Comentario de la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de septiembre de 2012 (7649/2012)
| Autor | Mariano Yzquierdo Tolsada |
| Cargo del Autor | Director |
| Páginas | 103-123 |
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D. Simón y Dª. Cándida compran a la entidad Marbella Vista Golf, S.L. una vivienda en construcción en el seno de un conjunto residencial, con una plaza de garaje aneja, mediante contrato privado de compraventa, celebrado el 5 de febrero de 2004. El precio de la vivienda era de 314.162 euros más IVA. Los compradores habían entregado 6.000 euros (IVA incluido) como señal, y 94.846,16 (IVA incluido) a la i rma del contrato de compraventa. Por lo tanto, los compradores han realizado pagos parciales por valor de 100.846,16 euros. Quedaba pendiente de pago, el resto del precio, que ascendía a 235.307,72, que debería abonarse simultáneamente al otorgamiento de la escritura pública y la entrega de llaves, que tendría lugar antes del 1 de julio de 2005.
Señalado como plazo de entrega el 1 de julio de 2005, se preveía la posibilidad de que la vendedora pudiera prorrogar este plazo tres meses más, hasta el 31 de octubre de 2005.
Se acordó que los inmuebles se tendrían i nalizados para su entrega cuando la dirección técnica de la obra expidiese el correspondiente certii cado i nal de obras.
Llegado el 1 de julio de 2005, operó la prórroga pactada en el contrato, sin que al i nalizar el plazo máximo indicado (31 de octubre de 2005) se hubiese otorgado la escritura ni entregado la vivienda.
El 18 de noviembre de 2005, la vendedora comunicó a los compradores que se había expedido la certii cación i nal de obra (la cual tiene fecha de 8 de noviembre 2005), exhortando a los compradores a i jar fecha para el otorgamiento de escritura.
El 9 de enero de 2006, los compradores comunicaron a la vendedora su voluntad de resolver el contrato por haber expirado el término pactado para la entrega de la vivienda. La vendedora se opone a la resolución y expresa de nuevo su deseo de escriturar.
El 17 de enero de 2006 los compradores solicitan copia de la certii cación i nal de obra y de la licencia de primera ocupación. A raíz de esta comunicación, dos días más tarde, el 19 de enero de 2006, la vendedora solicita al Ayuntamiento de Marbella la citada licencia.
Los compradores fueron requeridos por la vendedora para el otorgamiento de la correspondiente escritura pública el 18 de noviembre de 2005 y el 2 de junio de 2006. No obstante, no procedieron a dicho otorgamiento.
La constructora vendedora solicita la licencia de primera ocupación el 19 de enero de 2006, y transcurrido el plazo de tres meses legalmente prevenido sin que el Ayuntamiento resolviese expresamente sobre la solicitud,
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considera que se otorgó la licencia por silencio positivo (el plazo i nalizaba el 19 abril de 2006).
Los compradores instan una acción de resolución de la compraventa, con amparo en el art. 1124 CC, porque la vivienda no ha sido entregada en plazo y no cuenta con la licencia de primera ocupación. En virtud de dicha resolución, solicitan la devolución de las cantidades aportadas, así como el interés legal de dicha cuantía en concepto de indemnización de los daños y perjuicios.
La sentencia de primera instancia del JPI nº 3 de Marbella, de 11 de octubre de 2007, desestima íntegramente la demanda. El juez rechaza la existencia de los incumplimientos contractuales señalados por los compradores, cuya prueba les incumbía en tanto que demandantes.
Se plantea como cuestión prejudicial la existencia o no de licencia de primera ocupación, concedida por silencio administrativo positivo. Con apoyo en la Ley 7/2002, de 17 de diciembre, de Ordenación Urbanística de Andalucía, y en las Sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía, Sala de lo contencioso, de 29 de marzo de 2007 y del Tribunal Superior de Justicia de Valencia de 24 de mayo de 2005, el Juzgado considera que la licencia de primera ocupación se ha estimado por silencio positivo, lo que pone i n al procedimiento administrativo, por lo que no se efectúa pronunciamiento posterior al respecto por parte del Ayuntamiento de Marbella. En los términos extraídos de la STSJ de Valencia de 24 de mayo de 2005, se considera que “los actos administrativos producidos por silencio administrativo se podrán hacer valer tanto ante la Administración como ante cualquier persona física o jurídica, pública o privada. Los mismos producen efectos desde el vencimiento del plazo máximo en el que debe dictarse y notii carse la resolución expresa sin que la misma se haya producido y su existencia puede ser acreditada por cualquier medio de prueba admitido en Derecho”. Considera el juez de instancia que “producido el silencio administrativo positivo, el procedimiento administrativo ha i nalizado”. Por lo tanto, la Administración, en caso de entender que dicha licencia es perjudicial para el interés público, debe acudir a los procedimientos de revisión de oi cio y adoptar como medida cautelar la suspensión de la licencia obtenida por silencio administrativo positivo”.
Dado que el juez de primera instancia llega a la conclusión de que la licencia de primera ocupación se ha concedido por silencio administrativo, considera que el retraso de 8 días en la obtención de la certii cación de i n de obra sobre el plazo máximo (ya prorrogado) de terminación de la construcción no es relevante a efectos de resolución, por lo que desestima la solicitud resolutoria de los compradores, imponiéndoles las costas del proceso.
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Los compradores presentan recurso de apelación contra la sentencia de primera instancia alegando dos motivos: error en la valoración de la prueba e infracción legal en las normas aplicables al caso enjuiciado.
La Sentencia de la Sección 5ª de la Audiencia Provincial de Málaga de 14 de julio de 2008 estima íntegramente el recurso de apelación interpuesto por los compradores y revoca la sentencia de primera instancia. La Audiencia resuelve el contrato de compraventa y condena a Marbella Vista Golf SL a abonar a los actores la suma de 100.846.16 euros, más sus intereses legales, y les impone las costas de la instancia.
La Sala manii esta que la obtención de la licencia de primera ocupación forma parte de la obligación de entrega de la vivienda por el vendedor constructor, cuestionándose si se trata de una obligación esencial o accesoria, y en qué casos puede calii carse como esencial o accesoria, y cuándo su incumplimiento permite sostener la resolución del contrato.
El recurso de casación, interpuesto por la parte vendedora, se articula sobre un único motivo, que se formula con la estructura propia de un escrito de alegaciones, en el que sintéticamente se manii esta lo siguiente: “Según la sentencia recurrida, dado que la obligación de entrega comprende, como parte esencial, la obtención de la cédula de habitabilidad del inmueble, la entidad vendedora incurrió en un incumplimiento resolutorio previsto en el artículo 1124 CC al ser un hecho probado que al momento de dictarse la sentencia dicha licencia aún no se tenía (el Ayuntamiento de Marbella aún no había resuelto la solicitud de licencia cursada por la entidad vendedora). En la sentencia se razona sobre el carácter esencial de la licencia a i n de tener por cumplida la obligación de entrega, diciendo que la misma es indispensable para poder acceder a los servicios del inmueble, en particular, para que pueda conectarse a la red de suministros”.
“También ai rma la Sentencia recurrida que la obtención de la licencia incumbe a la parte vendedora aún cuando no se hubiera pactado expresamente tal cosa en el contrato, al tratarse de un requisito ínsito en la obligación de entrega desde el momento que, como se dijo, sin aquella no cabe entender cumplida ésta por no estar la vivienda en condiciones de uso”.
“En consecuencia no debe estimarse la pretensión resolutoria de la parte compradora tanto por la circunstancia de que existe doctrina que niega que la licencia de primera ocupación sea un requisito esencial, atribuyéndole un valor meramente accesorio, como por la circunstancia de que, en todo caso,
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dicha licencia fue obtenida por silencio administrativo positivo en aplicación del art. 172, regla 5ª de la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía de 11 de diciembre de 2002, y porque la vivienda, aún sin licencia, contaba con acceso a suministros de manera individualizada”.
Con base en dichas alegaciones, solicita la recurrente que se dicte sentencia, estimando el recurso y declarando haber lugar a la casación y anulación de la sentencia de Audiencia, coni rmando el fallo de la sentencia de primera instancia.
En dei nitiva, el motivo del recurso de casación gira en torno a la infracción del art. 1124 CC. “En su desarrollo se dei ende que la obtención de licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, a falta de pacto expreso al respecto, no constituye una obligación esencial del vendedor, sino una obligación accesoria del deber esencial de entrega, de suerte que su incumplimiento no permite estimar la resolución instada” por los compradores (FD 2º Sentencia comentada).
La doctrina i jada por el Tribunal Supremo en esta sentencia del Pleno pivota como tema central sobre el incumplimiento grave y esencial que puede provocar la resolución contractual por la vía del art. 1124 en un contrato de compraventa inmobiliaria. No obstante, para poder analizar los distintos peri les que se presentan en la fundamentación jurídica de la...
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