El consumidor de bienes inmuebles. Conferencia pronunciada en la Academia Sevillana del notariado el día 15 de noviembre de 1990
| Autor | Francisco Cuenca Anaya |
| Cargo del Autor | Notario de Sevilla |
EL CONSUMIDOR DE BIENES INMUEBLES
CONFERENCIA PRONUNCIADA EN LA ACADEMIA SEVILLANA DEL NOTARIADO EL DÍA 15 DE NOVIEMBRE DE 1990
POR FRANCISCO CUENCA ANAYA Notario de Sevilla
El año pasado, en estas mismas fechas, y desde este mismo lugar, hablaba de «Función notarial y defensa de los consumidores». Por entonces entraba en vigor el Real Decreto de 21 de abril de 1989 de «Protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas», al que en lo sucesivo llamaré simplemente Real Decreto.
Ante la imposibilidad de su examen, me emplazaba a mí mismo para estudiarlo en alguna otra conferencia o seminario. No sabía que la ocasión iba a llegar tan pronto, ni que iba a ser tan grata: La de inaugurar el ciclo de conferencias que en homenaje a don Angel Olavarría Téllez organiza la Academia Sevillana del Notariado. Espero que no resulte cierto, una vez más, el dicho de que nunca segundas partes fueron buenas; aunque me consta que mi aportación a este ciclo, buena o mala, estará siempre lejos de lo que Angel merece.
Como punto de partida, tomo lo que expuse entonces, que en dos palabras resumo:
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La enorme dificultad que en nuestro derecho positivo presenta la protección del consumidor por estas causas:
- Imprecisión del concepto de consumidor.
- Pluralidad de órganos que tienen atribuidas competencias.
- Técnica defectuosa de la Ley General para la defensa de los Consumidores y Usuarios, especialmente en lo relativo a daño y responsabilidad.
- Dificultad para el consumidor de conseguir una tutela jurídica efectiva.
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Sugerí la vía preventiva como infinitamente más eficaz que la represiva.
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Situé en ella la función del Notario, garante del principio constitucional de la Seguridad Jurídica mediante el control de legalidad y el ejercicio de su deber de consejo.
De este planteamiento general, quiero pasar hoy al concreto del consumidor de bienes inmuebles.
¿Pero cabe un consumidor de bienes inmuebles? Porque si repasamos cualquier manual de Derecho Civil, cuando se ocupa de la clasificación de los bienes, del examen de los artículos 333 y siguientes del Código, nos dirá que los bienes pueden ser consumibles o no consumibles, y entre éstos citará, precisamente, a los inmuebles.
Es claro que no pretendo cambiar la naturaleza de los bienes; cuando me refiero al consumidor de bienes inmuebles, uso el término consumidor en una de sus acepciones posibles, la de consumidor jurídico; es decir, el que establece la relación contractual con el transmitente; no interesa otra acepción, la de consumidor material, la persona que, efectivamente, consume el bien o servicio.
En este sentido, cabe el consumidor de bienes inmuebles; así el párrafo segundo del artículo 1.° de la Ley General dice: «A los efectos de esta Ley son consumidores o usuarios las personas físicas o jurídicas que adquieren, utilizan o disfrutan como destinatarios finales, bienes muebles o inmuebles, productos, servicios, actividades o funciones, cualquiera que sea la naturaleza pública o privada individual o colectiva de quienes los producen, facilitan, suministran o expiden.» Otros artículos -5, 10, 13- se refiere concretamente a la vivienda; y la Exposición de Motivos del Real Decreto nos dirá que «la vivienda constituye en la actualidad uno de estos productos de uso ordinario y generalizado. Su utilización mediante compra o en arrendamiento constituye una actividad no sólo cotidiana, sino de gran trascendencia en la vida del consumidor».
Y no se piense que se trata de un hecho anecdótico; la protección del consumidor no es una moda pasajera, es un fenómeno generalizado dentro y fuera de nuestro Derecho. Pensemos, por la importancia que tiene para nosotros, en el Derecho Comunitario; de la cumbre de Jefes de Estado y de Gobierno de París -año 1972- arranca la decisión política de defensa de los consumidores, reiterada en el programa preliminar aprobado por el Consejo en Resolución de 14 de abril de 1975; por el segundo programa, de 19 de mayo de 1981, o por el «Nuevo Impulso» adoptado en Resolución de 23 de junio de 1986.
Estos programas no han quedado en letra muerta, se han plasmado en numerosos textos, algunos tan importantes como la Directiva de 25 de julio de 1985, relativa a la responsabilidad derivada de productos, que establece un sistema que no es ni el del Código Civil ni el de la Ley General, y al cual, aunque ya expiró el plazo concedido, no se ha adaptado nuestro Derecho.
En fin, no puedo adentrarme en el campo comunitario; vuelvo a nuestro derecho positivo; en él, como decía, existe el consumidor de bienes inmuebles, y de su tratamiento en el Real Decreto de 27 de abril de 1989, paso a ocuparme.
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Ambito espacial
¿Debe aplicarse en Andalucía? La pregunta no es gratuita. En efecto, el párrafo 6.° del número 1.° del artículo 18 del Estatuto de la Comunidad Autónoma Andaluza establece la competencia exclusiva de ésta «para la defensa del consumidor y el usuario, sin perjuicio de la política general de precios y de la legislación sobre defensa de la competencia». Luego este Real Decreto, que proviene del Ministerio de Sanidad y Consumo del Gobierno de la Nación, podría estimarse que invade la competencia de nuestra Comunidad, que además tiene su propia Ley de Usuarios y Consumidores.
Sin embargo, creo que esta invasión de competencias no se produce y que es correcta la solución contenida en la disposición adicional segunda del Real Decreto, que dice: «Lo establecido en este Real Decreto será de aplicación supletoria respecto de las Comunidades Autónomas que estatutariamente hayan asumido la competencia plena sobre la defensa de los consumidores y usuarios, excepto los artículos 3.°, apartado 2, y 10, que tendrán vigencia en todo el Estado, en virtud de lo dispuesto en la regla 8.a del artículo 149, punto 1, de la Constitución Española.»
Conforme a esta disposición hay que distinguir dos grupos de normas: uno, compuesto por el artículo 3.°, apartado 2, y el artículo 10; otro, el de los restantes preceptos.
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En cuanto a las normas incluidas en el primer grupo, tienen vigencia en todo el Estado por el artículo 149, punto 1-8, de la Constitución. La posible colisión de este precepto con los Estatutos que establecen la competencia exclusiva de algunas Comunidades respecto a los consumidores, ha sido ya resuelta por el Tribunal Constitucional en las sentencias de 28 de enero de 1982, 30 de noviembre de 1982 y 1 de julio de 1986, en el sentido de que «consumidor» no es materia a los efectos de fijar competencias. La primera de ellas dirá que «El marco constitucional económico implica la existencia de unos principios básicos de orden económico que han de aplicarse con carácter unitario... La unicidad del orden económico es presupuesto necesario para el reparto de competencia»; la última, aunque reconoce que la defensa del consumidor corresponde a la Comunidad que ha asumido esta competencia, esto será siempre y cuando no invada otras reservadas al Estado. Y la segunda insistirá en la competencia del Estado en materia contractual y en la unidad del mercado. b) En cuanto a los restantes preceptos, también tienen vigencia en Andalucía, por su carácter supletorio y la inexistencia en esta Comunidad de normas específicas.
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Ambito material
En principio, este Decreto parece pensado para regular el derecho que proclama el artículo 2.° de la Ley General a una «información correcta sobre los diferentes productos o servicios»; así resulta de su título y de la Exposición de Motivos, en uno de cuyos párrafos se dice: «El presente Real Decreto surge así ante la necesidad de regular de forma sistemática un aspecto de especial trascendencia para el consumidor o usuario, como es la información que ha de serle suministrada en la adquisición o arrendamiento de una vivienda».
Sin embargo, si bien los nueve primeros artículos se refieren a esa información, el 10 se ocupa del contenido de los documentos contractuales de compraventa o arrendamiento; por ello, y dada la importancia de la presencia del notario en esos documentos, el Decreto tiene para su función especial trascendencia, y aunque en forma concisa, haremos sobre él, en la materia relativa al documento contractual, y sin perder de vista la Ley General, algunas consideraciones.
Primera. Insistiendo en lo que acabamos de exponer, el artículo 10 sobra, porque todo lo que dice, salvo lo referente a la modificación de precio por modificación de obra, está ya dicho, en términos prácticamente idénticos, en el artículo 10 de la Ley General, que incluso es mucho más extensa a la hora de enumerar las cláusulas contrarias a la buena fe o al justo equilibrio de las contraprestaciones.
Sobra decir que el Decreto no deroga a la Ley, y que, por tanto, tiene vigencia todo lo que se establece en ésta.
Segunda. Sujetos de la relación contractual. Son el transmitente y el adquirente.
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El transmitente, conforme al artículo 1.° del Real Decreto, debe realizar la venta «en el marco de una actividad empresarial o profesional». Lo que determina la aplicación del régimen especial es que la operación se incluya en el objeto específico de la empresa; por ello, la venta ocasional de una vivienda realizada por empresa dedicada a una actividad diferente, no queda sujeta a este Real Decreto.
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El adquirente debe ser consumidor, en el sentido de los párrafos 2 y 3 del artículo 1.° de la Ley; por consiguiente, destinatario final, excluyéndose a los que adquieran para una comercialización posterior.
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Sin embargo, aunque coincidan ambos elementos subjetivos, el Real Decreto, conforme al número 2 de su artículo 1.°, no se aplica «a las ventas que se efectúen mediante subasta pública, judicial o administrativa».
Tercera. Objeto de la venta.
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Debe ser vivienda, lo exige el número 1 del artículo 1.°, concepto que puede no ser tan claro como a primera vista parece; porque la protección del Real Decreto se extiende también a los elementos accesorios y a la participación en las zonas...
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