Caracterización jurídica del contrato y regulación legal
| Autor | F. Javier García Gil |
| Cargo del Autor | Magistrado. Doctor en Derecho |
| Páginas | 21-30 |
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Ni el Código Civil, ni la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, (LAU, en lo sucesivo), suministran una noción del arrendamiento de local de negocio, mas de la combinación de los correspondientes preceptos de ambos ordenamientos (arts. 1.543 y 1 y 3, respectivamente) surge sin dificultad la definición que proponemos y que incorpora los elementos básicos que permiten tener una idea cabal de esta figura jurídica: Contrato por el que una (o varias) personas (físicas o jurídicas) cede a otra (u otras) el goce o uso de una finca urbana cuyo destino primordial sea el ejercicio en ella de una actividad económica, por tiempo determinado y precio cierto.
El que el arrendamiento recaiga sobre un local de negocio para nada influye, ni altera, los rasgos singularizadores del contrato, que sigue siendo consensual, como se desprende de la expresión «se obliga» empleada por el artículo 1.543 CC, lo que significa que el arrendamiento, por sí mismo, no transmite el goce o uso del local, sino que produce la obligación de transmitirlo; bilateral, pues genera recíprocas obligaciones para arrendador y arrendatario y cada una de ellas -entrega del local y pago de la renta- es condición de la otra; oneroso, ya que el goce de la finca se facilita siempre a cambio de un precio; conmutativo, por que la idea de riesgo no le es inherente, antes bien, la ventaja patrimonial es cierta para cada una de las partes desde el momento de la conclusión del contrato.
Pero junto a esas características, por lo demás comunes a otras figuras jurídicas, como la compraventa, destaca la nota de la temporalidad. La cesión arrendaticia ha de hacerse por tiempo determinado. Imponer la duración indefinida del arriendo sería contrario a su naturaleza (S. de 7-6-1979), por cuanto supondría la transmisión para siempre del uso que se cede desmembrándolo del dominio, en términos que la delimitación del plazo es esencial en este negocio jurídico, debiendo en todo caso fijarse, bien señalando período cierto yPage 22 determinado o refiriéndolo a un aconte cimiento futuro, pero que irremisiblemente ha de suceder (S. de 21-5-1958). Tan es así, que cuando los contratantes no han se ñalado su duración, la propia ley acude a suplir esa omisión, estableciendo las reglas por las que ha de determinarse aquélla (art. 1581 CC).
La existencia de una finca, además, urbana, su concreto y primordial destino al ejercicio de una actividad económica, distinto, por tanto, a la satisfacción permanente de alojamiento o morada que define y distingue al arrendamiento de vivienda (art. 2.1 LAU), son otros componentes de la definición que, por el momento, dejamos enunciados, para volver sobre ellos con ocasión del examen de los elementos reales del contrato.
Una cosa es el arrendamiento de local de negocio y otra distinta el arrendamiento de «industria o negocio», al que la LAU no alude, a diferencia del Texto de 1964, que lo reputa existente, excluyéndolo de su ámbito de aplicación, «cuando el arrendatario recibiere, además del local, el negocio o industria en él estable cido, de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el mismo se encuentren, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas» (art. 3.1).
Para que un contrato merezca esta calificación, y de acuerdo con los términos del precepto transcrito, es necesario que lo arren dado trascienda del mero local o sede física de la organización industrial o comercial para comprender la organización propia mente dicha. Y ahí radica la diferencia con el arrendamiento de local de negocio. En éste se cede el goce o uso de la finca «desnuda» o con elementos desarticulados, no aptos por sí solos para una finalidad industrial o negocial, aunque utilizables en unión de los que el arrendador aporte. En aquél, lo que se cede es la finca dotada de los elementos precisos y debidamente or ganizados para la obtención de un producto económico y susceptible de inmediata explotación o pendiente de meros trámites administrativos (licencias, etc.), sin que importe que la industria o negocio se hallen inactivos y pendientes de que el arrendatario los ponga en funcionamiento con los elementos que le entreguen, ni que la adición de alguno, por razón de utilidad o conveniencia, modifique la calificación del vínculo jurídico, pues lo que transforma la mera reunión de cosas y valores en una entidad econó mica superior, es la unidad para producir rendimientos o lucro (SS. de 23-6-1986 y de 20-12-1986). Abundando en la idea, en el arrendamiento de local de negocio se cede únicamente el ele mento material inmobiliario, es decir, un espacioPage 23 construido y apto para que en él se explote el que pretende instalar el arrendatario; en cambio, en el arrendamiento de industria o negocio lo cedido tiene una doble composición, la que, no obstante, forma un todo patrimonial autónomo y es, por un lado, el local en sí, y, por otro, el negocio o empresa instalado en el mismo, con los elementos necesarios para su explotación continuada, sin que se precise que esté dotado necesariamente de todos los elementos para la comercialización, bastando con los imprescindibles y normales, los cuales pueden ser ampliados o sustituidos, según convenga a los interesados (SS. de 5-3-1987 y de 10-9-1991) (AP Barcelona de 15-12-2003).
En este orden, sumamente expresiva es la citada S.AP Barcelona de 15-12-2003, que en el cuarto de sus fundamentos jurídicos declara: «Son frecuentes los litigios en los que debe determinarse la naturaleza de los contratos de arrendamiento, si de industria o de local de negocio y es abundante y reiterada la doctrina jurisprudencial que ha sentado que la calificación de tales contratos no depende de la denominación que las partes le asignen, sino del objeto transmitido en uso y disfrute y sobre el que se...
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