Una revisión jurisprudencial de las cláusulas suelo y techo del préstamo hipotecario a la luz de la STS de 9 de mayo de 2013

AutorMaría Goñi Rodríguez De Almeida
CargoProfesora Doctora de Derecho Civil Universidad Antonio de Nebrija
Páginas3440-3456

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I Cláusulas suelo y techo. Concepto

El contrato de préstamo garantizado con hipoteca —préstamo hipotecario—, cuando se destina al pago de la vivienda habitual del deudor, como ya defendimos en esta misma reVista, es un contrato de consumo o que puede calificarse como tal por sus especiales características de objeto, sujeto y causa1.

Además, el hecho de que una de las partes del mismo sea una entidad financiera o de crédito y la otra normalmente un particular, suele conducir a que aquella tenga un papel más importante en la redacción y establecimiento de cláusulas de estos contratos, dando lugar, muchas veces, incluso a un exceso de estipulaciones o cláusulas innecesarias que constituyen normalmente ciertas garantías, ventajas o beneficios para la entidad financiera, viéndose el deudor hipotecario constreñido a aceptarlas, pues, de otro modo, no obtendrá la tan ansiada financiación.

Por eso, no es aventurado considerar que en los préstamos hipotecarios se establecen condiciones generales de la contratación. La «amplitud» o «variedad» de oferta de muchas de estas condiciones, siempre limitada a los tres, cuatro, o cinco modelos que oferte la entidad crediticia, no es óbice para apreciar la falta de voluntad negociadora en dichos contratos, viéndose el deudor obligado a aceptar uno de aquellos modelos preestablecidos.

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Dentro de estas condiciones generales de la contratación, es posible encontrarnos con algunas que puedan considerarse abusivas, al encontrarse dentro de alguno de los supuestos de cláusulas abusivas que recoge la LDCU en sus artículos 82 y siguientes2, en concreto, dentro de los contratos bancarios, y que se pueden considerar abusivas porque establecen garantías desproporcionadas (párrafo art. 88), o existe falta de reciprocidad entre las obligaciones de los contratantes (art. 87), o porque quedan vinculadas únicamente a la voluntad del empresario (art. 85), o por limitar los derechos básicos del consumidor, sobre todo en lo referente a la falta de información o de comprensión del mismo del producto financiero que se le ofrece (art. 86), y por muchas de las contenidas en el artículo 89 sobre la ejecución y perfeccionamiento del contrato3.

Pues bien, dentro de esa gran variedad y amplitud de cláusulas que forman el contrato de préstamo hipotecario, nos fijamos en dos de ellas (a veces van unidas) que han generado cierta polémica y complicaciones. Nos referimos a las denominadas cláusulas suelo y techo.

¿En qué consisten dichas cláusulas? ¿Son condiciones generales de la contratación o no?

De todos es sabido que la mayoría de los préstamos hipotecarios concedidos en España, lo son a interés variable, y a muy largo plazo. Es decir, la cantidad que deba devolverse en concepto de intereses se modifica en función de un índice de referencia variable al que se suma un diferencial fijo (por ejemplo, EURIBOR + 0,25). De este modo, es imposible saber cuál será la cantidad exacta que deberá devolverse por intereses cuando haya finalizado el plazo establecido, pues el índice de referencia, normalmente el EURIBOR, fluctúa a lo largo de dicho periodo, tanto al alza como a la baja, lo que origina cambios en la cantidad que debe devolverse por el concepto de intereses remuneratorios.

Estos cambios producidos deben reflejarse en el préstamo hipotecario que se ajusta a los mismos en las revisiones parciales que realiza la entidad financiera cuando aquellos se producen. De este modo, si el EURIBOR subiera mucho, subiría también el tipo de interés del préstamo hipotecario, la entidad financiera repercutiría esa subida en el particular, y este vería cómo su préstamo hipotecario se encarece. Pero, de igual forma, si el EURIBOR desciende, también la entidad financiera debe repercutir esa bajada en el deudor, lo que conduciría a un abaratamiento del préstamo.

Pues bien, como la fluctuación del EURIBOR no es previsible y depende de factores macroeconómicos, que escapan al control de las partes del préstamo hipotecario, un alza desmesurada del mismo conlleva a un encarecimiento excesivo del préstamo con el correspondiente empobrecimiento del deudor y su dificultad para hacerle frente. Pero, inversamente, una bajada extraordinaria del

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EURIBOR, favorecería al deudor hipotecario que vería abaratado su préstamo en gran proporción, por este motivo.

Para evitar esos excesos en la fluctuación del índice de referencia, se establecen las famosas cláusulas suelo y techo en los préstamos hipotecarios.

Así, la cláusula techo, en principio, favorece al deudor hipotecario, ya que supone un límite a la subida del EURIBOR pues, como su nombre indica, por mucho que este subiera, se pacta, a priori, que el deudor solo responderá de un límite máximo —techo— de esa subida, y que toda subida que supere lo previsto en el contrato, no se repercutirá al deudor, asumiendo la entidad financiera el perjuicio o lucro cesante que esto suponga.

Por el contrario, la cláusula suelo perjudica al deudor, puesto que, si baja excesivamente el EURIBOR, al pactarse un límite inferior de responsabilidad por intereses del deudor, todo descenso que supere lo pactado y previsto en ese «suelo», no se trasladará al deudor, que seguirá pagando el tipo de interés mínimo establecido en esa cláusula contractual, aunque en la realidad el tipo de interés real sea mucho menor.

En la realidad más reciente de los últimos años de los préstamos hipotecarios, podemos observar cómo, en general, la tendencia del EURIBOR ha sido a la baja, y se ha producido un descenso considerable del tipo de interés. Este tipo de interés bajo favorece al deudor que ve cómo tiene que realizar menos esfuerzo económico para su devolución. Pero, sin embargo, la existencia de cláusulas suelo en los préstamos hipotecarios, con una frecuencia importante, ha impedido que el deudor se beneficie de estos descensos.

Ante esta situación se han planteado diversas quejas y reclamaciones por parte de los deudores hipotecarios que consideran que la cláusula suelo es abusiva, pues se ha predispuesto por la entidad financiera, en un pretendido desequilibrio de prestaciones (sobre todo cuando no existía la correspondiente cláusula techo), y que, en consecuencia, les perjudica como consumidores y debe declararse su nulidad y retirarse de estos contratos.

Pero, por otra parte, y para que esa cláusula puede ser considerada, o no, abusiva, antes debe ser calificada como una condición general de contratación, es decir, no haber sido negociadas individualmente4, pues si no forma parte de aquellas, no podrán ser propiamente abusivas.

Realmente, el pago de los intereses del préstamo hipotecario se ha considerado tradicionalmente como una obligación accesoria a la devolución del principal, pero con cierto carácter especial, pues estos intereses constituyen el precio del contrato, y si no se pagan los intereses, no hay verdadero pago o cumplimiento, adquiriendo, entonces, la obligación de pago de intereses, la condición de ser parte del pago o precio final que hay que devolver. Si esto es así, las cláusulas que limitan de alguna forma ese precio, son parte integrante del mismo, se convierten en parte de uno de los elementos esenciales del contrato, como es el precio, y en este caso, difícilmente se pueden considerar como condiciones generales de la contratación, y en consecuencia, no pueden calificarse propiamente como abusivas, y habría que ver si podría entrar a analizarse o no tal carácter por los Tribunales.

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Y por otra parte, también es discutida la posibilidad de alegar abusividad de estas cláusulas en el préstamo hipotecario basada en la falta de reciprocidad de las prestaciones, cuando el préstamo es un contrato esencialmente unilateral, sin prestaciones recíprocas, donde pueda apreciarse dicha falta de equilibrio.

¿Qué ha dicho la jurisprudencia ante este planteamiento y estas cuestiones?

II Evolución jurisprudencial en torno a las cláusulas suelotecho

Como ya hemos comentado, han sido muchas las resoluciones judiciales sobre este asunto, y la verdad, nada pacíficas, pues unas han declarado que se trata de cláusulas abusivas, abogando por su nulidad, otras las han considerado plenamente ajustadas a derecho, declarándolas válidas y por lo tanto plenamente vigentes en los préstamos hipotecarios.

1. Sentencias que han declarado la nulidad de las cláusulas suelo-techo

Últimamente, son mayoritarias las sentencias que entienden que estas cláusulas son abusivas y por tanto nulas, y que deben retirarse de los contratos correspondientes.

Este grupo de sentencias, para poder considerar que la cláusula suelo es abu-siva y nula, primero afirman la naturaleza de la misma como condición general de la contratación, no negociada e impuesta por el acreedor-entidad financiera. Solo si se trata de una cláusula de este tipo podrá llegar a ser abusiva, como ya hemos dicho y afirma el 82 LDCU, recogiendo lo establecido en la Directiva 93/13 (CEE) del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores. De su artículo 3.1, del que se extrae el concepto de cláusula abusiva como aquella estipulación que no habiéndose negociado individualmente o consentido expresamente, causa, en contra de las exigencias de la buena fe y en detrimento del consumidor, un desequilibrio importante entre...

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