Civil
| Autor | La Redacción |
| Páginas | 808-819 |
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Como dice de manera expresa el artículo 447 del Código civil y reitera el 1.941, razona esta sentencia, «sólo la posesión que se adquiere y disfruta en concepto de dueño puede servir de título para adquirir el dominio», y tan terminantes son estos preceptos que este Tribunal, al aplicarlos, hubo de declarar que tanto la prescripción ordinaria como la extraordinaria, no pueden tener lugar, conforme a la constante doctrina de esta Sala, en armonía con el artículo 1.941, sin la base cierta de una posesión continuada durante todo el tiempo necesario para prescribir, en concepto de dueño (sentencias de 17 de febrero de 1894, 27 de noviembre de 1923, 25 de diciembre de 1928 y 29 de enero de 1953).
Contempla esta sentencia el caso de una doble inmatriculación. Y a ello dedica dos Considerandos que dicen:
Que la doble inmatriculación de una finca o derecho real en el Registro ie la Propiedad supone una anomalía de tal magnitud en el funcionamiento de esta Oficina que hace quebrar los principios básicos de publicidad y legitimación sobre los que descansa nuestro sistema inmobiliario, ya que al coexistir dos asientos de igual rango y naturaleza, contradictorios e incompatibles entre sí a protección que se dispensase a uno de sus titulares frente al otro, implicaría para éste el desconocimiento de los miamos principios rectores del mecanismo tabular, por lo que neutralizándose en tal supuesto los efectos de ambas ins-Page 809cripciones,. habrá de acudirse para resolver la. pugna o colisión entre ellas y determinar cuál sea la prevalente, a las reglas del Derecho civil, con exclusión de la Ley Hipotecaria, sin posible aplicabilidad de su artículo 34, como indican, entre otras, las sentencias de esta Sala, de 20 de abril de 1950, 18 de mayo de 1953, 10 de febrero de 1962 y 17 de enero de 1963, y se deduce del contenido del artículo 313 de su Reglamento, sobre todo cuando la
Que mentado lo anterior, la inscripción del recurrente, pese a su condición de tercero, no puede gozar de prevalencia frente a la anteriormente practicada, tanto en virtud del principio «prior tempore potior jure» acogido por los artículos 24 y 25 de la Ley Hipotecaria y 1.473 del Código civil, así como por las sentencias de esta Sala de 12 de mayo de 1871, 13 de enero de 1916 y 17 de enero de 1963, como porque si estos asientos pudieran quedar invalidados por una inmatriculación postenor y la posible aparición de un tercero, no sólo se resentiría la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario que emana del Registro, sino que la facultad conferida a los Tribunales para dejarlos sin efecto cuando no concuerdan con la realidad física extrarregistra (sentencias de 10 de diciembre de 1951, 21 de marzo de 1953 y 2 de febrero de 1954), se desplazarla a los encargados de aquellas oficinas que lograrían ese mismo resultado sin mas que practicar una nueva inscripción. Aparte de que la que da nacimiento al tracto sucesivo en favor del recurrente, se consiguió al amparo del articulo 205 de la mencionada Ley, con un título forjado al efecto mediante una pretendida e improbada venta verbal, que se transformó en documento público por medio ie una enajenación a favor de un tercero en 10 de marzo de 1953. y una retransmisión al vendedor concertada en igual fecha, según declara probado la sentencia recurrida: en tanto que el título del primer inscribiente, también tercero hipotecario, no adolece de vicio invalidatorio alguno y está protegido por a presunción posesoria del artículo 38 (sentencia de 4 de mayo de 1950) y por la usucapión «secundum tabulas» a que se refiere el artículo 35 de dicha Ley en relación con los 1.957 y 1.959 del Código civil.
Sabido es que una de las imperfecciones de nuestro sistema registral es su falta de coordinación con el Catastro, y, como consecuencia de ello, al no tener una base física segura, la posibilidad de una doble imnatriculación.
SI el Registrador es meticuloso, exigente, preocupado por la posible duplicidad de la finca, paralizará las inmatriculaciones que pudiéramos llamar normales, con perjuicio para los particulares que acudan al Registro sin malicia, que son, los más o casi todos; si es de amplio criterio inmatricidador, se expone a la doble inscripción, con el consiguiente desprestigio de la función y posible responsabilidad. Es materia delicada en cuya resolución hay que tener una prudente estimación de las circunstancias de cada caso.
No se me diga que es cuestión de buscas y de índices, en la que no caben, apreciaciones subjetivas. Los índices no suelen estar tan perfectos y actualizados como para dar una base segura dé decisión.
Esta: posibilidad de la doble inmatriculación se da en todos los sistemas de inscripción por fincas, como lo demuestran, dice Lacruz Berdejo, la jurisprudencia alemana y suiza.Page 810
Y surge el problema: ¿Qué inscripción es válida, si han transcurrido los dos años de la indebida inmatriculación y surge el tercero?
El artículo 313 del Reglamento Hipotecario no indica las normas que debe seguir el Juez para resolver.
Lacruz nos enseña las tres posiciones de la doctrina alemana. A saber: La de la validez de los dos folios o inscripciones (Sawitz, Brachvogel y Riezler); ta de la validez del folio o asiento legítimo (Ramdhor, Guthe y Triebel) y la que llama dominante, según la cual se anulan los asientos contradictorios reciprocamente, valiendo de modo exclusivo la situación «maferíaZ».
Más clara, más práctica, más jurídica encontramos la posición de nuestra, doctrina, que podemos identificar con la exposición de Roca: Si los dos titulares tienen la condición de terceros del articulo 34 de la Ley Hipotecaria, debe efectuarse una comparación entre las dos hojas regístrales para decidir cuál debe prevalecer, y cuando esto no sea posible, considerar neutralizada la fe pública Í3 ambos folios y resolver el problema según el Derecho civil; cuando sólo uno de los titulares sea tercero hipotecario, éste triunfará, y cuando ninguno de los titulares tenga dicha condición de tercero hipotecario, se resolverá la pugna según el Derecho civil.
La sentencia comentada liace un estudio de los historiales regístrales de cada folio y se decide por el que más razones o motivos tiene para prevalecer.
Declara esta sentencia que el sistema de subrogación del artículo 34 de la L. A. U. no se encuentra afectado por la legislación.especial protectora, en observancia del principio de derecho que manda restringir lo odioso y ampliar lo favorable, por todo lo cual se impone concluir que dicha subrogación, cumplidas las condiciones legales, es un acto permitido, por ser de aplicación dicho artículo 24 en relación 1.a número 3.° de la propia Ley.
En la sentencia recurrida se plantea en primer lugar el problema de si muerto el subarrendatario de un local de negocio durante la vigencia del plazo pactado en el contrato, sus herederos, al amparo del articulo 1.257 del Código civil pueden seguir en el disfrute del local subarrendado hasta que concluya el plazo convenido, o si, por entender que con este tipo de sucesión se produce una subrogación legalmerite prohibida por el artículo 61 de la vigente L. A. U., debe declararse resuelto el contrato a petición del subarrendador.Page 811
Una jurisprudencia reiterada en numerosas sentencias de esta Sala, dice la sentencia que estudiamos, tales como las de 25 de noviembre de 1950, 13 de diciembre de 1952, 25 de diciembre de 1957, 6 de mayo de 1960 y 18 de marzo de 1961, entre otras muchas, ha establecido la doctrina de que el contrato de arrendamiento es generador de un derecho de naturaleza esencialmente personal y que se exüngue, por tanto, con la muerte. Y si bien es cierto que !a vigente L. A. U. no se pronuncia expresamente sobre este extremo como hizo respecto de los arrendamientos...
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