El condominio. Concepto y reglas del Código civil

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CONCEPTO

Todo lo expuesto hasta ahora sobre la comunidad de bienes es aplicable si ésta recae sobre el derecho de propiedad, en cuyo caso se denomina copropiedad o condominio. Por tanto, ésta no es otra cosa que la situación de comunidad sobre un derecho de propiedad. El Código civil la regula a partir del artículo 392 como comunidad romana, pro indiviso, es decir, con cuotas ideales, disponibles, con la inherente facultad de división. Es, pues, el condominio, la comunidad que se produce cuando la propiedad de una cosa pertenece pro indiviso a varias personas.

Partiendo del anterior concepto, los caracteres son:

Primero. Pluralidad de titulares del derecho de propiedad: no hay límite máximo; pueden ser personas físicas o jurídicas, bastando su capacidad jurídica, no la de obrar, la cual será precisa para el ejercicio de los derechos.

Segundo. Unidad de la cosa objeto del derecho de propiedad: no está dividida en partes correspondientes a los titulares.

Tercero. División intelectual en cuotas, típicas de la comunidad romana; cuyas cuotas son disponibles por sus respectivos titulares y señalan la amplitud de los derechos de cada uno y la participación material en el momento de dividirse la cosa.

DÍEZ-PICAZO (1) enumera una serie de principios rectores de la copropiedad:

Primero. Principio de autonomía privada. Plasmado en el párrafo 2.º del artículo 392: el régimen de la copropiedad viene determinado, en primer lugar, por los acuerdos de los copropietarios.

Segundo. Principio de proporcionalidad. Proporcionalidad referida a las cuotas de cada copropietario, que se presumen iguales (artículo 393).

Tercero. Principio democrático. La mayoría, no de personas sino de cuotas, decide en orden a la administración y disfrute de la cosa.

Cuarto. Principio de libertad individual. La conserva cada comunero respecto a su propia cuota, de la que puede disponer o renunciar a la misma o le permite dividir la cosa (art. 400).

Diversas teorías se han mantenido sobre la naturaleza de la copropiedad (2):

Teoría de la interinidad. No existe un verdadero derecho subjetivo ni, por tanto, un verdadero derecho de propiedad, pues la copropiedad no da lugar a un poder pleno como es la propiedad, sino que está condicionado y comprimido por la existencia de la cotitularidad. Así, durante la indivisión desaparece el derecho y existe únicamente una situación interina.

Teorías de la unificación del derecho de propiedad. Son varias teorías que coinciden en que en la copropiedad existe un único derecho de propiedad. Se entiende que el mismo está atribuido a cada uno de los copropietarios, es decir, es un derecho de propiedad único con pluralidad de sujetos. O bien, que la titularidad del derecho único de propiedad es la colectividad o grupo de sujetos. O, por último, que los sujetos copropietarios forman una auténtica persona jurídica.

Teorías de la división. No existe un derecho único, sino que hay tantas titularidades y, en consecuencia, tantos derechos como sujetos, lo que se atribuye, o bien —según algunos autores— a que se divide la cosa en proporciones intelectuales y cada copropietario tiene su propio derecho sobre la parte intelectual o la cuota ideal de la cosa, o bien —según otros autores— lo que se divide es el derecho mismo y cada copropietario tiene un derecho parcial sobre la cosa.

Teoría de la propiedad plúrima total. En la comunidad se produce una concurrencia de varios derechos sobre toda la cosa: cada uno de los copropietarios tiene un derecho pleno sobre toda la cosa, que en cuanto a su extensión y cualitativamente, es igual al derecho de propiedad exclusivo; pero cada uno de estos derechos está limitado en cuanto a su ejercicio por la existencia de los derechos de los demás.

El Código civil , en la copropiedad, plasma la clase de comunidad romana, pro indiviso, pero no acoge con claridad una concreta teoría que explique tal situación (3).

REGLAS DEL CÓDIGO CIVIL

El régimen jurídico que regula la copropiedad viene establecido —como se ha dicho para toda comunidad— por lo previsto (4) por los interesados (los copropietarios mismos o el causante que ha establecido la copropiedad) en aras del principio de autonomía de la voluntad. A falta de ello, el régimen lo establecen las disposiciones especiales de la concreta copropiedad. En defecto de uno y otras, tal como dispone el segundo párrafo del artículo 392, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título, artículos 392 y ss.

Tal como también se ha dicho ya, el tipo de comunidad que prevén estas normas es la romana, pro indiviso o por cuotas. Las cuotas se presumirán iguales, mientras no se pruebe la contrario, como establece el segundo párrafo del artículo 393.

DERECHOS DE LOS COPROPIETARIOS SOBRE LA COSA

I.—POSESIÓN Y USO. El artículo 394 dispone que cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga (en el sentido de usar) de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.

Lo cual significa que la posesión y uso tienen un carácter solidario, se puede usar la cosa por cualquiera de los copropietarios, pero sin perjudicar a los demás (1); por tanto, uno puede poseer y usar la cosa entera, si no la usan los demás; pero no puede hacerlo si con ello excluye el uso de las demás (2) y si todos quieren hacer uso de la cosa, deberá ser proporcional a la cuota de cada uno, aplicando el artículo 393.

En todo caso, la posesión y el uso deberá hacerse de acuerdo con el destino económico de la cosa, sin perjudicar el interés de la comunidad, con el respeto al derecho de los demás...

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