El contrato y el aprovechamiento urbanístico

Abogados Civil

Resumen

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El presente trabajo intenta sistematizar las distintas formas en que la edificabilidad o el aprovechamiento pueden incidir en la contratación inmobiliaria, prestando especial atención a los supuestos en que las fincas objeto de esos negocios jurídicos están sometidas a un proceso urbanístico, en los cuales resulta difícil determinar si el objeto del contrato es la finca existente al comenzar dicho proceso, las fincas resultantes del mismo y que sustituyen a las originarias con aplicación del principio de subrogación real, o el mero aprovechamiento atribuido al propietario como consecuencia de esa actuación. Por último se intentan diferenciar los supuestos más relacionados con el derecho de contratos, de aquellos otros en los cuales el legislador prevé técnicas de distribución de la edificabilidad, o más bien del aprovechamiento urbanístico, como mecanismo para procurar la equidad en el cumplimiento de los deberes impuestos a los propietarios de suelo urbano.

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Extracto

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El contrato y el aprovechamiento urbanístico

Palabras claves

Obligaciones y contratos, el objeto del contrato, contratación sobre fincas sometidas a actuaciones de transformación urbanística, la ejecución del planeamiento urbanístico en el suelo urbano, el aprovechamiento urbanístico.

1. Introducción

Tiene bastante difusión la idea de que el aprovechamiento urbanístico es un «derecho real sobre bienes inmuebles», defendida por prestigiosos autores procedentes del sector hipotecario y con los cuales venimos discrepando. Por nuestra parte consideramos que el único denominador común de los diversos significados que a menudo se albergan bajo el concepto de «aprovechamiento urbanístico», consiste en entender el término como simple unidad convencional para medir la utilidad edificatoria de las fincas susceptibles de actuación urbanística, asimilándose en este sentido a otras unidades de medida que como el litro, metro o gramo, nada nos indican sobre la naturaleza del objeto medido o pesado, y por tanto nada pueden indicarnos sobre la adscripción del aprovechamiento urbanístico a alguna de las grandes categorías en que se diversifica el derecho subjetivo (derechos reales y derechos obligacionales o de crédito), y, mucho menos, acerca de su relación con los contratos que incluyen alguna referencia al mencionado aprovechamiento. Por no reiterar argumentos desarrollados en otros lugares1, nos limitaremos a destacar algunas de las realidades que suelen agruparse bajo tan imprecisa denominación.

2. El aprovechamiento urbanístico como equivalente a la edificabilidad permitida sobre una finca concreta

2.1 Supuestos más frecuentes

La confusión de conceptos se produce, en este grupo de casos, porque en la legislación urbanística la edificabilidad también suele denominarse «aprovechamiento urbanístico objetivo», «aprovechamiento real», o «aprovechamiento materializable» (sobre todo en normas autonómicas que prevén las TAUS o transferencias de aprovechamientos como mecanismo de obtención de terrenos destinados a instalar dotaciones locales en suelo urbano). En tanto esa edificabilidad se atribuya en su totalidad a la finca y al propietario de la misma, como sucede en suelo urbano consolidado, de acuerdo con el esquema de la Ley Estatal 6/1998 y según la interpretación que la STC 164/2001 hizo de esta norma, nos encontramos ante el caso en el cual mayor proximidad puede apreciarse entre el «aprovechamiento urbanístico» y la categoría civil del «derecho real sobre bienes inmuebles», sólo que no estaríamos tampoco ante la identidad terminológica que algunos autores predican, sino que esta edificabilidad expresaría la medida de la facultad edificatoria del dueño frente a la comunidad representada en la Administración2. Ni siquiera en este caso el aprovechamiento es un derecho real sobre bienes inmuebles3.

Como esa facultad edificatoria está integrada normalmente en el derecho de propiedad, cuyo objeto es la finca, la transmisión a terceros de ese aprovechamiento se producirá mediante los mismos contratos que se orientan a la transmisión de la propia finca, considerada como cosa específica objeto del contrato, o bien a la constitución de derechos reales limitados que suponen enajenación total o parcial de la facultad edificatoria relativa a dicha finca considerada como cosa específica (como los derechos reales típicos de superficie o vuelo); si se transmitiera una cuota pro indiviso de la finca habría de entenderse enajenada la correspondiente «porción» de ese aprovechamiento, que, en todos estos casos, no gozará de posi-ción autónoma alguna como objeto de contrato. Y, por supuesto, si quien enajena es la Administración, habrá de cumplir con las reglas sobre disposición de sus bienes inmuebles patrimoniales, no porque esté transmitiendo el aprovechamiento urbanístico, siendo éste un derecho real inmobiliario, sino porque está transmitiendo o gravando la finca.

Todo ello se entiende sin perjuicio de que el «aprovechamiento urbanístico» de la finca en cuestión haya sido tomado en consideración por los contratantes, explícita o implícitamente, como elemento determinante de su decisión, y que la divergencia entre el aprovechamiento previsto y el realmente atribuido a la finca pueda tener los correspondientes efectos en relación con el contrato. Si la toma en consideración de esa potencialidad edificatoria ha sido considerada explícitamente, nos encontraríamos ante los contratos de venta de terrenos bajo condición suspensiva (o más infrecuentemente resolutoria), consistiendo esa condición en que el objeto del contrato tenga una efectiva edificabilidad o en que se obtenga la oportuna licencia para materializarla. En relación con estos contratos los ...

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