La compraventa. La permuta
| Autor | Elsa Sabater Bayle/Aránzazu Novales Alquézar |
Jacinto, empresario de la construcción jubilado y propietario de un piso, lo vendió a Emilio, de profesión médico pediatra. En la escritura de venta se hizo constar que el inmueble se encontraba en perfectas condiciones de habitabilidad y libre de gravámenes. Se pactó también que el pago del precio quedara aplazado en la forma siguiente: 50.000 euros en el momento de la firma de la escritura, y 800 euros mensuales durante los siguientes 20 meses.
Emilio cumplió con lo pactado, pero a los 5 meses de ocupar el apartamento descubrió que existían fallos en el sistema de fontanería y calefacción, hecho que puso en conocimiento de Jacinto, quien contestó que lo desconocía dado que el piso no había estado habitado.
Posteriormente, Emilio se enteró casualmente que el piso estaba hipotecado a favor de un Banco en garantía de un préstamo concedido a Jacinto con anterioridad a la fecha de la venta.
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) Qué acción puede ejercitar Emilio para reclamar por los defectos de fontanería. ¿Se cumplen los dos requisitos esenciales para que prospere?
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) ¿Qué plazo tiene Emilio para ejercitar la anterior acción?
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) ¿Está obligado Emilio a seguir pagando las mensualidades pactadas?
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) En caso de prosperar la acción ¿qué efectos se producirán?
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) Si prospera la acción ¿deberá Jacinto pagar además una indemnización por daños y perjuicios?
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) ¿Qué acción puede ejercitar Emilio ante el descubrimiento de que ha comprado un apartamento hipotecado? ¿Cree que se cumplen los requisitos básicos para que prospere?
(Fundamentar las respuestas en normas del Código civil)
ACEITES DEL SUR S.A. vendió a TECDIA S.A. un millón de latas de aceite de oliva de un litro por importe de 309.520.000 ptas. para su reventa mediante exportación a Angola. Tras haber sido embarcada la mercancía, TECDIA S.A. recibió un fax de la aduana de Cádiz en el que se indicaba la restitución de la mercancía porque el análisis de una muestra revelaba que por su alto contenido en Estigmasterol, el aceite podía ser considerado como comestible y vegetal, pero no como aceite de oliva, conforme al Reglamento CEE 2568/91. Por consecuencia de todo ello, TECDIA hubo de restituir al Servicio Nacional de Productos Agrarios una subvención que había recibido de la CEE para incentivar la exportación de aceite de oliva, y además sufrió una sanción dineraria. Las cantidades reclamadas a TECDIA por estos hechos ascendían a la suma de 29.325.831 ptas.; y las costas de los procedimientos contencioso-administrativos, que fueron desestimados, ascendieron a 11.000.000 de pts.
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¿Prosperaría en este caso la acción de saneamiento por vicios ocultos? ¿entre quienes? ¿Cuál sería en este caso su plazo de prescripción?
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Resuma en unas líneas la doctrina del aliud pro alio y determine si es aplicable a este caso.
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¿Es aplicable a este caso el art. 1.124 CC?
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¿Es aplicable a este caso el art. 1.101 CC?
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¿Es aplicable a este caso el art. 1.964 CC?
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¿Cuál es la solución que le parece apropiada para este caso?
(Consultar el comentario de María Martínez Martínez en Cuadernos Civitas de Jurisprudencia Civil nº 61, 2006, pp. 1.101 ss.)
2.1. En relación con los presupuestos de la acción de saneamiento por vicios ocultos en la compraventa, una de las siguientes afirmaciones es FALSA. Señálela:
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La acción no procede en caso de tratarse de compraventas mercantiles.
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El vendedor responde aunque también ignorase la existencia del vicio.
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El plazo general de prescripción para las compraventas civiles es de 6 meses.
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El éxito en esta acción da derecho a resolver el contrato o exigir una rebaja del precio.
2.2. En relación con la obligación de pago del precio, señale cual de las siguientes afirmaciones es FALSA:
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El comprador puede suspender el pago del precio en ciertos casos.
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El comprador puede resolver su obligación de pagar el precio en ciertos casos.
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El precio puede consistir en dinero o en otros bienes.
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Salvo pacto en contrario, el pago deberá hacerse en el lugar en que se haga la entrega de la cosa.
2.3. En relación con la venta de cosa ajena señale cual es la afirmación FALSA:
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Es nula en todo caso.
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El contrato es en principio válido pero la propiedad no se transmite si el vendedor no llega a adquirir la cosa.
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Solo se considera válida si no media entre las partes error o dolo.
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La validez de estas ventas es una consecuencia del carácter consensual del contrato.
2.4. ¿Cuales de las compras siguientes han sido consideradas como meramente anulables por la Jurisprudencia?
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Las compras de los tutores sobre bienes de sus pupilos.
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Las compras de los empleados públicos sobre bienes del Estado de cuya administración estuvieran encargados.
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Las compras de los albaceas sobre los bienes de la herencia.
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Las compras de los magistrados sobre los bienes en litigio,
2.5. Una de los requisitos siguientes no es necesario para que el comprador pueda exigir al vendedor responsabilidad por evicción. Señale cuál:
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Que el comprador haya sido privado de la cosa comprada por sentencia firme a favor de un tercero.
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Que se haya notificado la demanda del tercero al vendedor en el tiempo de contestación a la demanda.
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Que esta responsabilidad del vendedor haya sido expresamente pactada.
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Que la acción del tercero sea reivindicatoria.
3.1. Explicar en qué consiste la obligación de saneamiento en la compraventa.
3.2. ¿Qué cantidades podrá recuperar el comprador que interpone con éxito la acción de saneamiento por evicción contra el vendedor?
3.3. Si la cosa se pierde por caso fortuito después de haber sido vendida y antes de haber sido entregada ¿Quién sufre los riesgos, el comprador o el vendedor? ¿Qué soluciones propugna la doctrina para paliar las consecuencias del régimen que establece al respecto el Código civil?
3.4. ¿Puede venderse válidamente una misma cosa a distintos compradores? ¿Quién de ellos adquiere en tal caso la propiedad de la cosa?
3.5. Explicar los inconvenientes que la doctrina moderna reprocha al régimen de saneamiento por vicios ocultos contenido en el Código civil, y qué soluciones aporta la reciente jurisprudencia.
3.6. ¿Cuales son las diferencias estructurales entre los contratos de compraventa y de permuta?
3.7. ¿Se aplica a la permuta el régimen de la compraventa? ¿con qué diferencias?
3.8. Definir en qué consiste el llamado "pacto de retro" y cuales son sus características esenciales.
3.9. Enumerar cuales son las compraventas que se incluyen en el ámbito de aplicación de la Ley de venta de bienes muebles a plazos.
3.10. ¿Qué acción corresponde al comprador cuando advierte que la cosa comprada tiene cargas reales o gravámenes ocultos?
Estudie detenidamente la argumentación de las siguientes sentencias sobre validez y eficacia de la compraventa:
· STS nº 852/2009 (Sala de lo Civil, Sección Primera), de 21 de diciembre.
· STS nº 454/2009 (Sala de lo Civil, Sección Primera), de 25 de junio.
· STS nº 851/2001 (Sala de lo Civil, Sección Primera), de 21 de septiembre.
A continuación conteste a las siguientes preguntas:
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Exponga ordenadamente los argumentos jurídicos en los que se basa la parte demandante y la parte demandante así como los fundamentos jurídicos de cada una de las sentencias del TS.
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Exponga resumidamente la doctrina del aliud pro alio
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Ponga un ejemplo real de las diferencias existentes entre los conceptos jurídicos de defecto oculto y objeto distinto del debido.
- Acción redhibitoria
- Acción quanti minoris
- Compraventa
- Doble venta
- Periculum est emptoris
- Permuta
- Retracto convencional o pacto de retro
- Saneamiento por evicción
- Saneamiento por gravámenes ocultos
- Saneamiento por vicios ocultos
- Teoría de los riesgos
- Venta de cosa ajena
- Venta de cosa futura
- Venta de esperanza
