Comentario de la sentencia del Tribunal Supremo de 4 de julio de 2011 (5101/2011)
| Autor | Mariano Yzquierdo Tolsada |
| Cargo del Autor | Director |
| Páginas | 85-104 |
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El vendedor de un inmueble demanda al comprador en ejercicio de acción de resolución del contrato por incumplimiento de su obligación de pago del precio, después de haberle efectuado dos requerimientos. El primero consistió en la remisión por vía notarial de carta certii cada con acuse de recibo, que resultó negativo por no pasarse el comprador por la oi cina de Correos a recoger el aviso dejado en su domicilio cuando se encontraba ausente. El segundo se realizó mediante burofax. El vendedor manii esta en la demanda su voluntad de consignar, para su devolución al comprador, el importe actualizado de la suma de 6.000 euros en su día entregada a cuenta del precio.
El comprador se opone a las pretensiones de la demanda, defendiendo la plena validez del contrato y que éste sólo había sido incumplido por el vendedor, por no haberle hecho entrega de la nave adquirida libre de cargas al momento del otorgamiento de la escritura, tal y como se había pactado. Es por ello que formula reconvención, instando el cumplimiento del contrato y la condena al vendedor a la entrega de la nave y al otorgamiento de la escritura o, subsidiariamente, de no ser posible el cumplimiento in natura, a que le indemnizara con el precio de la i nca más la devolución de la cantidad de 6.000 euros inicialmente entregada.
El Juzgado desestimó la demanda y estimó la reconvención, sobre la base de que fue el vendedor el único que incumplió y de que los requerimientos fueron inei caces. En consecuencia, declara la validez del contrato privado de compraventa y condena al vendedor a la entrega de la nave, con el otorgamiento de la correspondiente escritura de compraventa, en cuyo momento se abonará por el comprador el resto del precio pactado, consistente en 204.344,12 euros, y, subsidiariamente, habida cuenta la doble venta efectuada por el vendedor, y para el supuesto de que éste no pueda revertir el inmueble a su patrimonio, deviniendo imposible el cumplimiento in natura, se le condena a pagar la cantidad de dinero que resulte del valor equivalente del inmueble i jado por las partes en el contrato privado de compraventa en 210.354,24 euros, sin que proceda la devolución al comprador de la cantidad de 6.000 euros inicialmente entregada, por estar incluida en el precio total.
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La Audiencia Provincial estima parcialmente el recurso de apelación del vendedor y desestima la impugnación formulada por el comprador. Se revoca la sentencia apelada en el sentido de dejar sin efecto el pronunciamiento estimatorio de la pretensión de condena principal (relativa a la entrega de la nave y el otorgamiento de escritura pública), y se condena al vendedor a abonar al comprador la suma de 6.000 euros, más intereses legales, en lugar de la suma de 210.354.24 euros que se le condenaba a pagar en la sentencia de instancia. Sus argumentos principales fueron:
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Que el único incumplimiento fue el del comprador, que se negó a pagar el precio pese a que el vendedor sí se había mostrado dispuesto a cumplir su obligación de entregar la cosa libre de cargas en tanto que acudió a la notaría debidamente acompañado por representantes del banco con el i n de cancelar la hipoteca pendiente en unidad de acto.
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Que, no obstante lo anterior, dado que los requerimientos efectuados al comprador no podían considerarse válidos a los efectos del artículo 1504 CC, no procede declarar ei caz la decisión de resolución unilateral tomada por el vendedor, siendo lo procedente mantener el pronunciamiento desestimatorio de la demanda principal, por lo que el contrato permanecía en vigor y debía cada parte cumplir su obligación.
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Que, en consecuencia, al devenir imposible la entrega de la nave por haber sido enajenada a un tercero de buena fe, la condena debía consistir en la devolución de la cantidad inicialmente entregada, más los intereses legales, y no más, a i n de evitar el enriquecimiento injusto del comprador.
El único motivo de casación que formula el vendedor es por infracción de las normas aplicables para resolver las cuestiones objeto del proceso: infracción del art. 1504 CC por aplicación incorrecta, inaplicación del art. 3.1 CC, inaplicación del art. 25.2 y Disposición Transitoria Cuarta de la Ley 32/2003, de 3 de noviembre, General de Comunicaciones, inaplicación del art. 54 y la Disposición Transitoria Cuarta del Real Decreto 424/2005, de 15 de abril, en relación con las SSTS de 12 de junio de 1989, 27 de abril de 1988, 7 de octubre de 1991, SSTS de 1 de febrero de 1985 y 27 de abril de 1988, e inaplicación del art. 7 CC y de la doctrina jurisprudencial, consolidada, de los actos propios. Se alega que aunque el art. 1504 CC sólo se rei era al requerimiento judicial o notarial, dadas las circunstancias objetivas que concurren en el caso, debe prescindirse de la visión aislada del mencionado precepto e interpretar
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el conjunto del ordenamiento jurídico, entre cuyas normas se encuentran la Ley General de Comunicaciones y el art. 3.1 CC, que obliga a interpretar las normas conforme a la realidad social del tiempo en que han de ser aplicadas. El espíritu y i nalidad de la norma es que la noticia o voluntad resolutoria lleguen efectivamente al destinatario y el burofax es idóneo para acreditar fehacientemente tales cuestiones.
También interpone recurso de casación el comprador. Alega: a) infracción del art. 1504 CC en relación con el art. 1124 CC y la doctrina jurisprudencial que interpreta dichos preceptos, con base en que el que incumplió fue el vendedor; b) infracción del art. 1091 CC y la doctrina jurisprudencia que interpreta dicho precepto, por cuanto el vendedor se obligó a entregar la i nca libre de cargas y gravámenes; c) infracción del art. 1255 CC, en relación con los arts. 1256 y 1258 CC y la doctrina jurisprudencial que interpreta dichos preceptos, pues en ejercicio del principio de autonomía de la voluntad las partes suscribieron un contrato privado en el que establecieron los pactos que tuvieron por convenientes, entre ellos, el de entrega de la i nca libra de cargas y gravámenes; d) infracción del art. 1101 CC, en relación con el art. 1091 CC, y la jurisprudencia que lo interpreta, relativa al cumplimiento por equivalente.
La STS de 4 de julio de 2011 i ja la doctrina del Tribunal Supremo respecto del requerimiento que exige el art. 1504 CC para la resolución por impago del precio en la compraventa de inmuebles.
Conforme a este precepto: “En la venta de inmuebles, aun cuando se hubiera estipulado que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato, el comprador podrá pagar, aun después de expirado el término, ínterin no haya sido requerido judicialmente o por acta notarial. Hecho el requerimiento, el Juez no podrá concederle nuevo término”.
El art. 1504 CC tiene como i nalidad primordial enervar el automatismo del pacto comisorio o de lex commissoria; esto es, el pacto en virtud del cual la falta de pago del precio producirá de manera automática la resolución del contrato de compraventa; lo que se consigue mediante la exigencia de requerimiento formal resolutorio. En consecuencia, el art. 1504 CC se aplica, sin ningún género de dudas, a las compraventas con pacto comisorio.
Sin embargo, la jurisprudencia ha considerado que no es ese su único ámbito de aplicación. Se rei ere a la “venta de bienes inmuebles” y menciona
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aquellas en que se haya estipulado “que por falta de pago del precio en el tiempo convenido tendrá lugar de pleno derecho la resolución del contrato”. Pero no lo hace para concretar el ámbito de aplicación del precepto. La expresión “aun cuando”, relativa a las compraventas con pacto comisorio, pone de relieve que éstas están también incluidas y, por tanto, no excluye a las demás. Todo lo contrario, las incluye. Es por ello que el art. 1504 CC se aplica a las compraventas con pacto comisorio, pero también a las que no lo incluyen, tanto si se ha pactado de manera expresa la resolución no automática por impago del precio como si nada se ha estipulado al respecto (cfr. SSTS de 26 de septiembre de 2000, 5 de diciembre de 2003, 18 de octubre 2004, 3 de diciembre de 2004, 21 de diciembre de 2004, 4 de julio de 2005, 6 de junio de 2006, 3 de abril de 2007, 17 de julio de 2007, 23 de julio de 2007, 26 de noviembre de 2007).
En el supuesto de la STS de 4 de julio de 2011 no consta que hubiera pacto comisorio. El caso es que ante el impago del precio por el comprador, el vendedor le requirió en primer lugar remitiendo por vía notarial una carta certii cada con acuse de recibo, que el comprador no pasó a recoger. A continuación le remitió un burofax, y al no obtener respuesta, interpuso demanda de resolución del contrato. El comprador reconviene y solicita el cumplimiento, in natura o por equivalente, alegando que fue el vendedor el que no cumplió, pues debió cancelar la hipoteca que gravaba el inmueble y no lo hizo. En primera instancia se estima la reconvención, con base en haber incumplido el vendedor y ser inei caces los requerimientos, y al no ser...
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