Constitución especial de derecho de vuelo y construcción de vivienda en planta ya existente
| Autor | Manuel Faus |
| Cargo del Autor | Notario |
| Páginas | 4 |
Un supuesto especial de constitución de un derecho de vuelo es objeto de este tema.
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Contenido
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Se habla del derecho de vuelo como:
el derecho de elevar una o más plantas sobre un edificio o el de realizar construcciones bajo su suelo, haciendo suyas las edificaciones resultantes, que, sin constituir derecho de superficie, se reserve el propietario en caso de enajenación de todo o parte de la finca o transmita a un tercero.
Así lo definía el art. 16 del Reglamento Hipotecario (RH) (artículo declarado nulo en la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de febrero del 2000 [j 1] por establecer un reglamento el plazo máximo de duración de un derecho, pero cuya definición como tal debemos considerar válida).
Observemos que se habla de elevar (naturalmente construyendo) o de construir en el subsuelo.
La cuestión que tratamos es si se puede constituir (cediendo a título gratuito u oneroso o por vía de reservarse del titular de un edificio) el derecho de construir en un edificio ya existente (de al menos dos plantas) aprovechando una planta ya existente; así, por ejemplo, decidir si sería factible que el titular del derecho de vuelo pueda convertir lo que era un desván en una vivienda, lo que era una planta del edificio destinada a cuadra en una vivienda, etc.
Supongamos el caso concreto que trata la Resolución de la Dirección General de Entidades Jurídicas de Cataluña y que luego comentaremos: se trata de un edificio de varias plantas de las cuales la más alta se destina a desván; la hija de la dueña de la total casa desea convertir el desván en una vivienda. ¿Cuál sería el procedimiento normal? Evidentemente, primero se trataría de dividir el total inmueble en régimen de propiedad horizontal, siendo una de las entidades el desván (¿con qué cuota?); después se donaría el desván a la hija; cuando éste edificara, otorgaría la pertinente obra nueva para inscribir su entidad como vivienda; con esta solución pueden haber algunos problemas: en derecho estatal no hay limitación de plazo de duración del derecho de vuelo, por lo que la donante prudente fijaría un plazo y también una condición resolutoria si la hija no llegare a convertir el desván en vivienda en un plazo razonable; debería preverse la cuota final, ya que no es lógico que el desván tenga la misma cuota convertido o no en vivienda; además, podemos encontrarnos con el tema de la necesidad de pedir licencia para dividir el inmueble en propiedad horizontal o la exigencia de la declaración de innecesariedad (en las legislaciones en que sea exigible) con sus gastos; la entidad creada, cuando aún es desván, no va a tener cédula de edificabilidad (hay legislaciones como la catalana en que es exigible para su transmisión, con la salvedad del derribo –que no es el caso- o con un plazo para rehabilitar... ) y si todo fracasa porque el titular de la entidad no edifica tenemos un coste ya realizado (división en propiedad horizontal) y una entidad ya creada con su titular, su cuota, etc.
¿Puede encontrarse mejor solución?
Solución ConcretaLa solución puede ser la constitución (o reserva) de un derecho real (llamemos de vuelo o como queramos) por el cual se concede a un tercero el derecho de construir una planta ya existente (o se cede el total inmueble por el anterior titular del edificio que es quien se reserva el derecho a construir) y quien construya hará suya la planta concreta, debiendo, en aquel momento, constituirse el total inmueble en régimen de propiedad horizontal, adquiriendo el titular del derecho a construir (reformar, rehabilitar, etc.) la entidad correspondiente, quedando las restantes entidades del titular del resto del inmueble.
Y es...
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