Abogados Civil
Resumen
1. Nominado-innominado/típico-atípico. 1.1. Contrato innominado. 1.2. Contrato atípico. 1.2.1. La autonomía de la voluntad y la causa del contrato. 1.2.2. La tipicidad social. 2. ¿Mercantil o civil?. 2.1. Opiniones acerca de la naturaleza civil o mercantil del contrato de corretaje inmobiliario. 2.2. La comisión mercantil y el corretaje. 2.2.1. El objeto como acto u operación de comercio. 2.2.2. Intervención de un comerciante. 2.3. Las notas de habitualidad y profesionalidad del corredor inmobiliario. 3. Unilateral o bilateral. 4. Accesorio o principal y preparatorio. 5. Contrato aleatorio. 5.1. «La condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido». 5.2. Delimitación del contrato aleatorio y su identificación con el corretaje. 5.3. El devengo y la cuantía de la comisión. Dato significativo del carácter aleatorio. 5.4. La clara evidencia del riesgo y la asunción por las partes del mismo.
Ver el contenido completo de este documento
Extracto
Caracteres
1. Nominado-innominado/típico-atípico 1.1. Contrato innominado La sentencia con la que comenzábamos dice que, se trata de un contrato innominado, atípico, facio ut des. Previo a cualquier consideración en cuanto a la atipicidad del corretaje, hemos de precisar además que aún sin mención concreta, en la mayoría de los casos, cuando se habla de mediación o corretaje, se trata en realidad de un corretaje inmobiliario, y en este sentido la sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona afirma que: «... predominando en el mismo la función de gestión mediadora por lo que reviste de naturaleza de pacto de encargo, al interesar el agente, en su condición de intermediario, para que por sus relaciones con el mercado inmobiliario, oferte a la venta determinados bienes, aportándose los datos de los mismos y un precio inicial, ... contenido obligacional, que incluye la retribución de los servicios del agente por parte de quien formula el encargo, tanto si el negocio proyectado se realiza con su intervención inmediata, como cuando el comitente se aprovecha de su gestión para celebrarlo directamente (STS 17-12-19867, 3-1-19898, 11-2-91, 23-9-19919). La referencia casi exclusiva será a los corredores de fincas o agentes de la propiedad inmobiliaria por diferentes motivos: en primer lugar porque el contrato de corretaje inmobiliario, es el que más habitualmente se da, y por tanto a mayor número de personas afecta, lo que ha llevado a que la inmensa mayoría de sentencias que sobre dicho contrato existen, sean referidas a este tipo de profesión o profesionales; y en segundo lugar porque el específico corretaje inmobiliario, es el que más se ajusta y puede servir de modelo para la regulación del genérico contrato de corretaje. Los profesionales agentes inmobiliarios, tenían su regulación específica que databa de 1969, referida más al ejercicio profesional de Agente de la Propiedad Inmobiliaria, que a regular el propio contrato de corretaje10. Aunque a la vista de los nuevos Estatutos de 2007, algunas cuestiones sobre el propio contrato, aún se trataban en el Reglamento anterior, y en modo alguno se mencionan en los nuevos Estatutos. Todo ello no impide que el corretaje se pueda extender a otras materias u objetos, sin perder sus rasgos esenciales; por ello, y partiendo de una materia específica como misión u objeto del corredor, es decir de los bienes inmuebles, trataremos de delimitar los rasgos esenciales del contrato. Decíamos que la sentencia se refería al contrato como innominado, ahora bien, hablando con más precisión podría decirse que se trata realmente de un contrato atípico, pues contrato innominado equivale a contrato que no tiene nomen iuris en el sistema de la Ley, y en realidad lo esencial es no tener una particular disciplina11. Se puede dar el caso de que, a pesar de tener nomen iuris, un contrato carezca de una fundamental d...
Ver el contenido completo de este documento
Enlaces patrocinados
