El Registro de la Propiedad en Australia actualmente. (Cien años de sistema Torrens)

AutorJosé María Casado Pallarés
CargoNotario
Páginas297-331

Page 297

Excepciones al principio de fe publica del registro

Aun la situación jurídica de máxima protección tiene sus excepciones, las que naturalmente con mayor razón afectan a la situación de primer grado expuesta al tratar del principio de legitimación.

En la exposición de estas excepciones procederemos agrupando las referentes a la exactitud del Registro y las referentes a su integridad, porque aunque la línea de separación de ambos conceptos no aparece bien definida en algunos casos, en términos generales contribuye a la sistematización.

Esta distinción es puesta de relieve por Hogg (pág. 96), quien escribe que: «La garantía de título dada por la legal concluyencia del Registro opera de dos modos, y el Registro tiene dos funciones afirmativa y negativa, respectivamente. Afirmativamente, el Registro garantiza que el título del propietario es como está esta-Page 298blecido en el Registro: negativamente, la garantía es que el título del propietario no es afectado por algo que no consta en el Registro y que no hay derechos de equidad ejercitables contra el propietario, mas que aquellos que constan en el Registro.»

Excepciones referentes a la exactitud del registro

La primera excepción que consignan los respectivos arts. 42 de las Leyes de Victoria y de Nueva Gales del Sur, 68 de Australia Occidental, 40 de Tasmania y 44 de Queensland, es la de:

La propiedad o derecho de un titular reclamando la misma finca bajo una concesión de la corona o certificado de título registrados con anterioridad 35.

Refiriéndose a ella, dice Hogg (pág. 132), que esta doble y contradictoria registración, referida como caso en que una registración es inconclusiva, ocurre cuando una persona está registrada con respecto a un derecho, inscrito ya en el Registro a nombre de otra, a causa de algún error sustancial en cuanto a título, y no meramente en cuanto a identidad, superficie o límites de las parcelas. Cuando ocurre tal error, la registración primera en fecha prevalece y permanece conclusiva, mientras la última en fecha es anulada. Es, desde luego, imposible que el registro sea literalmente conclusivo en cuanto a la propiedad de ambas personas, aunque una puede tener derecho a indemnización 36.Page 299

Kerr escribe (pág. 242) que el efecto de esta disposición es que el certificado emitido con prioridad en cuanto a fechas, será prueba concluyente en cuanto a la propiedad de la finca disputada, salvo si la finca ha sido incluida en el anterior certificado a través de una falsa descripción de lindes, o salvo si el poseedor del certificado posterior ha adquirido el título por prescripción antes de la emisión del primer certificado, en cualquiera de cuyos casos no prevalecerá el anterior certificado (Pleasance v Alien,. 1889: Everland v Lenehan, 1901).

En Re Registrar of tities and Esperance Land Co. (1889), donde la finca sólo era comprendida en parte en el primer certificado, fue establecido que el Registrador estaba facultado para reclamar el último certificado para su rectificación.

Explicando esta excepción, dice Canaway (pág. 80): «Las fechas de los instrumentos no determinará en todos los casos sus prioridades. Donde, por ejemplo, las raíces de un título bajo la Ley del Registro son completamente independientes, la raíz del título que es anterior en fecha tendrá prioridad, y esta prioridad se extenderá a todos los instrumentos derivados.

La presente excepción no se aplica a una concesión registrada (Pannan v Pannan) .o certificado de título (Hassett v Colonial Bank) después que han sido concelados.

Según la cita que hace Wiseman (pág. 99) de Hassett v Colonial Bank of Australasia (1881), en este caso se trató de una finca que había sido vendida judicialmente y se había expedido un nuevo certificado de título al comprador; y que al parecer, el juez entendió que la ley se refería a aquellos casos en que dos certificados pueden ser expedidos respecto de diferentes déiechos en ia misma finca, verbigracia, usufructo y propiedad. Pero que éste no fue el punto de vista tomado en Stevens v Williams (1886), en que dos certificados de título referentes a propiedad incluían el mismo trozo de tierra en sus respectivas fincas, y resolvió que el certificado de fecha anterior prevalecía y era preferente.

Baalman dice que es obvio el caso en que dos concesiones de la Corona existen al mismo tiempo sobre la misma finca. Pero lo que no está claro es el momento en que estas circunstancias han de existir, y si la precedencia pasará automáticamente a un titular que recibe un nuevo certificado de título en fecha posterior aPage 300 la de la segunda concesión de la Corona. Probablemente la prioridad subsistiría, habiendo sido establecida de una vez para siempre cuando primeramente ocurrió el conflicto.

Beckenham y Harris (pág. 96) no manifiestan duda alguna; dicen que la preferencia dada al primer registrado, certificado de título o concesión de la Corona, se extenderá a todos los derivados, certificados de título.

En el mismo sentido, dice Harrison que un subsiguiente certificado tiene el orden de prioridad que correspondía al certificado que él representa.

Prescripción adquisitiva contra el registro

En la mayoría de Estados australianos la prescripción adquisitiva es una excepción en cuanto a la exactitud del Registro.

Las primeras leyes Torrens no contenían expresas referencias respecto a ello. Cuando el problema se hizo patente, Sur Australia y Nueva Gales del Sur establecieron disposiciones denegando su admisión contra el Registro. Australia Occidental y Victoria la admitieron expresamente (esta última conserva su admisión en la ley de 1954) 37.

En Queensland la ley continuó guardando silencio sobre el asunto. Hogg (en «Australian Torrens System», pág. 809) y con apoyo en la sentencia del Privy Council de 1897, referente a Honduras Británica (caso Belize Estáte Co v Quilter), opinaba que cuando la Ley del Registro no excluía expresamente la prescripción, ésta se aplicaba contra el Registro. En análogo sentido se expresó en Registration (pág. 88), con las siguientes palabras: «El asuntó ha sido objeto de decisiones judiciales, y el balance de autoridad es a favor del punto de vista que la prescripción se aplica a la finca registrada cuando no ha sido expresamente excluida.» En cambio, Kerr (pág. 252), dice: «Parece claro que en ausencia dePage 301 expresa declaración en contrario, la prescripción adquisitiva sería estimada ser inconsistente con las disposiciones de las Leyes Torrens, en cuanto a la indestructibilidad del título.» El Tribunal Supremo de Queensland resolvió en 1936, en el caso Miscamble v Phillips and Hoeflich, que no se aplicaba la prescripción adquisitiva contra el propietario registrado, fundándose en que el art. 33 de la ley establece que el certificado del título será prueba concluyente de que el titular está investido o posesionado. Esta decisión fue impugnada por Harrison, en su estudio Title by adverse possession (en «The University of Queensland Law Journal», septiembre de 1951, pág. 7), sosteniendo que las palabras «investido» o «posesionado» habían de entenderse en el sentido de titulado, y aduciendo el caso resuelto en sentido contrario por el Consejo Privado respecto de Honduras Británica antes citado. En la actualidad, en virtud de enmienda realizada por ley de 1952, en Queensland se aplica la prescripción adquisitiva contra el registro, regulando la forma de rectificar el registro mediante un procedimiento análogo al de la registración inicial. (Puede verse sobre ello «Australian Conveyancer and Solicitors Journal», enero de 1953, página 4).

Considerando el problema en sus términos generales, mientras Hogg (en su Introducción a la obra de Kerr), escribe que parece lo mejor, jurídica y comercialmente, que la prescripción adquisitiva deba aplicarse, y que no debe ser permitido a los propietarios registrados dormirse sobre sus derechos solamente porque sus fincas estén bajo el sistema Torrens. Jessup (pág. 380) dice que la indestructibilidad del título está firmemente fijada por igual en la mente de juristas y legos. Está de tal manera comprendida como parte de nuestra vida de negocios, que cualquier separación se encontraría ciertamente con una hostilidad aún mayor que la que encontró la introducción del sistema mismo. Si la práctica de permitir a una persona que sobreponga la posesión contra el certificado de título es encontrada satisfactoria en algunos Estados, no parece que sería aceptable para el pueblo de Australia del Sur.

Pero en 1945 fue templado el principio negativo de la prescripción adquisitiva contra el Registro en Sur Australia por la ley de 1945. La que Jessup explica con las siguientes palabras:

Todos los Estados han experimentado las molestias que sur-Page 302gen cuando un propietario registrado, simplemente abandona las fincas y fracasan todos los esfuerzos para encontrarle. En época de inflación, casi todo inmueble parece ser una buena especulación en potencia, y algunos inmuebles son adquiridos solamente con este fln. Cuando las esperanzas no son realizadas, el propietario registrado puede simplemente olvidarlo, y con el transcurso del tiempo, o es vendido por atrasos en la contribución o un extraño toma posesión y hace mejoras sustanciales. En algunos Estados la posesión adversa .(prescripción), tal como la entendemos en derecho común, es permitida. La maquinaria prevista por la Parte VII-A del Real Property Act, no ha derogado, sin embargo, los principios del...

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