidad a la finca y al propietario de la misma, como sucede en suelo urbano consolidado, de acuerdo con el esquema de la Ley Estatal 6/1998 y según la interpretación que la STC 164/2001 hizo de esta norma, nos encontramos ante el caso en el cual mayor proximidad puede apreciarse entre el «aprovechamiento urbanístico» y la categoría civil del «derecho real sobre bienes inmuebles», sólo que no estaríamos tampoco ante la identidad terminológica que algunos autores predican, sino que esta edificabilidad expresaría la medida de la facultad edificatoria del dueño frente a la comunidad representada en la Administración2. Ni siquiera en este caso el aprovechamiento es un derecho real sobre bienes inmuebles3.

Como esa facultad edificatoria está integrada normalmente en el derecho de propiedad, cuyo objeto es la finca, la transmisión a terceros de ese aprovechamiento se producirá mediante los mismos contratos que se orientan a la transmisión de la propia finca, considerada como cosa específica objeto del contrato, o bien a la constitución de derechos reales limitados que suponen enajenación total o parcial de la facultad edificatoria relativa a dicha finca considerada como cosa específica (como los derechos reales típicos de superficie o vuelo); si se transmitiera una cuota pro indiviso de la finca habría de entenderse enajenada la correspondiente «porción» de ese aprovechamiento, que, en todos estos casos, no gozará de posi-Page 1082ción autónoma alguna como objeto de contrato. Y, por supuesto, si quien enajena es la Administración, habrá de cumplir con las reglas sobre disposición de sus bienes inmuebles patrimoniales, no porque esté transmitiendo el aprovechamiento urbanístico, siendo éste un derecho real inmobiliario, sino porque está transmitiendo o gravando la finca.

Todo ello se entiende sin perjuicio de que el «aprovechamiento urbanístico» de la finca en cuestión haya sido tomado en consideración por los contratantes, explícita o implícitamente, como elemento determinante de su decisión, y que la divergencia entre el aprovechamiento previsto y el realmente atribuido a la finca pueda tener los correspondientes efectos en relación con el contrato. Si la toma en consideración de esa potencialidad edificatoria ha sido considerada explícitamente, nos encontraríamos ante los contratos de venta de terrenos bajo condición suspensiva (o más infrecuentemente resolutoria), consistiendo esa condición en que el objeto del contrato tenga una efectiva edificabilidad o en que se obtenga la oportuna licencia para materializarla. En relación con estos contratos los mayores problemas jurídicos se relacionan con la posibilidad de «renunciar» a la condición y con el propio evento constitutivo de la misma, ante la indefinición o falta de claridad que suele caracterizar a estos contratos, normalmente formalizados en documento privado4. Si esa edificabilidad estaba implícitamente incorporada al contrato pero no se manifestó como condición expresa, el tratamiento del caso podrá abordarse desde la perspectiva de la falta de conformidad del objeto entregado con el previsto y de la imputabilidad de esa falta de conformidad a alguno de ellos en particular, para decidir si el contrato ha de cumplirse pese a la discordancia o si ha de entenderse ineficaz y, en este último caso, si alguno de los contratantes ha de indemnizar los daños causados al otro además de restituirle lo percibido en ejecución del mismo5. Tratándose de bienes inmuebles y no resultando directamente aplicables los textos internacionales orientados a unificar la venta internacional de mercaderías, el tratamiento de estas ventas de cosa específica carente de facultades que los contratantes incorporaron al contrato (la edificabilidad presupuesta), podrá canalizarse a través de las acciones contempladas en el Código Civil para el tratamiento del error o del incumplimiento contractual, apareciendo el eternoPage 1083 problema acerca de si el error resulta aplicable a la venta de una cosa específica (y por tanto si el objeto del contrato es el real o el ideal que se definió en dicho contrato), y, en caso afirmativo, si resultan compatibles las acciones derivadas del error y del incumplimiento (como parece deducirse del art. 4:119 PECL), siempre sin olvidar que estamos ante bienes inmuebles y que, normalmente, la negociación relativa a fincas edificables o en proceso de urbanización no se realiza con sujetos que reúnan la condición de consumidores o usuarios6.

2. 2 Constitución de comunidad de bienes con distribución de edificabilidades entre los comuneros

Esta modalidad de distribución, entre varios propietarios, de la edificabilidad concreta y posible sobre una finca determinada, se utilizó en el supuesto analizado en la resolución de la DGRN de 18 de abril de 1988: se trataba de dos copropietarios de una finca determinada que acuerdan construir un determinado edificio de dos plantas, acometiendo cada uno la obra relativa a una de esas plantas y haciendo suyas las respectivas viviendas resultantes7: la Dirección General, contra el criterio del Registrador, admitió la inscripción de los acuerdos y la obra futura en el folio de la finca, sin indicarnos si esos acuerdos sobre las características de la futura edificación serían oponibles a los eventuales subadquirentes de alguna de las cuotas, en caso de que alguno de los comuneros pro-Page 1084cediera a transmitir la suya, si ese hipotético contrato traslativo de la cuota, producido tras los acuerdos sobre la edificación, sería inscribible pero inoponible al otro comunero, que podría ignorarlo y obligar al transmitente a edificar su planta de acuerdo con el pacto inscrito, o si los reiterados pactos sobre la edificación de la finca entre los comuneros cerrarían el Registro a transmisiones posteriores de las respectivas cuotas, hasta que el edificio se hubiera terminado según lo pactado8. Desde esta perspectiva de transmitir cuotas pro indiviso sobre una finca que se refieren al derecho a edificar parcialmente la misma de una determinada manera, así como de los problemas que plantea, podemos mencionar el supuesto que fue objeto de la curiosa RDGRN de 28 de octubre de 1988, en la cual se admitió la inscripción de la venta de cuotas pro indiviso del derecho a edificar y utilizar una instalación subterránea; el Registrador de la Propiedad aplicó los principios de cierre registral y tracto sucesivo...

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