Comentario de la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de enero de 2014 (987/2014)
| Autor | Mariano Yzquierdo Tolsada |
| Cargo del Autor | Director |
| Páginas | 71-81 |
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Se trata de un supuesto de ejercicio de retracto de inmueble arrendado, inmueble que había sido enajenado en subasta judicial en procedimiento de ejecución forzosa, en el que el arrendatario ejercita la acción de retracto antes de que se dicte el decreto de adjudicación pero una vez que se había presentado un tercero que mejoro la postura (en la comparecencia del art. 670.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), si bien se daba la circunstancia de que el contrato de arrendamiento se extinguió en el plazo transcurrido entre ambos hitos procesales (1 mes después de la comparecencia y casi 6 meses antes de que se dictase el decreto de adjudicación que, además, se dictó cuando ya se había contestado la demanda en el juicio de retracto).
La sentencia dictada en primera instancia por el Juzgado de Primera Instancia nº 8 de Murcia estima la demanda de retracto interpuesta. Considera que el “momento en que se conocen las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa” (art. 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) no es el decreto de adjudicación, sino que se produce con la comparecencia de cesión de remate a favor de tercero que mejora la postura (art. 670.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), lo que utiliza de fundamento para desestimar las excepciones de falta de legitimación activa y pasiva. Coni rma además que en todos los
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supuestos del art. 670 de la Ley de Enjuiciamiento Civil es posible ejercitar el retracto de inmueble arrendado y que el hecho de que el arrendatario no hubiera ejercitado la opción de compra que tenía reconocida (por importe muy superior al del remate de la subasta) no determina que ejercite de mala fe un derecho (el de retracto) que tiene reconocido por el ordenamiento jurídico.
En consecuencia, concluye el Juzgado de Primera Instancia que en el caso de autos concurrían los requisitos de la acción de retracto: venta en subasta judicial válida, ejercicio en el plazo de 30 días y consignación de la cantidad que pagó el tercer postor (en este caso, el tercero que mejoró la postura), comprometiéndose a pagar los demás gastos que se deriven del retracto, y unidad física de la i nca.
La sentencia de apelación coni rmó la de primera instancia, con fundamento en la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de mayo de 2007, coni rmándose la subrogación por derecho de retracto a favor del demandante. Considera la Audiencia Provincial que en el momento de interposición de la demanda de retracto, el derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario ya había nacido puesto que considera como tal la comparecencia de 20 de mayo de 2010, en la que se presentó por el tercero (demandado) la mejora de la postura. Entiende la Audiencia Provincial que en ese momento se perfeccionó a favor del tercero que mejoró la postura la transmisión de las i ncas registrales objeto de retracto. Y coni rma que el demandante (apelado) estaría legitimado para ejercitar la acción de retracto en ese momento porque ya tenía conocimiento de las condiciones de la transmisión y ostentaba la condición de arrendatario.
Por tanto, coni rma la Audiencia Provincial que el momento para el ejercicio del derecho de retracto en un supuesto de subasta judicial es la comparecencia en la que el tercero mejoró la postura, considerando que en ese momento se perfecciona la transmisión y que es un acto procesal que permite al arrendatario tener pleno conocimiento de las condiciones de la transmisión.
El recurrente interpuso recurso extraordinario por infracción procesal al amparo del artículo 469.2.2º de la Ley de Enjuiciamiento Civil por infracción del artículo 218.1 y 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por no incidir la motivación en los distintos elementos fácticos y jurídicos del pleito, considerados individualmente y en su conjunto, con vulneración del derecho a la tutela judi-
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cial efectiva, si bien este recurso extraordinario fue inadmitido por auto de la Sala de 1 de octubre de 2013.
Adicionalmente, se interpuso recurso de casación por el cauce del ordinal 3º del artículo 477.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, alegando interés casacional por oponerse la sentencia recurrida a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, citando como precepto infringido el artículo 1524 del Código Civil, en relación con los artículos 670.1, 670.4, primer párrafo y 670.8 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. Se alegaba interés casacional porque el criterio seguido en la sentencia (que la transmisión se lleva a cabo en la comparecencia prevista en el artículo 670.4 pº 1º) se opone a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, de acuerdo a la cual “el derecho de adquisición preferente no entra en juego sino después de que la cosa haya sido enajenada, esto es, transmitida a un tercero… siendo lo relevante la consumación de la venta pues solo entonces se producen los efectos traslativos de dominio que dicha consumación lleva aparejada, lo cual acontece cuando se adjudica al adquirente el bien subastado”. Como fundamento del interés casacional alegado, se citan las Sentencias de la Sala 1ª de 14 de julio de 2008, 18 de marzo de 2009 y 14 de diciembre de 2007 y, después, en el desarrollo argumental del recurso, se citaban también otras sentencias como las de 14 de noviembre de 2002, 28 de octubre de 1999 y 28 de octubre de 1999.
La principal cuestión debatida en el procedimiento es el momento a partir del cual el arrendatario puede ejercitar la acción de retracto en un supuesto de enajenación por subasta judicial. Para ello debe partirse de la propia regulación del retracto legal que, según el artículo 1521 del Código Civil es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones, en el lugar del que adquiere una cosa a cambio de un precio. Por tanto, el arrendatario debía conservar su condición de tal en el momento en el que se produce la adquisición por un tercero de la cosa a cambio de un precio.
La cuestión debatida en la sentencia objeto de este comentario es el momento en el que se entiende que nace el derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario en los supuestos de venta judicial. En concreto, si el momento de la consumación de la “venta judicial” sería el decreto de adjudicación o si la perfección de la “venta judicial” se podría entender producida en un momento anterior y la acción de retracto se podría ejercitar antes, desde la perfección de la venta, sin esperar a la consumación.
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En el caso de autos, además, era una cuestión relevante (fundamental) pues se daba la circunstancia de que el contrato de arrendamiento se extinguió antes de que se dictara el decreto de adjudicación pero después de la compare-cencia de mejora de postura del artículo 670.4 primer párrafo de la Ley de...
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