Los conjuntos inmobiliarios y la licencia de parcelación.
| Autor | Eugenio-Pacelli Lanzas Martín |
| Cargo | Abogado |
| Páginas | 2116-2130 |
Page 2116
RESOLUCIÓN de 27 de enero de 2006, de la Dirección General de los Registros y del Notariado, en virtud de recurso gubernativo interpuesto contra la negativa a inscribir una escritura de declaración de obra nueva y constitución de régimen de propiedad horizontal.
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Por escritura autorizada el día 18 de noviembre de 2004, los tres matrimonios copropietarios de una finca rústica de una hectárea, nueve áreas y veintinueve centiáreas de superficie, procedieron a declarar la obra nueva de una vivienda unifamiliar cada uno de los dos primeros matrimonios y una caseta el tercero, compareciendo en el otorgamiento de la escritura el Arquitecto don F. B. M. (de quien únicamente se especifica su número de Colegiado), que certifica que "las obras nuevas declaradas se corresponden con la realidad y que fueron terminadas en el año mil novecientos noventa y tres".
A continuación, en la misma escritura, establecen el régimen de propiedad horizontal sobre tales edificaciones, resultando tres elementos independientes (de 3.641 metros cuadrados cada uno de ellos y compuestos por la respectiva edificación y el resto de la superficie sin edificar), con su correspondiente cuota de participación, que se adjudican respectivamente. Y se pactan las siguientes normas de comunidad:
"Las viviendas unifamiliares anteriormente descritas se regirán por lo dispuesto en las leyes sobre Comunidad de Bienes, Ley de Propiedad Horizontal y como normas especiales las siguientes:
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El titular de cada una de las edificaciones que componen la edificación - sic -, tiene el derecho singular exclusivo de la propiedad de la misma, sin más limitaciones que las servidumbres derivadas de aquellos elementos constructivos que por tratarse de un conjunto de edificaciones son necesarios para los servicios de teléfonos, electricidad, agua, red de saneamiento, gas natural y todos aquellos que para la conservación, reparación y mantenimiento de las viviendas y de sus servicios hubieran de construirse bien de forma temporal o permanente.
Cada propietario, actual o futuro, estará obligado a permitir el paso y la realización de las obras necesarias para el mantenimiento y, en su caso, reparación de dichas conducciones y elementos, especialmente al pozo-perforación de suministro de agua a las tres fincas resultantes de la división horizontal, existente sobre la finca número dos de orden en la división horizontal.
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El titular de la Finca número Dos de orden en la División Horizontal tendrá derecho a construir sobre la misma, conforme a la normativa urbanística que venga en aplicación y hacer suyas las edificaciones resultantes".
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Presentada dicha escritura en el Registro de la Propiedad, causó el asiento de presentación correspondiente, y mediante calificación de 12 de enero de 2005 fue suspendida la inscripción por atribuirle el Registrador los siguientes defectos:
"Primero.-Deberá acreditarse con certificación o visado del colegio profesional correspondiente, que don F. B. M. tiene facultades suficientes como arquitecto a los efectos de lo dispuesto en los artículos 50, 52 y 55 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio.
Segundo.-No se aporta la licencia municipal correspondiente para la división de la finca, de conformidad con el artículo 97 de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León, artículo 309 del Reglamento Urbanístico de Castilla y León aprobado por Decreto de 22/2004, de 29 de enero, artículo 78 del Real Decreto 1093/1997, y RDGRN de 26 de junio de 1999, la cual establece la sujeción a licencia o la declaración de su innecesariedad, de toda parcelación urbanística, así como la prohibición de realizar ésta en suelo rústico. Estableciendo que cuando resulten de la misma objetos jurídicos nuevos e independientes entre sí, nos hallaremos ante una auténtica división de terrenos cualquiera que sea la denominación elegida por las partes o el mecanismo jurídico bajo el que pretenda cubrirse, en el caso que nos ocupa bajo el régimen de la propiedad horizontal".
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El presentador del documento instó el día 1 de febrero de 2005 la designación de Registrador sustituto, al amparo del Real Decreto 1039/2003. Designado el mismo, éste el 9 de febrero de 2005 desestimó la pretensión solicitada y se ratificó en la calificación del Registrador sustituido.
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El Notario autorizante de la escritura interpuso recurso gubernativo contra la anterior calificación el l2 de marzo de 2005, en que alegó: 1.º Que ni en el artículo 97 de la Ley de Urbanismo de Castilla y León -pese a lo prolijo de su detalle-, ni en el artículo 309 de su Reglamento, ni en la Resolución de 29 de junio de 1999 se cita ni se alude a la división horizontal; 2.º Que la construcción data de 1993, por lo que la declaración de obra nueva resulta urbanísticamente consolidada (la Registradora sólo exige que se le acrediten las facultades del arquitecto certificante, cuyo número de colegiación consta en la escritura), y se ha cerrado el plazo que tiene la Administración urbanística para actuar; 3.º Que la transformación urbanística se produce en este caso por la previa construcción, no por la división; y no planteando problemas la edificación, no cabe atribuirlos a la división posterior, que no es sino un modo de organizarse los condóminos; y 4.º Que no es admisible la presunción de fraude, ni la aplicación analógica de normas restrictivas de derechos, como parece hacer la Registradora.
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El Registrador de la Propiedad elevó el expediente, con su informe, a este Centro Directivo mediante escritos de 15 de marzo de 2005.
En este expediente no consta el modo y la fecha en que la calificación negativa fue notificada a los interesados y al Notario autorizante conforme al artículo 19.bis de la Ley Hipotecaria.
Vistos los artículos 396 del Código Civil; 5 y 24 de la Ley de Propiedad Horizontal; 259.3 del texto refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 6 dePage 2117junio; 27, 24.2 y 104 de la Ley 5/1999, de 8 de abril, de Urbanismo de Castilla y León; 326 de la Ley Hipotecaria; 48 a 55 y 78 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, por el que se aprueban las normas complementarias al Reglamento para la ejecución de la Ley Hipotecaria sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de actos de naturaleza urbanística; 287, 288 y 309 del Decreto 22/2004, de 29 de enero, por el que se aprueba el Reglamento de Urbanismo de Castilla y León; la sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, por la que se declararon inconstitucionales determinados preceptos del Texto Refundido de la Ley del Suelo aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio; y las Resoluciones de 9 de febrero de 1994, 4 de marzo y 18 de julio de 1996, 26 de junio y 7 de octubre de 1999, 23 de septiembre y 5 de octubre de 2000, 16 de enero, 13 de junio y 21 de noviembre de 2002, 10 de diciembre de 2003, 14 de junio de 2004, 28 de enero, 28 de febrero, 7 y 8 de abril, 25, 30 y 31 de mayo y 16 de julio de 2005, entre otras.
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En el supuesto de hecho del presente recurso se presenta en el Regis- tro de la Propiedad copia autorizada de una escritura por la que los propietarios de una finca rústica, previa declaración de obra nueva de dos viviendas y una caseta, construidas en 1993, proceden a su división en tres elementos independientes (en los que se incluyen sendos espacios sin edificar de más de tres mil metros cuadrados cada uno) en régimen de propiedad horizontal, con asignación de la correspondiente cuota de participación. En el apartado de la escritura, relativo a las normas reguladoras de la comunidad, expresamente se indica que las "viviendas unifamiliares anteriormente descritas se regirán por lo dispuesto en las leyes sobre Comunidad de Bienes, Ley de Propiedad Horizontal" y por determinadas normas especiales transcritas en el apartado I de los antecedentes de hecho de la presente resolución.
Limitado el recurso a las cuestiones que estén directa e inmediatamente relacionadas con la calificación (cfr. art. 326 de la Ley Hipotecaria), sólo debe decidirse en este expediente sobre los dos defectos invocados en aquélla.
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El primero de los defectos objeto de impugnación, relativo a la exigencia de acreditación de las facultades del arquitecto que comparece en el otorgamiento para certificar sobre la fecha de la terminación de la edificación -sobre el que, por cierto, nada alega el recurrente en su impugnación, si bien concluye solicitando la revocación de la calificación en su integridad- debe ser confirmado. Si la certificación técnica sobre la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción coincidente con el título es un documento que, conforme al artículo 52. a) del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sirve para -unido a otros requisitos- suplir, con el alcance que la norma reglamentaria determina, la certificación acreditativa de que la obra se ajusta al proyecto para el que se obtuvo licencia, dicha "certificación técnica" sustitutiva habrá de ser expedida por cualquiera de los técnicos a que se refiere el artículo 50 del mencionado Real Decreto, aun cuando su contenido sea diverso. Por ello, salvo que se trate de uno de los demás supuestos establecidos en esta norma -lo que en este caso no ha quedado justificado-, será necesario que se acredite la suficiencia de las facultades del técnico certificante en la forma prevenida en el apartado 3 del citado artículo 50 de dicho Real Decreto.
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Según el segundo de los defectos expresados en la calificación, el Registrador de la Propiedad suspende la inscripción del título por entender que es necesaria la licencia municipal de...
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