Los bienes inmuebles en copropiedad en el régimen de separación de bienes: La problemática que plantea su liquidación
| Autor | Ernesto Pascual Franquesa |
| Páginas | 275-295 |
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Una de las cuestiones que mayor problemática supone desde un punto de vista patrimonial en las rupturas conyugales después de la pensión de alimentos es el tema de la vivienda conyugal. Cuando se piensa en este tema habitualmente se suele referir a la atribución del uso, que dejará privado de vivienda a uno de los cónyuges, en los casos de existencia de hijos menores, que si bien no es con carácter indefinido, en la práctica supone un largo tiempo pues en los casos de que la vivienda se atribuye al cónyuge no propietario, o como es muy frecuente en los casos de régimen de separación de bienes, cuando existe copropiedad, la vivienda no se recupera hasta que los hijos llegan a su independencia económica, con las excepciones de algunas legislaciones forales como ha ocurrido en el Código Civil de Catalunya en la que la atribución del uso de la vivienda es temporal y limitada a la duración de la guarda y custodia. En este sentido el artículo 233.24 del mencionado cuerpo legal dice lo siguiente en cuanto a las causas de extinción del derecho de uso: “El derecho de uso se extingue por las causas pactadas entre los cónyuges y si se atribuyó por razón de la guarda de los hijos, por la finalización de la guarda”.
Sin embargo, la atribución del uso no es el único problema que genera la vivienda conyugal y en general los inmuebles que se tienen en copropiedad en el régimen de separación de bienes, sino también la división y liquidación de los mismos. Efectivamente, de un tiempo a esta parte y agravado por el efecto de la crisis inmobiliaria se han planteado una serie de problemáticas, como consecuencia de la necesidad de liquidar y vender los bienes inmuebles que los cónyuges tienen en copropiedad en el régimen de separación de bienes cuando se produce la ruptura conyugal, en la
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presente ponencia se abordarán algunas cuestiones que se suscitan en la práctica:
En no pocas ocasiones como consecuencia de las dificultades para poder vender el inmueble los cónyuges tienen que hacerse cargo durante un largo período de tiempo del pago de la hipoteca, impuestos (IBI), gastos de comunidad ordinarios y derramas extraordinarias. Mientras que se tiene atribuido el uso de la vivienda a uno de los cónyuges en relación a tales gastos que genera el inmueble, y que reciben la denominación de cargas del matrimonio, el criterio general siempre ha sido diferenciar entre las cargas que afectan a la propiedad del inmueble: hipoteca y las derramas o gastos de comunidad extraordinarios, y las cargas que afectan mas bien al uso de la vivienda como los gastos de comunidad ordinarios, IBI y obviamente, el seguro y los suministros, que estos ultimos aunque creo que en puridad de criterios no se pueden considerar cargas familiares, no cabe duda que debe abonarlos el cónyuge que tiene atribuido el uso de la vivienda. (Sentencia nº 97/06 de 3 de marzo de 2.006, de la Sección 18ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, rollo nº 576/05), Sentencia de 12 de noviembre de 2003, de la Sección 18ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, Rollo 1129/2002,, y Auto nº 119/06 de 17 de mayo de 2.006, de la Sección 12ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, Rollo nº 126/06. que dice lo siguiente: “El objeto del debate se circunscribe a la determinación de la responsabilidad de las cargas y gravámenes que pesan sobre un bien que pertenece a ambos cónyuges en proindivisión y que, como es el caso de la vivienda familiar, está siendo utilizado únicamente por uno de ellos, la esposa, por decisión judicial en el litigio de familia.Esta Sala ya se ha pronunciado reiteradamente sobre ésta materia, al distinguir entre los gastos propios del uso, y los gastos que son inherentes a la titularidad dominical. Por aplicación analógica del artículo 20.4 de la L.A.U., quien ostente el derecho de uso y esté disfrutando efectivamente de la vivienda, salvo pacto o convenio expreso sobre esta materia, que será prevalente, deberá soportar en exclusiva los gastos de suministros, los de mantenimiento ordinario derivado del uso y desgaste de las cosas, los del IBI, que son repercutibles también al inquilino
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en la relación arrendaticia, y los de la Comunidad de Propietarios que estén destinados a sufragar también los gastos de uso ordinario de los elementos comunes. Son responsabilidad del titular dominical los de reparaciones extraordinarias, mejoras, estructuras, impuestos de devengo superior al anual, y demás que no guarden relación con el uso y mantenimiento normal de la edificación”.
Y en este sentido también el articulo 233.23 del Código Civil de Cataluña sigue el mismo crierio:”Los gastos ordinarios de conservación, mantenimiento y reparación de la vivienda, incluidos los de comunidad y suministros, y los tributos y las tasas de devengo anual corren a cargo del cónyuge beneficiario del derecho de uso”
Otra cuestión que también se plantea frecuentemente en la liquidación de los inmuebles en copropiedad es la forma de contribución al pago del crédito hipotecario. Al tratarse de un contrato que afecta no solo a los cónyuges sino también a un tercero (la entidad bancaria), no pueden modificarse los términos del mismo y obviamente los cónyuges deberán pagar en la forma que consta en la escritura de préstamo hipotecario. Este es el criterio que ha sido mantenido de forma reiterada por la jurisprudencia de las Audiencias Provinciales, (sentencia de 12 de noviembre de 2003, de la Sección 18ª, de la Audiencia Provincial de Barcelona, Rollo 1129/2002, Sentencia nº 581/05 de 19 de septiembre de 2005, de la Sección 18ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, Rollo nº 732/2004, y en consecuencia también así lo establece el Código Civil de Cataluña en articulo 233.23.2. 1.: “En caso de atribución o distribución del uso de la vivienda, las obligaciones contraídas por razón de su adquisición o mejora, incluidos los seguros vinculados a esta finalidad, deben satisfacerse de acuerdo con lo dispuesto por el título de constitución...”
En consecuencia la forma en que los cónyuges han de contribuir al pago del préstamo hipotecario es una cuestión que se contempla en el titulo constitutivo del préstamo, y es por lo que ha de regirse en la relaciones entre ambos cónyuges, sin que pueda modificarse sin el consentimiento de la entidad bancaria, pues se trataría de una novación no consentida por el acreedor. Es por ello que resultan dudosos aquellos pactos en convenio regulador en los que se pretende que uno de los cónyuges asuma el pago de la totalidad de la hipoteca, especialmente en lo que se refiere a la liberación de responsabilidad del otro cónyuge, pues la liberación de responsabilidad no podrá hacerse efectiva frente al acreedor. En este sentido la sentencia
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de 20 de junio de 2.005, de la Sección 18ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, Rollo nº 169/04, señala la imposibilidad de modificar en un proceso de familia la proporción de las obligaciones dimanantes de una hipoteca sobre una vivienda propiedad de ambos cónyuges.
También es frecuente que se pacte en el convenio regulador, o que se solicite en un procedimiento contencioso, habitualmente por aquella parte a la que se le atribuirá el uso de la vivienda conyugal, que conste en el fallo de la sentencia un pronunciamiento relativo a la obligación de abonar la hipoteca conforme a lo que consta en el préstamo hipotecario. Ello con la finalidad de crear un titulo ejecutivo para reclamar las cuotas impagadas y asegurarse el cumplimiento de dicha obligación. Resulta discutible que no se pueda aprobar un pacto de este tipo, puesto que aunque es totalmente innecesario ya que la forma de contribuir a la hipoteca consta en la escritura de préstamo hipotecario y no tiene que mencionarse en el convenio regulador, lo cierto es que tampoco concurrren los criterios para que pueda ser rechazado dicho pacto en virtud de lo que dispone el articulo 90 del Código Civil, pues no se trata de un pacto que sea contrario a los hijos o gravemente perjudicial para alguno de los cónyuges.
La cuestión es que si se pacta en el convenio que los cónyuges pagaran la cuota hipotecaria en forma que consta en el titulo constitutivo del préstamo, o se solicita un pronunciamiento en la sentencia con la obligación de abonar el préstamo en la forma pactada, lo cierto es que se estará creando un titulo ejecutivo para que uno de los cónyuges pueda reclamar al otro en caso de impago de su parte de la cuota hipotecaria. No obstante, este acuerdo puede plantear problemas en el sentido de que si para que se pueda despachar ejecución contra el otro cónyuge en virtud de la sentencia resultaría necesario que previamente el ejecutante acredite haber satisfecho la totalidad de la cuota hipotecaria, es decir haber...
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