Concepto jurídico de obra y obra nueva

AutorJuan Carlos Martínez Ortega
Cargo del AutorDoctor en Derecho. Abogado. Oficial de Notaría
Páginas118-133

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2.1. Definición de obra

Debemos separar y diferenciar el concepto de edificación con el de obra, ya que aunque guardan relación no son exactamente coincidentes. Las prime-ras obras que contaron con una legislación propia y unitaria fueron las obras militares, cuya regulación se encontraba en la Legislación sobre Fortificaciones

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y Plazas Fuertes, prevista en la Novísima Legislación y en la Ordenanza del Real Cuerpo de Ingenieros Militares de 1803137.

Tradicionalmente se viene sosteniendo dos categorías diferenciadas de obras. Por un lado, las denominadas obras públicas en sentido estricto y, por otra parte, las conocidas como "obras civiles". Esta dualidad ya se reflejaba en el art. 1 de la Ley de Obras Públicas de 13 de Abril de 1877138. Es interesante recordar la definición que daba el Diccionario de la Administración de Alcubilla del concepto "obra civil"139 en la que se incluye todo tipo de obras destinadas al servicio privado del Estado, Provincia o municipio, y hoy ampliada a las Comunidades Autónomas. Baste mencionar que hasta el año 1877 en que se promulgó la citada Ley de Obras Públicas, éstas eran competencia exclusiva de la Academia de Bellas Artes de San Fernando, pasando desde ese momento la atribución de las mismas a los arquitectos designados.

También es preciso diferenciar los conceptos de "edificación" y de "construcción". Ambos conceptos difieren, no tanto por su naturaleza singular, sino más bien, por la extensión del ámbito material de cada uno de dichos términos. Por eso, la Sentencia emitida por el Tribunal Supremo en fecha 2 de febrero de 1993, señaló que la expresión "construcción" no "está limitada únicamente a los supuestos de edificación, sino que se extiende a otros distintos e independientes de la

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edificación en sentido estricto", pasando a matizar lo que entiende por edificación, amparándose en el art. 334.1 del Código Civil, es decir, todo bien inmueble, de cualquier género, adherido al suelo. Por tal razón, el punto clave a estos efectos es la adherencia o no de la edificación al suelo. En términos parecidos se expresa el art. 6 de la Ley 37/1992, de 28 de Diciembre, del Impuesto sobre el Valor añadido, que expresa rotundamente que el concepto de edificaciones son "las construcciones unidas permanentemente al suelo o a otros inmuebles, efectuadas tanto sobre la superficie como en el subsuelo, que sean susceptibles de utilización autónoma e independiente. Continúa diciendo que tienen la calificación de edificio "toda construcción permanente, separada e independiente, concebida para ser utilizada como vivienda o para servir al desarrollo de una actividad económica".

Debe resaltarse que el art. 4 del RD 1492/2011, de 24 de octubre, aprueba el Reglamento de valoraciones de la Ley de Suelo, en el que se considera "Edificación" "las obras de nueva construcción y de ampliación, modificación, reforma o rehabilitación que alteren la configuración arquitectónica de los edificios, entendiendo por tales las que tengan carácter de intervención total o parcial que produzcan una variación esencial de la composición general exterior, la volumetría, o el conjunto del sistema estructural, o tengan por objeto cambiar los usos característicos del edificio". Además, continúa expresando que se entienden comprendidas en la edificación sus "instalaciones fijas y el equipamiento propio, así como los elementos de urbanización que permanezcan adscritos al edificio".

Otros autores, como GONZÁLEZ PÉREZ sostienen la existencia de dos tipos fundamentales de obras: unas que no consisten estrictamente en edificar, como pueden ser las parcelaciones, los movimientos de tierras, los cerramientos o vallados, la colocación de carteles de propaganda y otras construcciones de este tipo; y por otro lado, nos encontramos con las obras de edificación que implican tanto las obras necesarias y preparatorias para poder levantar un edificio, como las modificaciones o demoliciones necesarias para tal fin140.

Es más, incluso dentro del concepto de construcción se distinguen aspectos diferenciados como pueden ser la construcción de edificios, la construcción de obras civiles141 o la construcción de viviendas142.

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Por tanto, podemos afirmar, que toda edificación es una construcción pero no toda construcción es una edificación, pues como dijimos anteriormente para que se dé este presupuesto toda edificación debe estar adherida al suelo; aplicándose el término de construcción a todo tipo de obras en sentido extenso. No obstante, en la legislación urbanística se utiliza el término edificación en sentido amplio.

Como refiere LASARTE ÁLVAREZ, el contrato que documenta toda obra debe reunir ciertos requisitos que la distinguen de otras, especialmente debe ser posible, lícita y determinada143. Normalmente, en las Notarías, no se tienen a la vista los documentos privados preparatorios de la ejecución de la obra, que suelen quedar en el anonimato y control de las partes. Lo que sí se aporta para la confección de la escritura de declaración de obra nueva es el título de propiedad del solar sobre el que se levantará la edificación; el recibo del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, el famoso IBI, con su referencia catastral144; el proyecto de ejecución con sus planos, memoria y descripción de las características principales de la edificación, y donde además, se suele contener el valor o presupuesto de todos los materiales para la realización de la obra; y cualquier otro documento que se estime preciso para la confección del documento público.

No es infrecuente que existan construcciones no declaradas sobre parcelas, figurando en los libros del Registro únicamente la parcela por no estar inmatriculada, aunque es posible que su configuración esté reflejada en el Catastro. Por tal motivo, con cierta frecuencia a la hora de realizar una escritura de transmisión de una parcela con una edificación sin declarar145 o una escritura de herencia se aprovecha la ocasión para efectuar la declaración de obra en el propio instrumento público146.

2.2. Concepto y naturaleza de la obra nueva

Podemos afirmar que el término "obra", aquí referida a toda construcción, implica una alteración o modificación física de una finca u otra edifica-

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ción ya existente, tal vez por aumentar su superficie o volumen, o reestructurar su configuración legal alterando su estructura, por lo que se hace preciso su determinación. No importan los materiales empleados sino el acto de incorporación que hace el propietario, pues "es el titular dominical quien a través de sus manifestaciones o realizaciones determina la perdurabilidad de la unión entre el solar y lo que se incorpora, aplicándose lo dispuesto por el art. 334.1 del Código Civil, que hace uno el solar y lo en él construido o edificado147".

Es un acto jurídico unilateral, aunque puede ser pluripersonal si fuesen varios los copropietarios que declaran la edificación.

Para ROCA SASTRE, la obra nueva consiste en "la manifestación del propietario de una finca inmatriculada en el Registro de la Propiedad, consignada general en escritura pública, en la que se hace constar haberse terminado o estar en construcción en dicha finca edificaciones o mejoras que alteren su estructura o nuevas plantaciones o mejoras, todas ellas al efecto descritas, y cuya declaración se efectúa primordialmente a los fines de su inscripción en el Registro de la Propiedad148".

Además, junto a la definición expuesta, defienden algunos autores como RODRÍGUEZ SÁNCHEZ, que la obra nueva es la manifestación pública desde el punto de vista civil del instituto de la accesión149. El que nos encontramos ante una accesión ha sido confirmada por el art. 54 del Real Decreto 1093/1997, en el que expresamente se indica "… los edificios o mejoras de los mismos que por accesión se incorporan a la finca".

No cabe duda de que la persona que declara la construcción, con la correspondiente licencia municipal, es poseedora de una presunción legal a su favor como titular dominical del suelo que le atribuye la propiedad de lo que se levante. No olvidemos que estamos ante un título declarativo, y no ante un título traslativo de la propiedad.

El título debe ser un documento público, sea este notarial, administrativo o judicial, aunque el primero con diferencia, es el vehículo jurídico más utilizado en nuestro país. Los requisitos son los mismos, sea cual sea el medio empleado, produciendo los mismos efectos legales y registrales150.

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Téngase en cuenta que si se trata de fincas del Estado y demás entes públicos estatales, se podrá declarar la obra nueva por certificación administrativa al amparo de lo regulado en el art. 206 de la Ley Hipotecaria en su versión de 30 de diciembre de 1996151.

Este sistema que habilita incluso para inscribir obras nuevas por estas vías administrativas y por estas instituciones públicas, han sido muy criticadas en los últimos tiempos por la adquisición por parte de la Iglesia Católica de bienes utilizando este sistema, no tan claro y transparente como la habitual de cualquier declaración y adquisición: título de propiedad e inscripción previa registral. No obstante lo anterior, aunque el Estado y sus entes públicos puedan recurrir a la certificación administrativa, nada impide que declaren la obra nueva válidamente en escritura pública, entendiendo que esta última vía será la adecuada para las declaraciones de obras nuevas donde concurra el Estado con terceras personas por hallarse en situación de comunidad sobre la finca en cuestión.

Coincidimos plenamente con RODRÍGUEZ OTERO cuando afirma que "la...

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