Cargas y gravémenes ocultos: el artículo 1483 del código civil
| Autor | María Teresa Martínez Martínez |
| Cargo del Autor | Profesora titular de Derecho Mercantil, Universidad Complutense de Madrid |
| Páginas | 227-309 |
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El último precepto del § 1.º que regula el saneamiento en caso de evicción es el 1483, que dispone lo siguiente:
Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habría adquirido el comprador si la hubiera conocido, podrá pedir la rescisión del contrato, a no ser que prefiera la indemnización correspondiente.
Durante un año, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podrá el comprador ejercitar la acción rescisoria, o solicitar la indemnización.
Transcurrido el año, sólo podrá reclamar la indemnización dentro de un período igual, a contar desde el día en que haya descubierto la carga o servidumbre.
A pesar de su ubicación y de alguna aislada opinión doctrinal, que puede quizás ampararse en alguna resolución judicial confusa, el precepto no contempla un supuesto de saneamiento por evicción, ni siquiera de evicción parcial, sino que acoge acciones redhibitorias, análogas a las previstas en los artículos 1484 y siguientes para los vicios ocultos en la compraventa, como mantiene el profesor Rodrigo BERCOVITZ1.
El precepto se aplica en el caso de hacerse patente, después de la compraventa, la existencia de cargas, gravámenes o servidumbres ocultas en la finca objeto de compraventa. Unos conceptos en los que creo, como habremos de ver, que cabe incluir abundante tipología.
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El precepto plantea además interesantes cuestiones sobre su naturaleza jurídica. En concreto, la relevancia de la inscripción de la carga en el Registro de la Propiedad para que la acción del comprador pueda prosperar; la importancia del conocimiento por el comprador de la existencia de la carga; la incidencia de la inclusión de la típica cláusula de las escrituras públicas de compraventa, por la que el vendedor declara vender la cosa «libre de cargas y gravámenes». Incluso, veremos que también pare-ce oportuno preguntarse si el precepto únicamente se puede aplicar en la venta de bienes inmuebles o si se puede aplicar por analogía a los bienes muebles. El Tribunal Supremo ha entendido que sí, aunque el tenor literal del precepto alude expresamente a «la finca vendida».
En cuanto al plazo de ejercicio de las acciones que el precepto prevé a favor del comprador, quizás la lectura del precepto pueda parecer a priori clara: un año desde el otorgamiento de la escritura para pedir rescisión o, alternativamente, indemnización y otro año para reclamar indemnización desde el descubrimiento de la carga. Sin embargo, la doctrina y jurisprudencia no se ponen de acuerdo en que esta sea la solución que acoge el precepto y, sobre todo, se discute sobre cuál es el dies a quo para el inicio de los cómputos de tiempo. Por lo demás, tampoco está muy claro cuál ha de ser el contenido de la indemnización a que aluden los párrafos segundo y tercero de la norma.
A estas cuestiones haré referencia en el § 4.
El fundamento y naturaleza del artículo 1483 ha sido constante objeto de discusión. Creo que se puede agrupar a la doctrina que se ha pronunciado sobre el particular2, distinguiendo entre quienes consideran —aunque vacilantes— que el artículo 1483 recoge un supuesto de evicción parcial3, quienes opinan que es un supuesto de
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vicio oculto de la cosa vendida 4 y quienes lo consideran como un supuesto especial que no encaja en ninguno de los anteriores5.
Es evidente que el artículo 1483, en su tenor literal —y a pesar de su ubicación sistemática—, no exige expresamente que tenga lugar la evicción para que el comprador
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pueda ejercitar las acciones que prevé. Al menos, con el concepto de evicción que sigue el Código civil y que hemos expuesto en el § 2. No se exige tampoco privación de todo o parte de la cosa vendida por sentencia firme ni notificación al vendedor de la demanda de evicción. Ni siquiera parece exigir que el gravamen se evidencie a consecuencia de interposición judicial o de reclamación alguna de tercero.
Sin embargo, la ubicación de la norma puede inducir a dudar y no han faltado autores que han intentado darle explicación a través del mecanismo de la evicción. El profesor DE ÁNGEL revisó las tesis de la doctrina sobre el precepto de manera detallada y también hizo referencia a esta cuestión. Así, ante la afirmación de SÁNCHEZ ROMÁN que mantuvo que la evicción puede producirse como consecuencia de la incoación frente al comprador de un pleito sobre propiedad, posesión o servidumbre6, el profesor Ricardo DE ÁNGEL se pregunta si el autor se estaba refiriendo con ello a la inter-pretación del 1475 únicamente7, pues parecía querer incluir en el concepto de evicción los supuestos del 1483. Por su parte, CLEMENTE DE DIEGO decía que hay evicción parcial cuando un tercero pretende ejercer sobre la cosa comprada una servidumbre no aparente o carga no conocida ni declarada por el vendedor al tiempo de la venta 8; a estas afirmaciones, el profesor DE ÁNGEL hacía la siguiente observación: parece que da a entender que puede tratarse de una pretensión simple, no invocada judicialmente 9.
Si se admitiese que en los supuestos en que hay pretensión por parte de tercero, sin que se llegue a pronunciar sentencia firme, el comprador puede ejercitar acción de evicción parcial, como indiqué que parecía mantener FERRANDIS 10 y, a la vez, entendemos que el supuesto en que el comprador conozca que la finca que compró tenía un gravamen, servidumbre o carga ocultos, es un caso de pérdida de una cierta cualidad jurídica del bien, o sea, de una pérdida parcial, la verdad es que el supuesto del 1483 llevaría a mantener que el sistema de saneamiento por evicción del Código es igual al que, hemos visto, acogen —no sin diferencias— los Derechos francés, italiano, suizo y alemán.
Sin embargo, me temo que el régimen jurídico del Código no hace fácil mantener esta interpretación.
La relación de los artículos 1479 y 1483, a la que ya hice referencia al final del § 3 es evidente, pero también son claras las profundas diferencias entre ambos. Alguna de las opiniones que recogí en el apartado anterior, creo que pueden servir ahora.
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Recordemos que GAYOSO ARIAS mantuvo que en el supuesto del 1483 se produce para el comprador la pérdida de un fragmento del dominio, una simple carga o servidumbre no aparente y da derecho al comprador a rescindir el contrato, por el mero hecho de descubrirlo. El autor mantenía que sería absurdo y argüiría inconsecuencia y falta de juicio, que no pueden suponerse en el legislador, negar a aquél igual facultad cuando la falta es, no de parte del dominio, sino de todo éste 11. De estas palabras, deduzco que el autor entendía que el 1483 contempla un supuesto de pérdida parcial del dominio. Una pérdida jurídica y no física o material, pero pérdida al fin y al cabo.
En SCAEVOLA se indica que la privación de una parte del objeto comprado, de que trata el artículo 1.479, y la existencia de un gravamen sobre él, a que el artículo 1.483 se refiere, coinciden con exactitud en el punto de haberse recibido una menor propiedad de la que se contrató, y en el de ser posible que, de estar advertido el comprador a tiempo, no se hubiera llevado a efecto el contrato, como expresamente lo suponen dichos dos artículos; también, que al 1483 se le han de aplicar por analogía los preceptos de la subsección en que figura 12. Así que los autores del QUINTUS MUCIUS decían que la aparición de una servidumbre desconocida para el comprador, cae de lleno en el campo de la evicción y no en el de la redhibición y afecta a la mayor o menor amplitud del disfrute del dominio de la cosa comprada, algo que guarda perfecta analogía con la pérdida parcial en la evicción tipo.
BORRELL Y SOLER mantuvo que el 1483 supone, como en la evicción, un defecto de carácter jurídico del bien13...
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