Algunos aspectos de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre la inscripción de actos de naturaleza urbanística

Abogados Civil

Resumen

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1. Consideraciones introductorias. a) Derecho civil, urbanístico e hipotecario. b) Las normas de trascendencia registral en la Legislación Urbanística. 2. El Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio. a) Estructura formal. b) Aspectos de las NCRH que serán objeto de comentario. c) Influencia de la Sentencia del Tribunal Constitucional 61/1997, de 20 de marzo, en las cuestiones objeto de comentario. 3. Inscripción de los proyectos de equidistribución. a) Concepto de Proyecto de equidistribución. b) La nota marginal de iniciación del procedimiento equidistributivo contemplada en el artículo 5 de las NCRH. b1) Alcance de la afección publicada por la nota del artículo 5 de las NCRH. b2) Momento a partir del cual puede practicarse la nota marginal cuando se actúa por compensación. b3) La nota marginal de iniciación del procedimiento y la inscripción del expediente equidistributivo. c) Régimen de las titularidades limitadas y de los derechos y gravámenes inscritos sobre las fincas de origen. c1) La compleja regulación anterior al TRLS de 1992 y a las NCRH. c2) Regulación actual: El artículo 168 del TR de 1992 y los artículos 11 y 12 de las NCRH. 4. La declaración de obra nueva en las NCRH. a) Los preceptos de las NCRH relativos a la declaración de obra nueva y el artículo 37.2 del TRLS de 1992. b) La finalidad perseguida por el artículo 37.2 del TRLS y por su antecedente el artículo 25.2 de la Ley 8/1990. c) Las NCRH en relación con los problemas planteados por el artículo 25.2 de la Ley 8/1990 y por el artículo 37.2 del TRLS de 1992: c1) El ámbito de aplicación espacial del artículo 37.2 del TRLS de 1992 y el artículo 46 de las NCRH. c2) El ámbito de aplicación temporal del artículo 37.2 del TRLS de 1992 y el artículo 52 de las NCRH. c3) El ámbito de aplicación material del artículo 37.2 del TRLS de 1992 y los artículos 45 y 53 de las NCRH. c4) El contenido de la certificación exigida por el artículo 37.2 del TRLS de 1992: el artículo 46 de las NCRH. c5) El «técnico competente» para certificar: el artículo 50 de las NCRH. c6) El artículo 49 de las NCRH y la intervención del técnico certificante. 5. Las NCRH y la inscripción de las transferencias de aprovechamiento urbanístico. A) Consideraciones introductorias. a) Las TAUS y sus alternativas. b) Aspectos que abordaremos en este trabajo. B) Las ventas directas de aprovechamientos por la administración en las NCRH. a) Regulación llevada a cabo por las NCRH. b) La apertura de folio al aprovechamiento transferible adquirido por la Administración. c) La venta directa de aprovechamientos genéricos por parte de la Administración no puede acceder al Registro de la Propiedad. d) Innecesariedad de que las ventas directas de aprovechamientos accedan al Registro de la Propiedad. e) Consecuencia lógica de los dos factores últimamente citados: las ventas directas no accederán, en su mayor parte, al Registro de la Propiedad. C) Los derechos reales existentes sobre las parcelas afectadas por una TAU y el consentimiento de los titulares de cargas. a) Regulación llevada a cabo por las NCRH. b) La carencia de una norma de derecho dispositivo acerca de los efectos de una TAU sobre los derechos reales limitados. c) Las cargas y derechos reales limitados, ¿afectan de modo principal a las parcelas o a su valor?. d) Solución que nosotros defendimos y problemas planteados por la interpretación llevada a cabo en las NCRH. d1) Nuestra interpretación acerca de los efectos de la TAU sobre los derechos reales limitados. d2) Problemas planteados por la interpretación de las NCRH. D) Actividad fiscalizadora de la Administración en relación con las TAUS.

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Extracto

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Algunos aspectos de las normas complementarias al Reglamento Hipotecario sobre la inscripción de actos de naturaleza urbanística

1. Consideraciones introductorias.

a) Derecho civil, urbanístico e hipotecario.

La normativa reguladora del derecho de propiedad inmobiliaria contenida en el Código Civil y en la Ley de Propiedad Horizontal resulta fuertemente modalizada durante la fase de urbanización-edificación, o bien de reconstrucción de las edificaciones existentes. En esa fase la primacía del ordenamiento urbanístico es casi agobiante, pero una vez concluida la actividad edificatoria el Derecho privado vuelve a situarse en primer plano -al menos hasta la incierta fecha en que haya de sustituirse nuevamente la edificación.

Este carácter «secuencial» de la propiedad inmobiliaria permite que el Derecho civil y el Derecho urbanístico puedan coexistir con ámbitos propios y principios perfectamente diferenciados. Sólo la perpetuidad del dominio y la tradicional perspectiva que considera la edificación como facultad inherente al mismo parecen enturbiar un panorama tan sencillo en apariencia, pero este problema tampoco suele alcanzar tintes de dramatismo porque los autores suelen abordar la cuestión desde la perspectiva de los grandes principios, polarizándose las distintas posiciones a lo largo de una cadena cuyos extremos vendrían representados por quienes entienden que la facultad edificatoria es inherente al dominio y los que consideran que el propietario es mero concesionario de la Administración1.

Pero si la doctrina civilista ha podido evitar, en cierta medida, la penetración de las técnicas inexorablemente complejas a través de las cuales se expresa el ordenamiento urbanístico, los cultivadores del derecho hipotecario no han podido permitirse semejante opción porque los procesos urbanísticos suponen una sucesiva fase de definición de la posición jurídica de los propietarios frente a otros propietarios y frente a la Administración, y porque esa sucesiva definición tiene una trascendencia frente a terceros claramente expresada hoy en el artículo 22 del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprobó el Texto Refundido de la Ley sobre el Régimen del Suelo y Ordenación Urbana (en adelante TRLS de 1992), según el cual: «La enajenación de fincas no modificará la situación de su titular en orden a las limitaciones y deberes instituidos por la legislación urbanística aplicable o impuestos, en virtud de la misma, por los actos de ejecución de sus preceptos. El adquirente quedará subrogado en el lugar y puesto del anterior propietario en los derechos y deberes vinculados al proceso de urbanización y edificación, así como en los compromisos que, como consecuencia de dicho proceso, hubiere contraído con la Administración urbanística competente».

Como se desprende del citado precepto con rango de Ley, y además de Ley básica a los efectos previstos en el artículo 149.1.1.a de la Constitución Española, la interrelación entre el ordenamiento urbanístico y el hipotecario, además de inevitable, difícilmente puede construirse desde una perspectiva unilateral, que se limite a exigir la rendición incondicional del primero frente a los principios hipotecarios. Tampoco es admisible soslayar el problema aduciendo que no hay colisión posible porque el Derecho urbanístico se expresa mediante limitaciones legales del dominio cuya publicidad es la propia de toda norma jurídica, y que por lo tanto no precisan de publicidad registral para ser eficaces frente a terceros -como dispone el art. 26 de la Ley Hipotecaria-: basta con leer atentamente el artículo 22 del TRLS de 1992 para comprobar que la subrogación se predica respecto de limitaciones y deberes impuestos no sólo por la Ley y los planes, sino también por los actos de ejecución de esa legislación, alcanzando incluso a unos compromisos adquiridos por los transmitentes que cada vez son más frecuentes ante el creciente interés que van adquiriendo los procedimientos de ejecución concertada con los particulares2.

Con todo, hay que reconocer que la articulación de ambos sistemas -urbanístico e hipotecario- resulta posible desde una perspectiva atenta a la consideración de que, en cierta medida, todas las actuaciones administrativas con incidencia en la situación jurídica de los propietarios gozan de una publicidad característica que se pone de manifiesto mediante el trámite habitual de información pública, y, sobre todo, mediante la previsión establecida hoy en el artículo 43.1 del TRLS de 19923, según el cual «Todo administrado tendrá derecho a que el Ayuntamiento le informe por escrito del régimen urbanístico aplicable a una finca, unidad de ejecución o sector».

Si a esta posibilidad de conocimiento de la situación urbanística de una finca añadimos la especialísima acción rescisoria establecida hoy en el artículo 45 del propio TRLS de 1992 4 para los supuestos en que el transmitente incumpla los deberes de información establecidos en ese mismo precepto, evitando así los efectos de la subrogación procla...

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