Recintos, instalaciones, conducciones, canalizaciones, calefacción, aire acondicionado y prevención de incendios
| Autor | Fuentes Lojo |
| Cargo del Autor | Abogado |
Se mencionan como elementos comunes a estos recintos, por primera vez en la Ley de reforma de 6 de abril de 1999, al enumerar dichos elementos en el artículo 396 del Código civil.
Los depósitos tendrán por objeto la ubicación de objetos o materiales propiedad de la Comunidad de propietarios.
Los contadores serán los generales de la finca, lo sean de agua, gas, electricidad, etc. Respecto a las telefonías, nos remitimos a lo que diremos al ocuparnos de las con ducciones y canalizaciones.
Adviértase sobre todos ellos, que la consideración de comunes de todos estos recin tos, sea cual fuere su finalidad, también la tendrán aunque sean de uso privativo de algún comunero.
El artículo 396 del c. c., después de la Ley de reforma de 6 de abril de 1999, men ciona expresamente, entre los elementos comunes, las >.
Partiendo de lo expuesto, distinguiremos cada una de ellas partiendo del concepto genérico de lo que debe entenderse por >.
La canalización es acción de canalizar según el diccionario; y este último concep to equivale a abrir canales, es decir, conductos por donde circula algo, sea líquido o gaseoso, e incluso, en algunos supuestos especiales, hasta algún producto sólido. De ahí que el legislador no haya utilizado la voz > como ocurría antes de la vigente ley.
Este concepto amplísimo sirve para que la doctrina considere como > las acometidas de electricidad, gas y agua potable hasta su entrada en los pisos, las bajantes de aguas pluviales y residuales hasta la fosa aséptica y pozo absorbente, y tam bién los conductos generales de humos y los pararrayos.
Y V ENTURA-TRAVESET[1] y BATLLE [2] incluyen igualmente >.
Estamos de acuerdo con esta amplísima interpretación dada al concepto, y con arre glo a él nos ocuparemos en el último apartado de cada uno de esos supuestos.
Tres posiciones acostumbran a adoptarse en la práctica respecto al carácter común de las canalizaciones:
Cuando la canalización sirve al uso exclusivo de un apartamento, dicen algunos, privada ha de considerarse aun cuando haya de atravesar partes comunes del inmueble.
Cuando la canalización, dicen otros, sirva a todos los propietarios, común ha de ser, incluso en la parte que afecte a un determinado apartamento.
Cuando la canalización, añade una tercera postura, sea privativa o común, atravie se elementos comunes, común ha de considerarse; pero en tanto en cuanto atraviesa un determinado apartamento, del propietario de éste ha de ser.
Resulta interesante la opinión de SALIS 3 al afirmar que >, y al añadir que >; y de ahí que >.
Nuestra ley, como hemos visto, parte del principio de que las canalizaciones han de considerarse como elementos comunes. Sin embargo, la especial referencia que se hace a ellas en varios preceptos, parece indicar que también existe la posibilidad de que algunas sean privativas de los propietarios individualmente.
En el ámbito de la jurisprudencia cabe citar:
La Sentencia de 5 de julio de 1994 de la Sección 14.ª de la AP de Madrid ( RGD , 1994, p. 13.184) al declarar que las canalizaciones y conducciones generales del inmueble son elementos comunes.
Problemática
1) ¿La consideración de comunes ha de serlo en toda su extensión? Adviértase que si bien algunas de ellas no tienen porqué pasar por determinados apartamentos, otras, en cambio, sí, por servir a los mismos, como la calefacción, por ejemplo.
En cuanto a los primeros, no existirá problema porque la consideración de comunes lo será en toda su extensión.
Respecto a los segundos, la doctrina, a pesar de que, a nuestro juicio, quizás hubie ra sido más conveniente para el buen régimen de esta propiedad especial opinar lo con trario, es unánime en el sentido de admitir que el carácter común sólo se dará hasta el punto de acometida, derrame o distribución por cada uno de los pisos o apartamentos.
Esta tesis, sin embargo, clara respecto a las canalizaciones mientras circulan por las paredes u otros elementos comunes del inmueble, no lo es tanto cuando distribuidos en cada planta, sirven ya a un grupo determinado de apartamentos los existentes en la misma, hasta introducirse en cada uno en particular, porque habría que sostener que mientras esto no se produjese tan sólo habrían de ser comunes de los propietarios de esa planta. Por ello, toda vez que el artículo 396 del Código civil, considera a las canalizaciones como elementos comunes en general, sin hacer distinción alguna, creemos que todas ellas han de ser comunes en todo caso hasta su misma introducción en el apartamento, y ello porque el apartado a del artículo 3 de la ley considera las instala ciones que existan en el mismo como privativas de su titular.
En el campo jurisprudencial, hemos de citar:
La Sentencia de 19 de enero de 1995 de la AP de Huesca (RGD , 1996, p. 21.914) al declarar que las conducciones originales que dan servicio únicamente a un elemento privativo, como regla general son elementos comunes desde que salen del espacio pri vativo al que sirven.
La de 19 de junio de 1995 de la AP de Burgos ( RGD, 1997, p. 4.705) al declarar que la inclusión de las canalizaciones dentro de los elementos comunes del artículo 396 del CC constituye una presunción cuya prueba en contrario corresponde a la parte que invoca su carácter privativo, pudiendo tener esta condición aquellas que sirven de modo exclusivo al propietario de alguna de las viviendas o locales aunque discurran por otras partes del inmueble.
La Ley de reforma de 6 de abril de 1999 declara expresamente en la nueva redacción dada al artículo 396 del Código civil que el carácter de elemento común llegará >.
2) ¿Cabe que estas canalizaciones sean propiedad privativa de uno de los propietarios o de un grupo de ellos?
Así lo entendemos cuando se implanten como verdaderas obras de tipo innovativo a las que se refiere el párrafo 2 del artículo 10, en tanto en cuanto la propiedad no sea adquirida por los demás pagando los correspondientes gastos.
3) ¿Cabe que exista canalización que sirva a un piso determinado? Así se deduce del ap. 1 del artículo 9 de la ley.
Creemos en esta posibilidad si se dan los requisitos de toda innovación, necesaria o no para la finca, según el artículo 11 de la ley.
a’) Principio general
Al ser elemento común, todos los propietarios han de tener derecho al uso y disfrute de las mismas. Su especial configuración, sin embargo, exige por parte de dichos pro
pietarios una diligencia especial en ese disfrute. y de ahí que la ley haya estatuido ex presamente, aunque habla de instalaciones en general:
1) Que el propietario podrá modificar las que se hallen en su piso, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudiquen los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad (art. 7, ap. 1).
2) Que será obligación de cada propietario mantener en buen estado de conserva ción las instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las per sonas por quienes debe responder (art. 9, ap. 1, b).
3) Que también habrá de consentir las reparaciones que exija el servicio del inmue ble, permitiendo las servidumbres imprescindibles requeridas por la creación de servi cios comunes de interés general (art. 9, ap. 1c).
b’) Reglamentación...
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