El contenido del derecho y sus aspectos críticos

Abogados Civil

Resumen

---

4.1. Derecho de Vuelo y Derecho a edificar - 4.1.1. El ius aedificandi - 4.1.2. El derecho a la reconstrucción si el edifi cio perece - 4.1.3. Verticalidad de la propiedad - 4.2. Derecho de Vuelo y Propiedad Horizontal - 4.2.1. El Derecho de vuelo y el régimen de propiedad horizontal - 4.2.2. El vuelo y el suelo como elementos comunes según el art. 396 CC - 4.2.3. El régimen de administración del art. 398 CC como excepción a la obligatoriedad de la constitución de un régimen de Propiedad Horizontal - 4.2.4. Las denominadas situaciones de prehorizontalidad - 4.2.5. Especial referencia a los complejos inmobiliarios privados, urbanizaciones y a la denominada propiedad horizontal tumbada - 4.3. El Derecho de Propiedad sobre el subsuelo urbano - 4.4. Derecho de Vuelo y accesión inmobiliaria - 4.4.1. La accesión. Principios del Derecho Romano: "superficies solo cedit" y "accesorium sequitur principale" - 4.4.2. La construcción extralimitada y la accesión invertida: su materialización por la Declaración de Obra Nueva - 4.5 Relaciones entre el Derecho de Vuelo y el de superficie - 4.5.1. El elemento temporal como nota diferenciadora entre los derechos de vuelo y subsuelo y el de superficie - 4.5.2. El derecho de propiedad superfi ciaria y su relación con el suelo como nota diferenciadora - 4.5.3. El régimen de propiedad horizontal como discrepancia defi nitiva - 4.5.4. El reciente tratamiento jurisprudencial del derecho de superficie - 4.6. Derecho de Vuelo, servidumbres y arrendamientos - 4.6.1. Relaciones entre el derecho de vuelo y las servidumbres - 4.6.1.1. El usufructo del derecho de vuelo - 4.6.1.2. Servidumbres de luces y vistas - 4.6.1.3. Otras servidumbres legales y forzosas - 4.6.1.4. La servidumbre de vuelo - 4.6.2. El arrendamiento "ad aedifi candum" - 4.7. Antiguas situaciones inmobiliarias y nuevas modalidades contractuales - 4.7.1. La incrustación de edifi caciones en otras colindantes: Los engalabernos - 4.7.2. Leasing inmobiliario y lease-back en los derechos de vuelo y subsuelo - 4.7.3. Referencia al contrato de cambio de solar por edifi cación futura

Ver el contenido completo de este documento

Extracto

---

El contenido del derecho y sus aspectos críticos

En los anteriores capítulos hemos intentado deslindar la figura del derecho de vuelo y subsuelo, analizando su delimitación conceptual así como su naturaleza jurídica, además de sus elementos constitutivos. En los siguientes capítulos trataremos de analizar determinados aspectos críticos de la institución que suscitan un amplio debate y polémica tanto en la doctrina como en la jurisprudencia, amén de intentar afrontar determinados aspectos no abordados hasta ahora con cierto grado de concreción y unanimidad. Es por ello por lo que comenzaremos en este capítulo por el estudio de algunos puntos del derecho de vuelo y subsuelo que se encuentran en la frontera de otros institutos jurídicos conexos o relacionados con el mismo.

4.1. Derecho de Vuelo y Derecho a edificar

A la hora de ofrecer una aproximación a lo que podríamos considerar como el primer concepto en bruto de un derecho de vuelo y subsuelo, la primera idea que se nos viene a la cabeza es la de identificar tales derechos con una edificación, y más en concreto, con el derecho a efectuar una edificación, derecho que se encuentra ínsito en las facultades inherentes a un derecho mayor como es el de propiedad, tal y como lo conocemos por la descripción que del mismo efectúa el artículo 348 CC. Sin embargo no podemos equiparar aquel derecho real en cosa ajena con el simple derecho a edificar, ya que las facultades inherentes al mismo van mucho más allá que el simple derecho a efectuar construcciones sobre el suelo y bajo él, teniendo otras implicaciones jurídicas más complejas y que ahora abordaremos.

4.1.1. El ius aedificandi

El contenido del derecho de propiedad descrito por el artículo 348 CC como un genérico derecho de goce y disposición de la cosa, supone que el derecho a edificar se configura como uno más del amplio abanico de facultades que conlleva el dominio sobre los bienes inmuebles, como decía Carrasco Perera464, y en tal sentido, en nuestro Código Civil, el derecho a edificar se presenta como una posibilidad real edificatoria, esto es, como la facultad inmediata de levantar construcciones por parte del propietario del terreno. Así podemos decir que el ius aedificandi consagrado en el art. 350 CC donde se configura como la facultad del dueño del terreno de levantar en la superficie o bajo ella cualquier construcción, simplemente equivale a un derecho sobre un edificio futuro o proyectado en relación a un volumen de edificabilidad, como también defendía Torres Lana465, ya que el Código Civil reconoce previamente un derecho de propiedad sobre el espacio y por consiguiente, la facultad de edificar sobre éste. Este espacio se concibe como volumen de edificabilidad de existencia interina en tanto no se concrete el derecho sobre el mismo en una construcción ya realizada.

En el caso de los derechos de vuelo y subsuelo, debemos admitir sin reservas la posibilidad de que el ius aedificandi que detenta el titular de los mismos como un derecho a edificar, pueda concretarse no sólo sobre el espacio físico que representa la finca material -sea ésta tan sólo el solar, como también un edificio ya definido- sino también sobre ese espacio o volumen edificable constituido por el vuelo o el subsuelo. Y ello con independencia de que algún autor como Lasarte Álvarez466haya optado por una concepción puramente jurídico-privatista del tema al describir al ius aedificandi como una de las facultades típicas del dominio, que tiene como contenido el poder consistente en levantar edificaciones sobre un solar del que se dispone disfrutando así del valor económico del área o parcela susceptible de utilización, o de la concepción contemporánea de Pérez de Ontiveros467para quien en la actualidad el ius aedificandi debe ser analizado desde otra perspectiva y a la luz de los principios impuestos por la legislación urbanística. Ni la una, ni la otra perspectiva debemos tomarla como concluyentes, ni definitivas, ni tampoco como excluyentes

una de la otra, sino que debemos armonizar ambos puntos de vista de cara a deslindar el ius aedificandi como una facultas inmersa dentro del derecho de propiedad que consagra hoy en día tanto la Constitución Española de 1978 en su artículo 33 con la valiosa interpretación que hace del mismo la jurisprudencia emanada del Tribunal Constitucional, como el propio marco normativo de la propiedad en general y, en concreto de la propiedad inmobiliaria que efectúa el vigente Código Civil, todo ello en armonía e integración con el tratamiento que le confiere a tal instituto jurídico el ordenamiento urbanístico administrativo, y, en concreto, la legislación sobre el suelo.

Hemos venido citando en múltiples ocasiones a lo largo del presente trabajo el denominado ius aedificandi como una parte integrante de los derechos de construcción en finca ajena, entendiendo por el mismo, a nuestros efectos, ese global y complejo derecho a efectuar u...

Ver el contenido completo de este documento

---