Comentario de las sentencias del Tribunal Supremo de 15 de abril y 21 de abril de 2014 (2388/2014 y 2389/2014)
| Autor | Mariano Yzquierdo Tolsada |
| Cargo del Autor | Director |
| Páginas | 185-200 |
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Las dos sentencias se enfrentan a la calificación como abusiva de la cláusula, predispuesta e impuesta unilateralmente por el vendedor en los contratos de compraventa de vivienda, por la que, en caso de incumplimiento de la obligación del comprador de comparecer al otorgamiento de la escritura pública y satisfacer el precio pendiente, el vendedor quedaba facultado para resolver el contrato, reteniendo como “pena convencional” las cantidades hasta dicho momento satisfechas por los compradores. En ambos casos las viviendas pertenecían a una gran urbanización y estaban destinadas a segunda residencia, siendo la misma entidad la vendedora –“Hacienda Verde S.L.”, que posteriormente pasó a denominarse “Polaris World Estate”– frente a la que los compradores interpusieron demanda, solicitando que se declarara nula por abusiva la cláusula en cuestión y, en consecuencia, se condenara a la demandada a devolverles el 95% de las cantidades entregadas a cuenta. Subsidiariamente, en ambos casos, se solicitaba la moderación judicial de la pena ex art. 1154 CC.
En el caso de la Sentencia 214/2014, de 15 de abril, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 1 de San Javier (Murcia) dictó sentencia de fecha 10
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de septiembre de 2011, por la que desestimó la demanda interpuesta por los compradores.
En el mismo sentido, en el supuesto que dio origen a la Sentencia 213/2014, de 21 de abril, el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción nº 6 de San Javier (Murcia) dictó sentencia de fecha 26 de mayo de 2011, en la que desestimaba la demanda, absolviendo a la mercantil de las pretensiones deducidas en su contra.
Se entendía, pues, por ambos Juzgados que la cláusula cuestionada no era abusiva por no suponer un desequilibrio importante de derechos y deberes, “sino que favorece al vendedor para compensar el riesgo que este asume y los perjuicios que sufriría en caso de incumplimiento del comprador” [STS 213/2014], no procediendo, tampoco, la moderación judicial de la pena pre-vista en el art. 1154 CC, pues de la aplicación de dicha cláusula “no resultaba la exigencia de abonar cantidades que fueran más allá de los perjuicios causados a la vendedora” [STS 214/2014].
Tanto en el caso de la Sentencia 214/2014 como el de la Sentencia 213/2014, los compradores recurrieron la sentencia en apelación y la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Murcia dictó sendas sentencias, de 26 de junio de 2012 y 24 de abril de 2012, respectivamente, en que desestimaba los recur-sos interpuestos, salvo en lo relativo a la imposición de costas, cuya condena revocó por considerar que existían serias dudas de derecho por existir resoluciones en uno y otro sentido sobre la cuestión principal objeto del litigio.
Por lo tanto, en los dos casos entendió la Audiencia Provincial de Murcia que la cláusula penal controvertida no era abusiva, ya que no generaba un desequilibrio importante entre las partes, pues no limitaba el derecho de los compradores a ser indemnizados en los daños y perjuicios que sufrieran en caso de que fuera la promotora la que incumpliera el contrato. Entendió, además, improcedente la aplicación de la facultad moderadora prevista en el art. 1154 CC, pues la cláusula en cuestión estaba prevista para el incumplimiento parcial y la cantidad efectivamente retenida era inferior a los daños efectivamente sufridos por la promotora derivados del incumplimiento del comprador.
Los dos recursos de casación se basaban en la infracción del “art. 10.1 y Disposición Adicional Primera de la Ley 26/1984, de 19 de julio, General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, y del art. 82.1. 3y 4 b), c) y d) del Real
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Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, que aprueba el Texto Refun-dido de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias”.
El motivo se fundamenta, básicamente, en que la cláusula cuestionada es abusiva y, por tanto, nula, conforme a los apartados 3 y 6 de la Disposición Adicional Primera de la Ley General para la Defensa de Consumidores y Usuarios, en cuanto que la pena convencional impuesta es desproporcionadamente alta y además no es recíproca, pues no establece que en caso de incumplimiento del vendedor éste las tenga que devolver dobladas. Tal cláusula, según los recurrentes, ahorra un procedimiento judicial al vendedor para determinar la indemnización por incumplimiento del comprador, mientras que el comprador que pretenda ser indemnizado por incumplimiento del vendedor tendría que promover un procedimiento judicial para ser indemnizado. Por último, se alega que no se ha probado la indemnización que pudiera corresponder a la demandada de no existir la cláusula penal, porque se trata de un procedimiento de determinación de la nulidad o validez de la estipulación, no de liquidación de daños sufridos por la demandada.
En la valoración que hace el Tribunal Supremo para determinar el posible carácter abusivo de la cláusula controvertida se detiene a precisar su naturaleza jurídica y su delimitación con la i gura de las arras penitenciales y, aun sucintamente, de las arras coni rmatorias.
Los recurrentes consideran que, entre otros motivos, la cláusula en cues-tión es abusiva porque prevé “la retención de cantidades abonadas por el consumidor por renuncia, sin contemplar la indemnización por una cantidad equivalente si renuncia el profesional”, lo que estaría expresamente previsto en el apartado 16 de la disposición adicional primera , en relación con el art. 10 bis, de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (actualmente, art. 87.2 del Texto Refundido). Esta norma que, transpone el apartado d) de la Sección 1 del Anexo de la Directiva 93/13/CEE, de 5 de abril –con una dicción muy similar– ha de interpretarse en el sentido de que se consideran abusivas las cláusulas que permiten al predisponente retener las cantidades abonadas por el consumidor para el caso de que quiera desistir de un contrato ya celebrado, que son precisamente las arras penitenciales o precio
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de desistimiento reguladas en el art. 1454 CC. Lo que se considera abusivo en tal precepto, según el Tribunal Supremo, es el apartamiento, en los contratos con cláusulas no negociadas celebrados con consumidores, del régimen dispositivo de las arras penitenciales del art. 1454 CC en perjuicio del consumidor en tanto que éste puede desistir del contrato ya celebrado perdiendo la cantidad entregada en concepto de arras, mientras que el empresario podría desistir sin tener que devolverlas dobladas (F. J. Tercero, apartado 5). Sin embargo, el apartado 16 de la disposición adicional primera de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (actualmente, art. 87.2 del Texto Refundido) no sería aplicable a la cláusula controvertida.
Tampoco cabe confundir la cláusula cuestionada con las que permiten al predisponente retener la cantidades entregadas a cuenta de un contrato «que no se ha celebrado aún, que es lo que suele conocerse como pactos de reserva o “señal” en garantía de precontratos o acuerdos preparatorios (que sería la “renuncia la celebración del contrato” de que habla la directiva)» [F. J. Tercero, apartado 5].
En suma, no estamos, en los supuestos que dieron lugar a las sentencias que comentamos, ante una multa penitencial o arras penitenciales contempladas en el art. 1454 CC, ni ante arras coni rmatorias (art. 315 CCom), sino ante una cláusula penal o arras penales previstas para el supuesto de incumplimiento de las obligaciones que incumben a los compradores, y cuyo tratamiento jurídico es el mismo (v. Mas Badía, 2015, 97). En efecto, la diferencia entre una i gura y otra estriba en que en la cláusula penal el sujeto se obliga a realizar determinada prestación en caso de incumplimiento, mientras que en las arras penales la cantidad ya se ha entregado previamente y se pierde en caso de que el que las entregó incumpla la obligación que le incumbe o, si están prevista de manera recíproca, se devuelven dobladas cuando el que las recibió es el que incumple.
En defecto de previsión al respecto de las partes, la función llamada a cumplir por la cláusula penal es la resarcitoria o indemnizatoria de los daños causados por incumplimiento contractual (art. 1152 CC). Actúa, por ello, la pena como una liquidación anticipada de los daños, sustituyendo a la indemnización, con el evidente ahorro de costes para el acreedor (que no tendrá que demostrar los perjuicios efectivamente ocasionados) y consiguiente minimización de riesgos (en tanto que puede realizar un cálculo ex ante de los daños previsibles derivados del incumplimiento por el comprador). No obstante...
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