Gestión de los conjuntos inmobiliarios privados a través de personas jurídicas: planteamiento general y vinculación entre titularidad del inmueble y entidad gestora
| Autor | Rebeca Carpi Martín |
| Cargo del Autor | Profesora Adjunta de Derecho Civil. Facultad de Derecho - ESADE. Universidad Ramon Llull |
| Páginas | 345-356 |
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Si frecuentes son las situaciones de conflicto que surgen en el cotidiano funcionar de las relaciones dentro de la propiedad horizontal, no resueltas, de momento, por los mecanismos ofrecidos en la Ley de Propiedad Horizontal, las posibilidades de que esa conflictividad aumente y/o se diversifique cuando se trata de lo que la ley 8/1999 bautizó en bloque como complejos inmobiliarios se multiplican en directa proporción a la heterogeneidad de supuestos que engloba el término1. De pequeñas agrupaciones de viviendas unifamiliares adosadas a grandes conjuntos residenciales formados por diversos edificios independientes que comparten instalaciones comunes, pasando por una gama variada, "en cantidad y calidad", de propietarios, edificaciones, servicios e instalaciones compartidas. Y, todas ellas, susceptibles de ser catalogadas de "complejo inmobiliario privado" incorporado al régimen de la ley de propiedad horizontal, ya de por sí necesitado de integración, a través del art. 24 de la LPH. Termina el citado y extenso art. 24 disponiendo que "[a] los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas en el apartado 2 les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de esta Ley..."2.
No todo es criticable en la norma. Hasta su inclusión en la LPH a través de la reforma de 1999, los ahora llamados complejos inmobiliarios privados carecían de toda presencia explícita en el Derecho positivo, y quedaban relegados a la incertidumbre que la completa atipicidad acarrea. La preocupación por tal carencia se había manifestado3 al tiempo que se ponía en marcha la propuesta de soluciones, entre las que ya destacaba la de extender a esta realidad fáctica el régimen de la propiedad horizontal4, avalada por un importante sector de la doctrina5 e impulsada por la jurisprudencia, que venía aplicando la LPH a los conjuntos inmobiliarios, ya fuese por analogía o directamente6. Junto a tal propuesta, sin embargo, se dejaban sentir al mismo tiempo voces7 en otras direcciones, que ya permitían intuir la necesidad de matizar la aplicación del régimen legal de la propiedad horizontal como exclusivo y/o absoluto para los complejos inmobiliarios.
La reforma de la propiedad horizontal en el año 1999 canalizó el acceso a la tipicidad de los complejos inmobiliarios, sin separarse demasiado del panorama de propuestas que doctrina y jurisprudencia habían ido forjando. Cuando así lo quieran los propietarios, y siempre que cumplan los requisitos fijados por el art. 24, el complejo inmobiliario privado puede acogerse al régimen general de la LPH constituyendoPage 347 una comunidad de propietarios, o a la variante del mismo que el artículo 24.3 LPH denomina "agrupación de comunidades", participando así también, aun con especialidades, del régimen de la propiedad horizontal. Sin perjuicio de ello, la fórmula empleada por el art. 24, y en especial su apartado 4, deja un amplio margen a la autonomía de la voluntad que da cabida al resto de opciones organizativas que antes se proponían y, quizá, alguna novedosa. La dicción literal del artículo no deja dudas a tal respecto cuando en el citado apartado 4 afirma la aplicación supletoria de las previsiones de la LPH y en particular del art. 24.3 a los complejos que no adopten las formas del art. 24.28. Así, tanto para los complejos ya existentes, que no están obligados a adaptarse a los modelos de los apartados 2 y 3, como para los surgidos tras la ley 8/1999, las opciones para mantenerse en la atipicidad formal siguen abiertas. Cabe pensar que lo frecuente será que las estructuras inmobiliarias que encajen en el "complejo inmobiliario privado" del art. 24 LPH se organicen conforme a los modelos que ofrece el precepto, bien de manera expresa o bien por omitir la selección de un modelo distinto, pero no tiene por qué ser así. La letra del precepto es clara al establecer ese espacio a la voluntad de los propietarios del complejo inmobiliario, considerablemente superior al que disfrutan los titulares de un edificio en régimen de propiedad horizontal (a la vista de lo establecido en el art. 2 LPH). Se les permite la elección del modelo organizativo que consideren más adecuado a sus preferencias y necesidades y, con ello, la determinación de la naturaleza jurídica del complejo inmobiliario en cuestión, desplazando en tales casos las normas, incluso imperativas, que rigen la propiedad horizontal9, al erigirse la voluntad de los propietarios del complejo en el factor que configura de su molde jurídico.
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Las cuestiones que a partir de esa autonomía organizativa tipificada emergen o se renuevan son muchas y la pretensión ahora es, simplemente, llamar la atención sobre su vigencia para hacer evidente que el tema concretamente tratado a continuación no es más que la punta de un iceberg multiforme que aglutina más interrogantes que respuestas. Entre esos interrogantes se encuentran, por ejemplo, las dificultades surgidas por un exceso y/o defecto en el ejercicio expreso de esa libertad para pactar10, que imponen la necesidad bien de solventar las lagunas de una voluntad incompleta11, bien de marcar, en el extremo opuesto, ciertos límites a la autorregulación permitida a los copropietarios de un complejo inmobiliario12.
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Aparecen también las dudas acerca de todas y cada una de las posibles fórmulas de organización a las que podrían acogerse: sus requisitos de validez, su adaptación al concepto de complejo inmobiliario tipificado, su acceso al Registro de la Propiedad y, en definitiva, las ventajas e inconvenientes de cada propuesta. Los factores a tener en cuenta en ese análisis son variados. Desde la compleja heterogeneidad de titularidades y relaciones jurídicas reales y personales de cada uno de los posibles formatos a las razones por las que cada uno de los propietarios ha decidido adquirir un inmueble en uno u otro tipo de complejo. Habrá un componente económico en esa elección, y junto a éste, o incluso por encima del mismo, la decisión tendrá mucho que ver con el estilo de vida que pretende mantener, o en el que aspira a ubicarse, el sujeto que adquiere. A diferencia de lo que impulsó y justificó en su momento el desarrollo de la propiedad horizontal, como fórmula facilitadora del acceso a la propiedad inmobiliaria, y con ello a la titularidad de su vivienda para una gran mayoría de la población de recursos económicos limitados, en las figuras que pueden incluirse en los complejos inmobiliarios, y de modo especial en la de las urbanizaciones privadas, el presupuesto socioeconómico es diverso, e incluso,Page 350 en cierta medida, opuesto a aquel de la propiedad horizontal13. A diferencia de lo que afirma Medina de Lemus14, que tras mencionar la existencia de diferencias funcionales entre la propiedad horizontal y las urbanizaciones privadas considera que sus presupuestos jurídicos son similares, cabe pensar, por el contrario, que la diferencia jurídica derivada de la diversa base socioeconómica que subyace en la propiedad horizontal y en los complejos es inevitable, y repercute necesariamente en el tipo organizativo y de gestión que se escoja para cada complejo y, con ello, en el régimen jurídico aplicable15.
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De entre todas esas opciones de organización de los complejos, cobran especial relevancia las que por dotarlo de personalidad jurídica pueden proporcionarle una agilidad operativa y funcional adaptable a la heterogeneidad que presenta el concepto16. De la asociación a la sociedad civil pasando por la cooperativa, e incluso el diseño de entes sui generis con una personalidad limitada al fin y efecto de gestionar el complejo17. Ya se utilizaron, sobre todo la asociación y la sociedad civil, antes de la reforma de la LPH en 1999, para vehicular el acceso de los complejos inmobiliarios a la realidad legal mediante su "nacimiento" en forma de persona jurídica. Ahora, ya tipificados materialmente los complejos inmobiliarios privados, la reflexión sobre la idoneidad de tales modelos se mantiene viva, al ratificar el legislador en el art. 24 LPH la plausibilidad de su diversidad organizativa y funcional, impulsando con ello el análisis de todas las opciones a fin de clarificar la de mejor encaje en cada caso, tomando para ello, como factores determinantes, tanto la naturaleza y rasgos esenciales de cada persona jurídica como la complejidad fáctico-jurídica que encierra el concepto complejo inmobiliario privado, y el grado de dificultad que la sincronización de ambos factores pueda plantear.
Con carácter previo al estudio de cada una de esas fórmulas de gestión destaca, sin embargo, una cuestión ya mencionada, y predicable de todas las personas jurídicas aptas para organizar un complejo inmobiliario privado, que pone en entredicho la conveniencia de esa libertad organizativa consagrada en el art. 24 LPH. Dado que la titularidad de todos los elementos, instalaciones y servicios comunes del complejo pertenece a los propietarios de las edificaciones y parcelas independientes, según resulta de la descripción contenida en el art. 24 LPH, cuando se plantee la posibilidad de organizar el complejo a través de una persona jurídica, el primer condicionante será la relación y concreto vínculo entre ese ente gestor y los propietarios. A ello se dedican las siguientes páginas.
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La pregunta a responder ahora, es la siguiente: ¿Cómo cabe vincular a una persona jurídica gestora con cada uno de los propietarios de los diversos elementos privativos integrantes del complejo?
Aunque pareciese que lo óptimo fuera fijar la inherencia de...
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