Artículos 326 a 328

Abogados Civil

Resumen

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I. Introducción.-II. Configuración jurídica. Origen. Diferencia con figuras afines: 1. Configuración jurídica de la compraventa a carta de gracia. 2. Origen. 3. La compraventa a carta de gracia y el pacto de retroventa: A) El retracto convencional como derecho real. B) Naturaleza del derecho de luir y quitar. C) La valoración del retracto y del derecho de luir y quitar. D) El diferente plazo para ejercitar el retracto y el derecho de luir y quitar. E) La estructura de la carta de gracia y de la compraventa con pacto de retro. 4. La carta de gracia y la fiducia cum creditore: A) Similitud entre ambos negocios. B) Diferencias entre»la compraventa a carta de gracia y el negocio fiduciario. 5. La compraventa a carta de gracia, la prenda y la hipoteca: A) La carta de gracia y la prenda. B) La carta de gracia y la hipoteca. 6. La carta de gracia y la anticresis. 7. La compraventa a carta de gracia y el pacto comisorio. 8. La compraventa a carta de gracia y el mutuo con interés.-III. Elementos del contrato de compraventa a carta de gracia o «empenyament»: 1. Elementos subjetivos. Capacidad para celebrar el contrato: A) Menores. B) Incapacitados sometidos a tutela. C) El declarado pródigo. D) El fiduciario. E) El usufructuario universal. F) Heredamientos cumulativos y mixtos. G) Heredamiento con pacto reversional. H) Enfiteuta. 2. Elementos subjetivos. Capacidad para ejercitar el derecho de luir y quitar: A) Menores. B) Incapacitados sometidos a tutela. C) El declarado pródigo. D) El fiduciario. E) El usufructuario universal. F) Heredamientos cumulativos y mixtos. G) Heredamiento con pacto reversional. H) Enfiteuta. 3. Elementos objetivos: A) La compraventa a carta de gracia de cosa futura. B) Compraventa a carta de gracia de cosa ajena. C) Compraventa a carta de gracia de bienes incorporales. 4. Elementos formales. 5. Elementos temporales.-IV. Obligaciones del vendedor: 1. La entrega de la cosa. 2. Saneamiento por evicción. 3. Saneamiento por vicios ocultos.-V. Obligaciones del comprador: 1. El pago del precio.2. El aumento del precio. 3. Pago del laudemio. 4. La posibilidad de pactar para el ejercicio del retracto un precio superior al de la carta de gracia. 5. La venta a carta de gracia de la propiedad resoluble.-VI. Efectos de la compraventa a carta de gracia.- VII. Derechos del comprador: 1. Venta del bien comprado. 2. Constitución de cargas y gravámenes. 3. Constitución de servidumbres. 4. Venta a carta de gracia de la propiedad resoluble. 5. Donación de la propiedad resoluble.-VIII. Derechos del vendedor:1.  Transmisión del derecho de luir y quitar. 2. Hipoteca del derecho de luir y quitar.3. La cuestión de la indivisibilidad. 4. El ejercicio del derecho de luir y quitar. 5. Pluralidad de vendedores. 6. Pluralidad de compradores. 7. Venta de varias fincas en un mismo contrato. 8. Enajenación a carta de gracia del derecho de luir y quitar. 9. La hipoteca del derecho a redimir. 10. Los acreedores del titular del derecho de luir y quitar.-IX. La redención de las ventas a carta de gracia: 1. La satisfacción del precio y las posteriores adiciones. 2. Los gastos extraordinarios y las mejoras útiles. 3. Gastos de cultivo de los frutos pendientes. 4. Los gastos del contrato. 5. Del laudemio. 6. Los requisitos del artículo 327, previos al ejercicio del derecho de luir y quitar.-X. Extinción de la carta de gracia: 1. Liberación de gravámenes: A) Hipotecas. B) Arrendamientos.2. La indemnización al retrayente por la disminución del valor de la cosa.

Original

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CAPÍTULO III

DE LAS VENTAS A CARTA DE GRACIA O «EMPENYAMENT» Y DE LA «TORNERIA»

ARTICULO 326

En las ventas a carta de gracia o «...

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Extracto

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Artículos 326 a 328

I. INTRODUCCIÓN

La figura de la compraventa a carta de gracia o «empenyament» gozó de extraordinaria vigencia en épocas pasadas, al cubrir las necesidades de un tipo determinado de sociedad.

En efecto, no debemos olvidar el interés que ha existido en Cataluña en mantener los patrimonios familiares unidos 1; de ahí que la venta perpetua fuera temida y que en los momentos económicamente difíciles se buscara otra solución.

Por otra parte, el préstamo con interés, como posible remedio, arrastraba el recuerdo de la prohibición canónica2 y, aparte de no ser garantía suficiente para el prestamista, suponía para el deudor, además de la restitución del capital, el pago de los intereses, a menudo considerables, cuya consecuencia podía ser la venta judicial.

Pella y Forgas 3 nos dice que la compraventa a carta de gracia o «empenyament» nació a falta de una organización hipotecaria, como una hábil forma de aseguramiento, y, en la misma línea, Pares 4 manifiesta que la carta de gracia, que en principio era un contrato hijo de la previsión, se ha desnaturalizado por la imperfección de las leyes que regulaban la efectividad del crédito hipotecario. La carta de gracia suprime la difusión procesal que merma la garantía y evita las exigencias del procedimiento, con lo que consideraba como elemento de crédito territorial, en comparación con la antigua hipoteca, la elección no era dudosa. Y Casals 5 añade que la prevención a la venta perpetua se extiende a la hipoteca en refranes tales como: «la hipoteca es la enfermedad, la venta es la muerte».

De ahí que la compraventa a carta de gracia tuviera su auge, ya que suponía solucionar la situación económica del vendedor con el precio recibido, restándole además la posibilidad de recuperar el bien vendido, y para el comprador obtener la propiedad de la cosa hasta que se le devolviera el precio, cuya garantía era, por tanto, completa.

A pesar de lo apuntado, no debemos olvidar que en algunas ocasiones la compraventa a carta de gracia ha servido para encubrir préstamos usurarios.

Las costas judiciales, según Faus 6, hacen que la hipoteca sea siempre onerosa, a veces insoportable y, por consiguiente, inasequible, mayormente cuando se trata de fincas de poca importancia, aunque la reforma hipotecaria de 21 abril 1909 aminoró estos inconvenientes mientras no se supriman los procedimientos judiciales para la ejecución de las hipotecas, el pequeño propietario no tendrá más remedio, si quiere participar de los beneficios del crédito territorial, que sustituir dichos procedimientos por otro de carácter notarial, rapidísimo y económico.

De las opiniones transcritas, es fácil deducir que el auge de la carta de gracia viene determinado por la necesidad de crédito territorial y la deficiente organización hipotecaria.

Ahora bien, en la actualidad no puede decirse que la garantía que supone la hipoteca sea defectuosa, y ésta ha tenido un florecimiento importante en los últimos lustros, cuando se han producido ventas masivas de pisos y apartamentos mediante la financiación al comprador a través de los créditos concedidos por entidades financieras con garantía hipotecaria sobre los inmuebles adquiridos.

Sin embargo, es curioso notar que, a pesar de ello, en contadas ocasiones sean las propias entidades financieras quienes compran a carta de gracia, cuando el vendedor está en una situación económica tal que es muy difícil que pueda llegar a ejercitar el derecho de luir y quitar o, mejor dicho, cuando no podrá devolver el crédito que le ha sido concedido, evitándose la entidad financiera el procedimiento de ejecución hipotecario y el deudor los gastos de constitución de la hipoteca.

Otro supuesto interesante sería el que una entidad de crédito compre a carta de gracia una finca de su deudor hipotecario para resarcirse de los intereses que devengan las hipotecas ya concedidas, de manera que podrá cobrarse ejecutando las mismas por el capital sobre los inmuebles hipotecados y además cobrarse los intereses por el importe no pagado del precio de la compraventa a carta de gracia; y no siendo posible que el deudor tenga el efectivo (u otro valor) para ejercitar el derecho de luir y quitar quedarse con todo, dando la sensación al deudor que mediante la carta de gracia aún se le concede un respiro en su situación, ya que además de frenar la ejecución de las hipotecas aún puede recuperar la cosa vendida.

Sería interesante que se diera alguna sentencia sobre situaciones similares, especialmente para ver el tratamiento que merece el pacto comisorio.

Faus 7 nos dice que la compraventa a carta de gracia o «empenyament» contiene diferentes variedades, que divide en tres grupos: 1.°, empenyament de pastures (pastoreos), abeurades (abrevaderos) y ejegudes (acampadas); 2.°, empenyament de diezmos o partes alícuotas de frutos de predios rústicos, ...

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