Aspectos sociológicos, jurídicos y registrales del Real Decreto-ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos
| Autor | Ángel Valero Fernández-Reyes |
| Cargo | Registrador de la Propiedad |
| Páginas | 481-507 |
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Constituye el objeto del Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, según sus artículos 1.º y 2.º, establecer mecanismos de flexibilización de los procedimientos de ejecución hipotecaria y, fundamentalmente, posibilitar la adopción por parte de las entidades de crédito de medidas de reestructuración de la deuda hipotecaria de quienes padecen extraordinarias y objetivas dificultades para atender el pago de aquella por encontrarse situados en el umbral de exclusión social, en ambos casos cuando el préstamo o crédito se haya concedido para la adquisición de la vivienda habitual del solicitante.
A este respecto señala la Exposición de Motivos que como consecuencia de la profunda crisis económica que atraviesa España desde hace varios años, «resulta dramática la realidad en la que se encuentran inmersas muchas familias que, como consecuencia de su situación de desempleo o de ausencia de actividad económica, prolongada en el tiempo, han dejado de poder atender el cumplimiento de sus obligaciones derivadas de los préstamos o créditos hipotecarios concertados para la adquisición de su vivienda» y que «la consiguiente puesta en marcha de los procesos de ejecución hipotecaria están determinando que un segmento de la población quede privado de su vivienda y se enfrente a muy serios problemas para su sustento en condiciones dignas».
Lo que plantea la doble cuestión es si se trata de un problema real o tan grave como se quiere hacer ver, y si la solución adoptada es acertada, suficiente y eficaz.
En cuanto a la primera cuestión, según fuentes del Banco de España, la morosidad crediticia general en España1 ascendió a finales de mayo al 8,72 por 100 (8,91 por 100 según la AHE), mientras que la morosidad en crédito hipotecario
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residencial solo asciende al 3,05 por 100 (2,74 por 100 según la AHE) —frente a un porcentaje del 22,80 por 100 del préstamo promotor— y el garantizado con viviendas con algún tipo de protección oficial, cuyos titulares son los que, a priori, se pueden encontrar en el umbral de exclusión social y son, por tanto, los destinatarios de esta norma, al 1,49 por 100; lo que se explica tanto porque lo normal es que lo último que se deje de pagar sea la hipoteca que recae sobre la vivienda habitual, como porque solo entre el 7 y el 9 por 100 de los titulares de un préstamo o crédito hipotecario residencial se encuentran en situación de desempleo frente al 24,63 por 100 general. Este bajo porcentaje de desempleo se explica porque los colectivos más afectados por el paro, los emigrantes y los jóvenes, son los que tienen menor porcentaje de compra de vivienda, y el otro colectivo más afectado, el de mayores de cincuenta y cinco años, normalmente tiene sus préstamos en una situación de pago muy avanzado.
Otros factores que influyen en esta reducida tasa de morosidad hipotecaria residencial serían, por un lado, las prolongadas subvenciones al desempleo y a la vivienda social, la elevada economía sumergida y la ayuda familiar; y, por otro lado, la renegociación de la deuda y la dación en pago, ya sea esta con extinción total de la deuda —sobre todo con los emigrantes— o solo parcial, que se han venido pactando de forma generalizada por las entidades de crédito.
De otro lado, aunque no dispongo del número de hipotecas vivas en la actualidad, el número de hipotecas constituidas desde el año 1998 al 2011 en España han sido 18.587.472 —12.249.887 residenciales—2, mientras que el número de ejecuciones hipotecarias en los años de la crisis 2008 a 2011 han sido de 323.495 —frente a las 73.322 del cuatrienio 2004 a 2007—3, es decir, que el número de ejecuciones ha aumentado considerablemente como consecuencia de la crisis, pero aun así solo representan el 2,64 por 100 de las hipotecas residenciales constituidas en los últimos catorce años considerando que todas las ejecutadas hubieran sido de este tipo. Pero el porcentaje real de ejecuciones afectantes a la residencia habitual respecto del total de las vigentes es mucho menor (se deben añadir las hipotecas anteriores a 1998 y restar las hipotecas canceladas), teniendo en cuenta que no todas las ejecutadas son residenciales —las no residenciales constituyen el 34 por 100 del total— y que, además, a los efectos que nos interesan, incluso respecto de las hipotecas residenciales, se calcula que más de la tercera parte de las ejecuciones se refieren a segundas residencias4, como hace suponer su concentración geográfica en zonas de costa.
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Estos datos llevan a la conclusión de que la situación real de lanzamiento de su vivienda habitual a los compradores con préstamo hipotecario, por más que todo supuesto sea lamentable5 y que los prestatarios estén haciendo grandes esfuerzos, no es tan alarmante ni generalizada como los medios de comunicación dan a entender; es más, estos medios muchas veces confunden las ejecuciones hipotecarias con las ejecuciones ordinarias derivadas de deudas que nada tienen que ver con las hipotecas o con los desahucios derivados del impago de las rentas de los arrendamientos.
Pero lo cierto es que la crisis parece que no tiene fin, que todavía no se llega a atisbar la luz al final del túnel, y, en consecuencia, es muy probable que las subvenciones se supriman o terminen, que la ayuda familiar se agote y hasta que la economía sumergida se reduzca, por lo que es saludable que el Estado se dote de instrumentos técnico-jurídicos eficaces para afrontar este tipo de situaciones.
No debe olvidarse, a este respecto, que las hipotecas son a menudo el compromiso financiero más importante de una familia y fundamentales para el acceso a la propiedad de la vivienda (cerca de un 70 por 100 de los casos en la Unión Europea y un 80 por 100 en España), y que su volumen e importancia económica es muy grande (así en 2009, el valor total de los créditos hipotecarios ascendió a 6.126 millones de euros, esto es, el 52 por 100 del PIB de la UE), por lo que las soluciones que se adopten han de ser tomadas, como habitualmente se dice, con frialdad, teniendo en cuenta todos los factores en juego, pues no parece razonable que para solucionar el problema de un 2 o 3 por 100 de los deudores hipotecarios residenciales, se condene al 97 o 98 por 100 potencial restante a no poder acceder a un piso en propiedad por el endurecimiento de las condiciones financieras, por más que sea aconsejable el fomento del alquiler de la vivienda, que en España es ciertamente reducido6.
No debe olvidarse, por último, que los ricos no suelen tener necesidad de acudir a las hipotecas para la adquisición de su vivienda habitual, constituyendo sin embargo la misma, como resulta de la estadística expuesta, el único instrumento del que disponen las clases medias y bajas para el acceso a la propiedad de sus viviendas, sin perjuicio de que deben evitarse ciertos abusos que en los últimos años se han cometido por las entidades de crédito.
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Ello nos lleva a la segunda de las cuestiones planteadas: ¿son suficientes y eficaces las medidas adoptadas para solucionar el problema?, ¿qué otras medidas se podrían haber adoptado?
En cuanto a la primera pregunta, la realidad es que yo todavía no he recibido, en ninguno de los dos Registros de los que estoy encargado, ninguna escritura de novación de hipoteca acogida a este Real Decreto-ley, ni tengo conocimiento de compañeros que las hayan recibido, lo que creo que ha sido motivado fundamentalmente por el carácter restrictivo de las medidas adoptadas, la principal crítica a la reforma. Veamos, pues, las distintas objeciones que se han esgrimido frente a este Real Decreto-ley:
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Así, una de las primeras críticas que se le hicieron fue su carácter voluntario para las entidades de crédito, alegando que las mismas no se adherirían al Código de Buenas Prácticas, cuando lo cierto es que, ya sea por motivos reputacionales, de miedo político o de mero cálculo económico atendiendo a su porcentaje respecto al conjunto de préstamos hipotecarios de cada entidad —se habla de una repercusión de entre el 1 y el 2 por 100 de la cartera—, a día de hoy todas las principales entidades que operan en España ya se han adherido —ver BOE de 12 de abril—, siendo únicamente significativa la ausencia del Citibank y del Deutsche Bank.
Es curioso constatar, sin embargo, que los establecimientos financieros de crédito, muchos dependientes de las citadas entidades crediticias adheridas, no han seguido de momento el camino de la adhesión, lo que solo se puede justificar quizá porque su objeto principal no sea la financiación residencial.
En conclusión, si bien esta solución de adhesión voluntaria se considera correcta de cara a las hipotecas ya constituidas, estimo que respecto de las futuras lo deseable sería el establecimiento de un sistema alternativo a la ejecución, de carácter imperativo, extrajudicial y reglado.
2.ª Se ha señalado también en contra de la reforma, el no establecimiento con carácter imperativo y directo de la dación en pago con efecto solutorio total, pero esta...
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