Contraparte del contrato principal
| Autor | Purificación Cremades García |
| Páginas | 122-129 |
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El contrato de corretaje se suscribe entre el oferente y el agente inmobiliario y de esta manera, el cliente le encomienda al corredor una tarea, con independencia de la parte que vaya a ocupar en el contrato principal, así podrá ser comprador, vendedor, inquilino o dar en arriendo.
El problema se plantea para calificar el nexo entre el propio corredor, y la otra parte que interviene en el contrato principal, de tal manera que puede, o bien considerarse a su vez cliente del corredor, o considerar que nada le une a él, y que entre los mismos no ha existido ni existe vínculo contractual alguno.
Distinguimos dos posibles situaciones, a saber, que el encargo hecho por una de las partes que lo va a ser en el contrato principal, es cumplido por el corredor, y previa la oferta, es aceptado por la que va a ser la otra parte en el contrato principal. Pero también puede ocurrir que el agente inmobiliario reciba dos encargos que se puedan complementar entre sí, de manera que dos clientes se conviertan en las dos partes del contrato principal.
Y es importante determinar cuál es la posición de la otra parte en el contrato de corretaje suscrito, cuáles son sus obligaciones, en orden a la comisión devengada.
El contrato de corretaje suscrito entre corredor y cliente, y por el que el primero se compromete a encontrar a la otra parte en el contrato principal, ha dado sus frutos precisamente por la actividad de búsqueda desarrollada por el agente inmobiliario, de manera que es el propio corredor quien traslada la oferta a aquél que considera puede resultar interesado, aceptando por fin este último.
La sentencia del Tribunal Supremo de 5 de mayo de 1973238dice que «es práctica corriente, en la vida moderna, este tipo de relaciones con personas que brindan la venta de muebles o inmuebles, en determinadas condiciones, sin que por la imaginación de los visitados e incluso de los aceptantes de la oferta pase la idea de que, además del precio, han de tener que satisfacer al oferente cantidad alguna por sus trabajos de mediación que venían impulsados por el vendedor, que es quien se ha comprometido a pagar el importe convenido de las gestiones ... otra cosa sería si la iniciativa de adquirir la finca surgiera en el que la pretendía comprar y se concertaba con un mediador encomendándole las gestiones llevadas a buen fin, quien tendría que pagarlas, sería el comprador que -en este caso- era el mediado o comitente»239.
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Se afirma en la sentencia del Tribunal Supremo de 6 octubre de 1990240, que el «corredor civil» actúa sólo por una parte, con la cual únicamente tiene relaciones contractuales241.
Según la sentencia de la Audiencia Provincial de Baleares de 28 de septiembre de 1995242, no se puede reclamar a la otra parte con la que se concluye el negocio principal el pago de honorarios, en primer lugar porque con ella no se ha celebrado contrato de mediación o corretaje y en segundo lugar porque su actuación se limita a la mera audiencia de conversaciones y a la aceptación de la oferta.
Es decir que para estas sentencias el dato del aprovechamiento es irrelevante, lo que prima son las partes intervinientes en la formalización del propio contrato de mediación o corretaje y corroborando éste, la actuación simplemente receptícia en un primer momento y de posterior aceptación por la parte en cuestión.
Con independencia de que sea el oferente quien haya suscrito el contrato de corretaje con el agente inmobiliario, no cabe duda de que la otra parte con la que se va a suscribir el contrato principal, ha obtenido un beneficio y es que se ha aprovechado del encargo de su contraparte al corredor. Su actitud ha sido pasiva, se ha mantenido quieto y ha sido el corredor quien ha acudido a él. Con dicha postura ha recibido la oferta trasmitida por el agente inmobiliario y la ha aceptado, con la ventaja de que nada le adeuda pues ningún vínculo contractual le une con el mismo. Y esto es lo que hasta ahora mantienen las sentencias que hemos visto.
La sentencia del Tribunal Supremo de 11 de febrero de 1991243dice que «Establecido por la sentencia de instancia, junto al carácter profesional que, como Agente de la Propiedad Inmobiliaria, ostentaba el demandante, carácter conocido por el vendedor recurrente, el dato de que fuese precisamente la actividad de mediación la que "logró la firma del contrato de compraventa ...", "actividad desde el principio aceptada por el vendedor", según el texto, no contradicho, del juzgado de instancia, ...porque la descripción que de la actuación, utiliter, del demandante y conducta del vendedor que, paralelamente, se aprovecha de sus resultados, como se describe en la instancia, no permite desconocer la obligación, en que el recurrente demandado está, de abonar los servicios prestados a quien, profesionalmente las llevó a cabo...».
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De la sentencia extraemos varias cuestiones, a saber,
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La aceptación del vendedor conlleva su responsabilidad en el pago de los honorarios, sin que sea oponible a tal consideración, la limitación de los efec tos de los contratos y su fuerza obligatoria para los que los suscribieron y sus herederos (artículos 1.091 y 1.257 del Cc).
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Existe un aprovechamiento de los resultados de la actuación del corredor por parte del vendedor, que no era quien inicialmente había contratado con el corredor.
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Fijación de honorarios según el Reglamento del Colegio de Valencia y uso y costumbre244, y ello al no haber pacto en contrario.
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Cita la antes referida sentencia de 5 de mayo de 1973, que establece que la aceptación sin más no puede vincular a la parte que no contrató con el agente, fijando la diferencia con el caso enjuiciado245.
En cualquier caso, es interesante resaltar de la misma, la mención que sirve de justificación para el cargo de responsabilidad al vendedor no contratante inicial, en lo que al aprovechamiento de resultados por el mismo se refiere.
Efectivamente, el aprovechamiento de resultados podría ser el dato a tener en cuenta para considerar la existencia de nexo contractual entre el corredor y el que inicialmente no contrata con él, pero si por otro lado, la tendencia jurisprudencial, es con
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siderar que la simple recepción de la oferta, incluso con asistencia a conversaciones, no implica el nacimiento de responsabilidad contractual para con el que llega después de celebrado el contrato de corretaje con el oferente, entonces mal puede considerarse que el...
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