Comentario de la sentencia del Tribunal Supremo de 30 de junio de 2011 (5105/2011)

AutorMariano Yzquierdo Tolsada
Cargo del AutorDirector
Páginas69-84

Page 70

1. Resumen de los hechos

La compañía mercantil Rover Alcisa Inmobiliaria S. L. U. presentó demanda contra la compañía mercantil Edii cios de Valencia S. A. solicitando sentencia que declarara el retracto legal de comuneros ejercitado sobre las mitades indivisas de determinadas i ncas en las mismas condiciones en que constan en la escritura pública de compraventa y se condenara a la demandada al otorgamiento de la escritura pública de compraventa, previa entrega de 9.135.065 €, en concepto de precio total del conjunto de la venta, más 1.461.610,40 € por el IVA, así como el reembolso de los gastos debidamente acreditados de legítimo abono.

2. Solución dada en primera instancia

El Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Liria dictó sentencia de 20 de octubre de 2006, desestimando la demanda por caducidad de la acción de retracto.

3. Solución dada en apelación

Interpuesto recurso de apelación por la demandante, la Audiencia Provincial de Valencia dictó sentencia el 18 de julio de 2007 que, estimando el recurso, revocó la sentencia impugnada y estimó parcialmente la demanda, declarando el derecho de la demandante a retraer la parte indivisa de las i ncas vendidas y condenándose a la demandada a otorgar escritura pública de venta en el plazo de un mes, con abono de las siguientes cantidades: el precio de la compraventa (9.135.065 €); el IVA (1.461.610,40 €), el impuesto de actos jurídicos documentados al tipo 2% sobre el precio de la venta (182.701,30 €); la comisión del intermediario (317.900,26 €), la comisión de apertura de crédito bancario (20.026,50 €), además de otras cantidades a determinar en ejecución de sentencia (intereses devengados con arreglo a lo establecido en el contrato de apertura de crédito en cuenta corriente de la demandada y gastos notariales y registrales ocasionados con ocasión de la compraventa).

4. Los motivos de casación alegados

La parte actora-apelante interpuso recurso de casación contra la sentencia de apelación, articulado con un solo motivo, al amparo del artículo 477.2, or-

Page 71

dinal 3º, LEC, por oponerse la sentencia impugnada a la doctrina jurisprudencial interpretativa del artículo 1518 CC, en materia de gastos reembolsables, forjada en las sentencias de 28 julio 1997, 14 abril 1989 y 1 marzo 1954.

5. Doctrina del Tribunal Supremo
5.1. La cuestión debatida

La cuestión que plantea el recurso por interés casacional es si el ejercicio de un retracto de comuneros comporta que el retrayente deba reembolsar al comprador, además del precio, del IVA, del impuesto de actos jurídicos documentados y de los gastos notariales y registrales, otros conceptos como la comisión del mediador del comprador retraído y los costes i nancieros soportados por éste para abonar el precio de la compraventa (la comisión de apertura de un crédito bancario y los intereses consiguientes).

Si bien la sentencia de primera instancia no se ocupó de la cuestión (por apreciar caducidad de la acción), la de segunda instancia (tras rechazarla) resolvió que el demandante tenía derecho a retraer la parte indivisa de las i ncas vendidas, debiendo abonar a la demandada las cantidades descritas, incluyendo los conceptos controvertidos, pues el tercer adquirente (el comprador retraído) debe quedar “en la situación anterior al ejercicio del derecho de retracto en los conceptos acreditados”.

La parte demandante-retrayente-apelante-recurrente, además de destacar la elevadísima cantidad a que podría ascender su deuda por las partidas cuestionadas (1.016.029,24 €), argumenta que no debe abonar los gastos del corredor inmobiliario pues son prescindibles, máxime porque el comprador pudo usar sus propios medios para la adquisición, por dedicarse a la promoción inmobiliaria. Sostiene que tampoco debe abonar el coste de i nanciación para adquirir el bien, pues éste no es esencial, dado que el comprador pudo disponer de sus fondos, si eran sui cientes, o acudir a fuentes de i nanciación menos gravosas y que, en dei nitiva, la insolvencia o insui ciencia de medios del comprador no puede repercutirse sobre el retrayente. Por otro lado, la demandada niega el interés casacional por “no concurrir el requisito esencial del criterio reiterado y sustancial analogía entre los hechos de las sentencias precedentes y el supuesto sometido al recurso”.

El Alto Tribunal reconoce que el interés casacional, en su modalidad de oposición de la sentencia recurrida a la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, exige coincidencia entre el caso resuelto por aquella y los casos resueltos por las sentencias invocadas, pero dicha coincidencia basta con que sea sustancial, sin que quepa exigir la total identidad. Y, repasando cada una de las sentencias invocadas, concluye que sí hay coincidencia sustancial con el caso

Page 72

enjuiciado. En dei nitiva, sostiene que el interés casacional del recurso consiste en que la sentencia impugnada obliga a la retrayente a reembolsar a la sociedad compradora retraída el importe de la comisión que ésta pagó al mediador que contrató y el coste i nanciero del crédito obtenido para pagar el precio de la compraventa, mientras que de las sentencias alegadas se desprende que tales gastos no son reembolsables.

5.2. El artículo 1518 1º CC y su interpretación jurisprudencial

El caso enjuiciado versa sobre un retracto legal de comuneros del artículo 1522 CC. Dentro de su parca regulación, el artículo 1525 dispone que en el retracto legal tendrá lugar lo dispuesto en los artículos 1511 y 1518, en sede de retracto convencional. El primero señala que el comprador sustituye al vendedor en todos sus derechos y acciones. El segundo ordena que el vendedor no podrá hacer uso del derecho de retracto sin reembolsar al comprador el precio de la venta y, además: “1º. Los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo hecho para la venta. 2º. Los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida”.

El artículo 1518 CC tiene carácter imperativo y señala el mínimo indero-gable y, por tanto, irrenunciable por el retraído, al que debe hacer frente el vendedor si quiere hacer uso del retracto (Rubio Torrano, E.: Comentario del Código Civil, T. II, Ministerio de Justicia, Madrid, 1991, pág. 1002; García Cantero,
G.: Comentarios al Código Civil y Compilaciones Forales, dir. M. Albaladejo García,
T. XIX, Editorial Revista de Derecho Privado, Madrid,1980, pág. 556. En contra, Riaza, N.: Los retractos. Errores dominantes en la materia, Reus, Madrid, 1919, pág. 144). En puridad, no contiene las obligaciones del retrayente, sino sus cargas (Simó Sevilla, D.: Contrato de compraventa, en “Instituciones de Derecho Privado”, coord. J. F. Delgado de Miguel, T. III, “Obligaciones y Contratos”, vol. 2º, coord. V. L. Simó Santoja, Thomson-Civitas, Madrid, 2004, pág. 521; García Cantero, G.: ob. cit., pág. 556); y éstas pueden ser más de las expresadas en dicho artículo, si así lo han pactado las partes (por ejemplo, el pago de un precio mayor o el abono de los intereses del precio). Dicho margen de autonomía lo permite el artículo 1507 CC (“Tendrá lugar el retracto convencional cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida, con obligación de cumplir lo expresado en el artículo 1518 y lo demás que se hubiese pactado”). Pero este poder autonormativo sólo cabe en el retracto convencional. En caso de retracto legal, el retrayente debe abonar, sencillamente, todo lo que pagó el comprador retraído por razón del contrato de compraventa: no sólo el precio –como ordenaban Las Partidas (Partida 7ª, Título 5, ley 42), sino también los gastos del contrato y cualquier otro pago legítimo, así como los gastos necesarios y útiles hechos en la cosa vendida. Por otro lado, hay que recordar que el artículo 1518 resulta aplicable no sólo al retracto legal de comuneros (art. 1522) y al de colindantes (art. 1523), sino también al de coherederos (pese a que el art. 1067 sólo exija al retrayente el reembolso del “precio de la compra”), al eni téutico

Page 73

(en que los arts. 1638 y 1640 parecen requerir sólo la devolución del precio de la venta) y también, por extensión, a los arrendaticios urbano y rústico (arts.
25 LAU y 22 LAR). Así lo destaca López-Galiacho Perona, J.: “El retracto legal en el Código Civil”, RCDI, núm. 671, mayo-junio, 2002, pág. 994.

El precio de la redención es el precio (real) de la venta, esto es, el precio pagado por el comprador retraído y ni éste puede reclamar uno mayor, porque la cosa haya aumentado de valor, ni el titular del retracto pretender pagar uno inferior porque la cosa valga menos: “la ley no habla del valor, sino del precio” (Por todos, Manresa, J. M.: Comentarios al Código Civil español, T. X, Reus, Madrid, 1931, pág. 310; García Cantero, G.: ob. cit., pág. 558). Aunque en el ámbito del retracto convencional algunos admiten el pacto por el que el titular retractual –vendedor– se compromete a abonar en el rescate una suma mayor (e, incluso, menor) a la entregada en concepto de precio (Mucius Scaevola,
Q.: Código Civil concordado y comentado extensamente, T. XXIII, Madrid, 1906, pág. 826; Manresa, J. M.: ob. cit., pág. 310; Rubio Torrano, E.: ob. cit., págs. 1002-1003; Pérez Conesa, C.: Comentarios al Código Civil, coord. R. Bercovitz, 2ª edic., Thomson-Aranzadi, Cizur Menor, 2006, pág. 1797; García Cantero, G.: ob. cit., págs. 557-558 y 563; Rivera Sabatés, V.: El retracto convencional, Comares, Granada, 2001, págs. 352-353; los dos últimos no aprueban el acuerdo de menor precio), dicho pacto no cabe en la esfera del retracto legal, pues supondría imponer una mayor...

Para continuar leyendo

Solicita tu prueba

VLEX utiliza cookies de inicio de sesión para aportarte una mejor experiencia de navegación. Si haces click en 'Aceptar' o continúas navegando por esta web consideramos que aceptas nuestra política de cookies. ACEPTAR