Comentario al Artículo 363 del Código Civil

AutorCarlos Vázquez Iruzubieta
Cargo del AutorAbogado
Opción legal

Dispone el art. 363 CC que, cuando el que incorpora lo hace de mala fe, el dueño del terreno tiene una opción legal: o hacer suyo lo incorporado, o exigir la demolición o extirpación de lo plantado o sembrado, volviendo las cosas al estado primitivo. Esta opción es exclusiva del dueño del fundo y para nada interesa la opinión que pueda dar el incorporador, aunque pudiera probar que la opción elegida por el dueño del terreno fuere la más perjudicial para los intereses de cualquiera de los dos.

Se ha criticado desde siempre (SCAEVOLA, por todos) el rigor de la ley, afirmando que consagra un enriquecimiento ilícito y que el legislador debió atemperar las consecuencias del proceder del incorporador. Teóricamente puede ser cierto y admisibles los ataques a esta solución; sin embargo, imaginando las dificultades que debe soportar injustamente el dueño del fundo, la ideología de la norma no parecer tan dura. Pensemos, además, que si algo tuviera que pagar, ello importaría un desembolso obligatorio por unas obras o trabajos que nunca pensó realizar, o que pensó hacerlo de modo diferente.

Gastos de conservación

Los gastos de conservación de lo incorporado de mala fe son resarcibles, aunque sin posibilidad de ejercer el derecho de retención por parte del incorporador de mala fe (art. 453 CC). Lo mismo, mientras se produce la opción, que termina con la demolición: si el incorporador ha realizado gastos de conservación, le son abonables; pero no le son abonables los que hiciere después que ha tomado conocimiento de que el propietario ha realizado la opción, eligiendo demoler o arrancar lo plantado.

Por su parte, los gastos ocasionados para la demolición, la retirada de las cosas y los daños y perjuicios, son a cargo del incorporador, porque se han producido a causa de su voluntaria actividad ilícita; responden, pues, a los principios que regulan la actuación de mala fe y las reglas de la responsabilidad aquiliana (art. 1902 CC).

El dueño de la opción es el propietario, pero si opta por demoler o arrancar, debe hacerlo previa notificación al incorporador, a objeto de que no se produzcan mayores perjuicios que los propios de la actividad demoledora, con la intención de percibir una mayor indemnización.

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