Aspectos del urbanismo catalán (Llei i reglament de Catalunya) que inciden en la función notarial
| Autor | Javier Micó Giner |
| Cargo | Notario |
| Páginas | 21-82 |
VISIONES
a) Un cliente me enseña el Proyecto de escritura de otro Notario. Solicita mi parecer. Se trata de varias fincas contiguas dedicadas a viviendas unifamiliares de lujo con una Licencia de Parcelación que las delimita.
Sin embargo, las construcciones de cada vivienda no respetan los lindes de la Licencia de Parcelación. De hecho, la piscina de una vivienda está en terreno de la otra, etcétera.
La solución planteada no ha sido regularizar las superficies de las parcelas modificando la Licencia. Se ha optado por una especie de escritura de fijación de normas en un Complejo Inmobiliario. Tales normas permitirían que la piscina de un elemento privativo esté en el elemento privativo de otro y situaciones parecidas. La solución es ingeniosa, aunque parece artificiosa.
Consulto con el Notario. Directamente, sin apenas plantearlo, me reconoce que es un 'bodrio' que se le ha ocurrido para salir del apuro.
Le planteo si no era más sencillo ir directamente a regularizar las Licencias. Contesta que es una zona de especial interés ecológico y que una vez concedida la primera Licencia de Parcelación es muy arriesgado pedir modificaciones. Asevera que ha pactado la solución con el Registro.
El cliente, tras la pertinente información, decide adquirir.
Al cabo de un mes, me informa que la escritura se otorgó e inscribió. Me comunica simultáneamente que ha solicitado la devolución del dinero.
Ante mi estupor, me señala que efectivamente los ecologistas han impugnado la Licencia y solicitado la paralización de las obras.
La escritura y su inscripción son civil e hipotecariamente correctas (al menos se han inscrito, si es que son términos sinónimos 'corrección' e 'inscripción').
¿Qué valor añadido supuso la intervención notarial y registral? ¿Cuál es la consideración que merece al cliente la labor notarial y registral que opta por una solución que al final se revela artificiosa?
b) Un Notario autoriza y un Registrador inscribe la división de un local comercial en dos, sin necesidad de documento alguno administrativo. Se vende uno. Se inscribe la venta.
El comprador no obtiene licencia de uso porque no se ajusta a la normativa. Plantea demandar al Notario y al Registrador por responsabilidad civil. Ambos consultan a su respectivo Colegio.
La escritura y su inscripción son civil e hipotecariamente correctas (al menos se han inscrito, si es que son términos sinónimos 'corrección' e 'inscripción').
¿Qué valor añadido supuso la intervención notarial y registral? ¿Cuál es la consideración que merece al cliente la labor notarial y registral que genera fincas inútiles para su destino o explotación?
c) Un Notario autoriza y un Registrador inscribe la división horizontal de un edificio, sin necesidad de documento alguno administrativo. Se vende uno. Se inscribe la venta.
El comprador no obtiene cédula de habitabilidad porque no se ajusta a la normativa. La escritura y su inscripción son civil e hipotecariamente correctas (al menos se han inscrito, si es que son términos sinónimos 'corrección' e 'inscripción').
¿Qué valor añadido supuso la intervención notarial y registral? ¿Cuál es la consideración que merece al cliente la labor notarial y registral que genera fincas inútiles para su destino como vivienda y compradores estafados?
d) Un legislador autonómico con competencia plena en Urbanismo dicta una norma que exige Licencia para determinada actuación. Incluso impone que el Notario y Registrador exijan su acreditación al otorgar el documento y al inscribirlo.
Alegando que no hay precepto estatal que imponga tal exigencia de acreditación, ni Notarios ni Registradores la solicitan.
¿Cómo se considerará por el legislador competente en la materia la figura del Notario y del Registrador como controladores de la legalidad'
INTRODUCCIÓN
Es curioso dónde te llevan los defectos. Porque si estoy aquí es por dos defectos de carácter:
1) El primero es que me cuesta mucho decir no, negarme a las peticiones corporativas.
2) El segundo es cierta premura en la aceptación de los encargos. En efecto, hacía poco tiempo había dado una Conferencia en un Curso de Urbanismo sobre las obras nuevas y la propiedad horizontal. Por eso (con mi habitual premura) pensé que me bastaría adaptar un poco el texto del curso para hacer frente al encargo. De hecho, del Urbanismo al Notario le interesan sobre todo los aspectos que afectan a las escrituras que redacta.
Sin embargo, cuando leí el texto de la convocatoria observé que podía defraudarles si (aunque a mí me parece muy interesante) volvía a explicar las obras nuevas y propiedades horizontales. Parece que se trata hoy de centrarse en las licencias, autorizaciones, etc. a la luz de la Llei d'Urbanisme de Catalunya y su Reglament parcial.
Esto me obliga a admitir que dar una Conferencia siempre te reconduce a una situación de humildad en que uno reconoce ser aprendiz de todo y maestro de nada. Con esta humildad les ofrezco mi estudio de la materia que, sin duda, se verá enriquecido con sus aportaciones.
Y finalmente, lamento que sean ustedes los 'conejillos de Indias' de este acto que podríamos llamar ritual de 'sado-masoquismo'. Ya saben que los miembros de la Junta en un acto de generosidad sin precedentes, me han impuesto que yo diga y se han autoimpuesto que ellos oigan, la misma conferencia cuatro veces. Al margen de que tal iniciativa puede ser bien considerada como descentralización de su labor, 'animus jocandi' permítanme que diga que raya en el sadismo (por lo que al conferenciante se refiere) y en el masoquismo (por lo que a la Junta se refiere). Sólo confío en que la cuarta Conferencia sea mejor que la primera, que es la que les toca.
ESQUEMA
Enfrentarse a la cuestión de las Licencias en nuestro quehacer obliga a partir de un cierto esquema:
CAPÍTULO PRIMERO. TÍTULOS COMPETENCIALES EN URBANISMO DEL ESTADO Y LAS COMUNIDADES
1. Los dos artículos de la Constitución relativos al Urbanismo y los instrumentos públicos y el registro.
2. La interpretación al efecto del Tribunal Constitucional.
3. Idea síntesis.
CAPÍTULO SEGUNDO. COLISIÓN DE LOS TÍTULOS COMPETENCIALES DEL ESTADO Y LAS COMUNIDADES
1. Elección entre el enfoque formal y el enfoque material. Consecuencias.
2. Hipótesis.
2.1. Actos no sujetos a licencia (por la CA).
2.2. Actos sujetos a licencia (por la CA), cuya acreditación
1) exige el Estado.
2) no exige el Estado, ni la CA.
3) no exige el Estado, pero sí la CA.
CAPÍTULO TERCERO. LAS LICENCIAS URBANÍSTICAS EN LA LEGISLACIÓN CATALANA EN GENERAL
1. Supuestos.
2. Idea General.
3. Caducidad y prórroga.
4. Silencio administrativo.
5. Prescripción.
CAPÍTULO CUARTO. PROBLEMAS CONCRETOS EN SEDE DE LICENCIAS
1. Parcelación en sentido estricto.
1.1. La Llei, el despiste de la tabla de vigencias y el Reglament.
1.2. Escrituras y registro.
1.3. Ropaje formal de la Licencia de Parcelación.
2. Simultaneidad de las obras de urbanización y edificación.
2.1. Acta de compromiso.
2.2. Hipoteca en garantía de obras de urbanización.
2.3. Declaraciones de obras nuevas con Licencias condicionadas a la ejecución simultánea de las obras de urbanización.
2.4. Transmisión de fincas en este supuesto.
3. Declaración de obra nueva.
3.1. Legislación estatal. Remisión.
3.2. Llei d'Urbanisme: especialidades.
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Declaraciones.
b) Modificaciones de obra.
3.3. Sustitución de la Licencia de obra por la de ocupación.
3.4. Silencio administrativo en sede de Licencias de obra.
3.5. Cómputo de superficies en Catalunya.
3.6. Sustitución del Final de obra por la Licencia de ocupación.
3.7. La declaración de obra nueva como acto preparatorio de la división en propiedad horizontal.
4. División en Propiedad Horizontal.
4.1. La declaración de obra nueva y la propiedad horizontal simultáneas: ¿Presupone la Licencia de obra nueva la de división en propiedad horizontal o hace falta una Licencia específica?
4.2. La declaración de obra nueva y la propiedad horizontal posterior: ¿Es aplicable la norma a las obras ya existentes?
4.2.1. El problema de acreditar la pluralidad de viviendas en las obras preexistentes.
4.3. ¿Es aplicable a las modificaciones de la división horizontal?
4.3.1. La desafectación de la vivienda del portero.
4.4. El ámbito objetivo de la norma.
4.4.1. El problema de los locales, los garajes y los trasteros.- Discordancias entre la normativa del RD 1093/97 y el Reglament.
4.5. La división en propiedad horizontal de viviendas unifamiliares.
4.6. El cambio de uso de los elementos privativos.
4.7. La aplicación de la prescripción.
4.8. Un supuesto ininteligible. Confesión de ignorancia. ¿Las licencias declaran derechos u obligan? Las agrupaciones.
5. La transmisión de fincas en curso de edificación.
CAPÍTULO QUINTO. CONCLUSIONES.
CAPÍTULO PRIMERO. TÍTULOS COMPETENCIALES EN URBANISMO DEL ESTADO Y LAS COMUNIDADES
1. Los dos artículos de la Constitución relativos al Urbanismo y los instrumentos públicos y el Registro
Artículo 148. 1. Las comunidades Autónomas podrán asumir competencias en las siguientes materias: ... 3. Ordenación del territorio, urbanismo y vivienda.
Artículo 149. 1. El Estado tiene competencia exclusiva sobre las siguientes materias:
1. La regulación de las condiciones básicas que garanticen la igualdad de todos los españoles en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales.
8. Legislación civil, sin perjuicio de la conservación, modificación y desarrollo por las Comunidades Autónomas de los derechos civiles, forales o especiales, allí donde existan. En todo caso, las reglas relativas a la aplicación y eficacia de las normas jurídicas, relaciones jurídico-civiles relativas a las formas de matrimonio, ordenación de los registros e instrumentos públicos, bases de las obligaciones contractuales, normas para resolver los conflictos de leyes y determinación de las fuentes del Derecho, con respecto, en este último caso, a las normas de derecho foral o especial.
18. Las bases del régimen jurídico de las Administraciones públicas y del régimen estatutario de sus...
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