La certificación con efectos de cierre registral o de reserva de prioridad (I)
| Autor | Arnáiz Eguren-de los Cobos y Mancha-Brage |
| Cargo | Registradores de la Propiedad |
| Páginas | 642-672 |
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La cuestión que se trata de resolver con la figura que va a ser objeto de este breve estudio es la de la supuesta inseguridad que afecta al adquirente de derechos inscribibles desde el momento en que efectúa la transacción que ha de acceder al Registro hasta que efectivamente inscribe o, al menos, presenta el título en el Libro Diario, con los efectos propios de prioridad que la Ley confiere al asiento de presentación.
En nuestro país, el riesgo del adquirente ante la posible alteración de la situación registral durante ese período intermedio fue objeto de un profundo estudio en el Informe que el Colegio de Registradores envió, en abril de 1989, al Congreso de los Diputados bajo el título «El fraude inmobiliario», Page 646 y en el que se delimitaban dos fases distintas en las que podría surgir el problema 1.
a) La primera transcurre desde la celebración del contrato traslativo en documento privado no inscribible, forma civil plenamente válida en nuestro Derecho, hasta su formalización en documento público susceptible de acceso al Registro. Es, con mucho, el período más conflictivo y en él se centran especialmente los problemas de evicción que pueden surgir de los actos dispositivos del transmitente civil, de situaciones de insolvencia o de la falta de regulación del problema de la prehorizontalidad 2.
La solución de las cuestiones que se plantean en este primer período se centran en la instrumentación de medidas de publicidad registral provisional, con efectos limitados, de los títulos adquisitivos civilmente válidos, pero carentes de las formalidades necesarias para provocar la inscripción definitiva. No es materia objeto de este estudio y su mención tiene por objeto la delimitación exacta del problema de la «reserva de prioridad».
b) La segunda fase se centra en el período que media entre el encargo al Notario de la preparación de un documento en el que se formaliza cualquier transacción inmobiliaria y el momento de la presentación de la copia correspondiente en el Libro Diario del Registro.
Es al campo propio de la figura de la reserva de prioridad en los Ordenamientos donde se admite, aunque con las matizaciones conceptuales que luego veremos. Su formulación general consistiría en que, incluso antes de existir el negocio jurídico y durante los tratos preliminares, pueda provocarse un cierre o bloqueo registral que impida el acceso a la inscripción de otros negocios contradictorios con el que se encuentra en gestación, sustrayendo la finca del tráfico jurídico durante un período determinado.
La idea parte del criterio de alterar el principio esencial de protección a quien accede al Registro con prioridad temporal, cualquiera que sea el grado de dicha protección y el efecto de la inscripción, con el fin de preservar los derechos de quien ha iniciado un negocio preliminar de adquisición o de gravamen sobre una finca concreta.
Pues bien, la iniciativa de introducir el sistema de reserva de prioridad en el Derecho español, con la finalidad de evitar los problemas de inseguridad jurídica durante el período que estamos estudiando, no se ha planteado con frecuencia, quizá porque su rechazo es ya antiguo como veremos luego.
Sin embargo, en la medida en que, con esta denominación, se admite en dos países hispanoamericanos, concretamente Argentina y Uruguay, direc-Page 647tamente conectada con la anotación de documentos no notariales y de que su doctrina ha sido ampliamente divulgada en Congresos Internacionales de Derecho Notarial e, incluso, en algunos trabajos recientes de Notarios españoles y uruguayos, es oportuno un examen matizado del problema y de su posible adaptación a nuestro Derecho 3.
En este trabajo partimos de la base de que nada tienen que ver las posibilidades de la llamada «certificación con reserva de prioridad» de los Ordenamientos citados con la realidad y el sistema jurídico de nuestro país, pese a que, de alguna forma, puede llamar la atención de algunos especialistas procedentes, sobre todo, del campo del Notariado.
En este sentido, para estudiar adecuadamente la figura y su posible introducción en el Derecho español conviene distinguir cuatro apartados, dirigidos, respectivamente, al examen de las ideas generales sobre la reserva de prioridad, a su funcionamiento en los Ordenamientos argentino y uruguayo, a su existencia y posibilidad en otros Ordenamientos y a su posible aplicación en España.
Cabe distinguir, con carácter general, varias modalidades propias e impropias de reserva de prioridad:
Es la que se produce desconectada de un negocio jurídico concreto, provocada a instancia del titular registral y con dos efectos alternativos:
- - El cierre o bloqueo del Registro, para que no pueda practicarse asiento alguno con posterioridad a la reserva.
- - El efecto retroactivo de la reserva. El Registro no se cierra, pero los asientos posteriores al que publica la reserva tienen el carácter de condicionales, de forma que han de cancelarse si el negocio con prioridad reservada llega en su día a formalizarse y a presentarse dentro de plazo.
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Es la referida a un negocio jurídico concreto de formalización futura, de forma que se especifique en el asiento correspondiente las características esenciales del mismo y el nombre del adquirente. Dentro de esta modalidad de reserva, que puede provocar también los dos efectos alternativos antes descritos, cabe distinguir, a su vez, dos supuestos:
- - Que el negocio con prioridad reservada carezca en absoluto de existencia, es decir, que suponga un mero proyecto de transmisión o gravamen a favor de persona determinada.
- - Que se trate de un contrato o precontrato perfecto, cualquiera que sea su forma, pero cuya existencia y eficacia es anterior a la reserva. En este segundo caso, si se admite por el Ordenamiento, nos encontramos, en realidad, ante una reserva impropia, en los términos que veremos a continuación.
Directamente conectadas con el principio de prioridad existen otros supuestos, variables según las modalidades del sistema, pero los cuales presentan una característica común consistente en que producen efectos de prioridad ganada y no de prioridad reservada. Se trata de aquellos casos en los que, por razones dimanantes de la propia estructura del derecho, de otras resultantes del interés público, de protección de acreedores, de equilibrio de intereses o de agilización del tráfico inmobiliario, los Ordenamientos adoptan soluciones de aparente reserva de prioridad.
Sin embargo, no se trata de supuestos de reserva en sentido propio, sino de declaraciones de voluntad unilaterales o plurilaterales, o de decisiones judiciales o administrativas a las que la norma permite el acceso al Registro, de forma que les sean aplicables los efectos típicos del principio, es decir, el cierre registral al negocio incompatible o el mejor rango del negocio inscrito o anotado respecto de los que accedan al Registro con posterioridad. Son ejemplos típicos los siguientes:
- - Los derechos reales de garantía, en los que el ius distrahendi nace con el asiento registral, aunque el negocio de enajenación efectivo tenga lugar con posterioridad y con prioridad de rango respecto de transmisiones intermedias.
- - Los asientos provisionales de advertencia de situaciones contradictorias con la titularidad inscrita, como la anotación preventiva de demanda o sus versiones alemanas de «Widerspruch» o de «Vorme-Page 649kung», cuya finalidad es la constatación registral de la existencia posible de una situación extrarregistral capaz de alterar la titularidad o el contenido de un asiento vigente.
- - La constitución judicial o administrativa de figuras regístrales de garantía, como la anotación preventiva de embargo, la hipoteca judicial francesa u otros similares.
- - La constitución o transmisión unilateral de derechos reales como la hipoteca alemana de propietario, la hipoteca unilateral española o la oferta unilateral de venta francesa. En todos estos supuestos se trata de derechos, constituidos en la forma pública suficiente para su acceso al Registro, a los que el legislador atribuye la posibilidad de su inscripción con la finalidad de asegurar su eficacia frente a asientos posteriores.
El presente estudio tiene por objeto los supuestos de reserva de prioridad en sentido propio, dirigidos a la protección de un negocio futuro, delimitado o no, a que se ha hecho referencia en los dos primeros apartados, puesto que los relacionados en el último, u otros similares que se examinarán luego, al estudiar la figura en el Derecho español, no...
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