Comentario de la sentencia del Tribunal Supremo de 16 de abril de 2013 (2166/2013)
| Autor | Mariano Yzquierdo Tolsada |
| Cargo del Autor | Director |
| Páginas | 47-56 |
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La sentencia objeto de análisis sienta doctrina en relación con el plazo de duración del arrendamiento de vivienda que, celebrado después del 9 de mayo de 1985 (fecha de entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica), se encuentra en vigor el 1 de enero de 1995 (fecha de entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos). La norma respecto de la que se establece doctrina es la Disposición transitoria 1ª , apartado 1, de la LAU de 1994, disposición no afectada por ninguna reforma tras su publicación, y que consta de tres párrafos del siguiente tenor literal: “Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política econó-mica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre” (párrafo primero); “[S]erá aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la disposición transitoria segunda” (párrafo segundo), y “[L]a tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil lo será por un plazo de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de esta ley. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para los arrendamientos de vivienda” (párrafo tercero). De manera más precisa, el pronunciamiento del Alto Tribunal versa, en concreto, sobre el párrafo tercero acabado de transcribir, y no sobre los párrafos primero y segundo.
Con apoyo en la lectura conjunta de esta Sentencia 246/2013, de 16 de abril, y de la dictada en apelación (SAP Madrid, Sección 9ª, de 30 de marzo de 2009; La Ley 72146/2009) se advierte que los hechos controvertidos eran los siguientes. Una mercantil arrendó a una persona física una vivienda por medio de contrato de 1 de abril de 1986. En el contrato se pactó una vigencia temporal “por tres años”, así como un “precio de ciento ochenta mil pesetas cada año”, revisable anualmente, que serían “pagaderas por meses adelantados con las demás condiciones que se estamparán al dorso”, en el cual se hace una doble mención a la “renta mensual pactada”. Las partes celebraron con
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posterioridad un nuevo contrato, de 1 de julio de 1997, novatorio con carácter modii cativo del anterior, en el que se acordó una renta mensual de 18.000 pesetas. El contrato estuvo en suspenso desde 1997 a 2002 al haberse derruido el viejo y construido un nuevo edii cio respetando el derecho de retorno del arrendatario. El 28 de diciembre de 2005 el arrendador envió una carta al inquilino, recibida por éste el día inmediatamente posterior, en el que le comunicaba la terminación del contrato por expiración del término pactado.
Comoquiera que, según parece, el arrendatario desatendió la voluntad del arrendador de no renovar el contrato, este promovió contra aquél juicio verbal solicitando que se declarara la resolución del contrato de arrendamiento y el desahucio del inquilino.
La demanda fue estimada por el Juzgado de Primera Instancia nº 34 de Madrid, que declaró resuelto el contrato de arrendamiento de 1 de abril de 1986, decretó el desahucio del demandado y lo apercibió de lanzamiento en el caso de que no desalojara la vivienda en el plazo legalmente establecido.
La decisión de apelación, dictada por la SAP Madrid, Sección 9ª, de 30 de marzo de 2009, coni rmó la de primera instancia. Para la Audiencia, el hecho de que el contrato previera la actualización de la renta arrendaticia “no autoriza a entender otra cosa que su aplicación a los años convenidos”, es decir, a los tres años acordados. Tras interpretar las cláusulas relevantes del contrato concluye que “resulta evidente la intención de los contratantes de i jar y mantener una renta mensual durante todo el desarrollo de la relación contractual, de donde se colige que la tácita reconducción que pudiere haber procedido conforme a los artículos 1566 y 1581 del Código Civil abarcaría solo periodo o periodos sucesivos mensuales en vez de los anuales que postula la parte recurrente”. Por tanto, “sometido, en aplicación de cuanto antecede, el arrendamiento litigioso a tácitas reconducciones mensuales, según el iter contractual reseñado en la resolución recurrida, la comunicación verii cada por la demandante el 28 de diciembre de 2005, al día siguiente entregada al inquilino, anunciando su voluntad resolutoria por expiración del término (folio 38 a 41), es ei caz en derecho, por lo que debe coni rmarse la estimación de la demanda”. Con todo, la sentencia de apelación reconoce la diversidad de opiniones sobre la norma aplicable en los órganos de segunda instancia, por lo que, en razón de las dudas de derecho existentes, no impone al apelante las costas.
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El recurso de casación interpuesto por el inquilino se basaba en dos motivos. En el primero se denunciaba la vulneración de la Disposición transitoria 1ª y el artículo 10, ambos de la LAU de 1994, sobre los que, ai rmaba, existían sentencias contradictorias de las Audiencias Provinciales justii cativas del interés casacional alegado. En el segundo se aducía la infracción de los artículos 1581 y 1566 CC y la jurisprudencia que los interpreta. El Tribunal Supremo desestima el recurso y coni rma la sentencia de apelación.
El problema práctico al que se enfrenta la sentencia en estudio es la deter-minación del plazo de duración del contrato de arrendamiento que, celebrado después del 9 de mayo de 1985 (fecha de entrada en vigor del Real Decretoley 2/1985), está en vigor el 1 de enero de 1995 (fecha de entrada en vigor de la LAU de 1994). Ese problema es inexistente si el contrato se encuentra sometido a prórroga forzosa, pues en tal caso el plazo del contrato es el propio del arrendamiento sometido a una situación de prórroga forzosa para el arrendador, obligado a soportarla, y voluntaria para el arrendatario, en el sentido de que, expirado el plazo pactado, o cualquiera de sus prórrogas igualmente pactadas tiene la facultad de –pero sin estar obligado a– imponer al arrendador la continuación del contrato.
Desde los años inmediatamente posteriores a la entrada en vigor del Real Decreto-ley 2/1985 la Sala Primera se ha mostrado muy estricta en la admisión de la prórroga forzosa en los...
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