Comentario al Artículo 397 del Código Civil

AutorCarlos Vázquez Iruzubieta
Cargo del AutorAbogado
Alteración física y jurídica

Toda alteración de un elemento común requiere unanimidad de los condóminos, sin que sea razón suficiente para obviarla, la circunstancia de que se pueda obtener alguna ventaja para todos con la modificación, que puede consistir en cambio de la forma, de la sustancia o del destino de la cosa común.

En orden a las alteraciones que puedan hacerse en una cosa en estado de condominio, el art. 397 CC establece un principio general que no se tuerce ni siquiera cuando las alteraciones resultaren beneficiosas a la cosa común. No obstante, a veces la doctrina (BELTRÁN DE HEREDIA), ha puesto de relieve que la expresión legal "alteraciones" debe ser entendida en un sentido amplio, comprensivo de lo jurídico y de lo físico, lo que viene a significar que un copropietario no puede enajenar o gravar la cosa común ni realizar con ella ningún acto o negocio jurídico de disposición sin contar con el consentimiento de los demás, como tampoco el producir algún cambio que signifique alteración física, como se acaba de decir, aunque de ello resulte un beneficio para los intereses de la comunidad.

Negociación dela cuota-parte

Esto no implica la prohibición de negociar acerca del derecho que cada cual tiene sobre una cuota-parte, la que puede ser objeto de cualquier acto de disposición sin el consentimiento de los demás, ya que ese negocio jurídico no altera la unicidad de la cosa común, porque el adquirente pasa a ocupar el lugar jurídico del disponente, ni más ni menos (art. 399 CC). Si esto es así, bien podría interpretarse que las alteraciones a que se refiere este artículo son las físicas, quedando todo lo relativo a la alteración jurídica, regulado por el art. 399 CC (MIQUEL GONZÁLEZ).

No es preciso que se trate de una alteración que impida el uso corriente de la cosa según su naturaleza o destino; basta que tal alteración se manifieste de modo evidente o, según los casos, también cuando tal evidencia no resulte apreciable y sea preciso realizar alguna investigación de hecho.

Prestación del consentimiento

El consentimiento puede ser dado de modo expreso o tácito. Esta última modalidad puede presentar variadas formas que van desde el conocimiento de lo que se está haciendo sin oponerse, hasta la recepción de una notificación previa sin manifestar...

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